仲量聯行：新常态下粵港澳大灣區項目規劃機遇與挑戰

粵港澳大灣區将是國家建設世界級城市群及參與全球競争的重要空間與載體，在新常态及粵港澳大灣區背景下，毫無疑問将對開發項目提出更高的要求。同時，如何在項目定位、規劃及開發過程中最大化順應區域潮流，滿足項目開發參與各方的訴求成為項目開發主體的第一要務。

因此，我們總結了在當前背景下項目開發會遇到的挑戰：

——粵港澳大灣區的規劃必将提升區域内城市及土地、物業空間的含金量，政府部門相應的也會對開發項目的産業發展、帶動效應提出更高的要求，上述要求如何實現？

——粵港澳大灣區城市群内，不同城市的定位、産業方向将進一步細分及互補，中心城市的某些産業優勢及核心地位将進一步擴大，非中心城市的産業開發項目如何确定切實可行的發展方向及發展模式？

——基礎設施建設将進一步完善，灣區内各城市間及灣區内外間聯繫将更加緊密，如何利用該趨勢強化灣區内項目優勢，避免如人力成本、土地成本等生産要素成本高于内陸城市的不利因素，實現開發項目的産業落地及持續運營？

上述問題相信未來在項目開發過程中，開發及運營方不可避免都會遇到，我們從以下幾方面入手，探讨解決思路：

——對于以産業為核心的城市更新、産業園開發項目，以切實解決産業企業實際訴求的産業平台打造為核心進行開發。如文化創意、高新技術等産業，對人才的訴求越來越高，如開發運營方能夠在項目中配套公寓、學校等物業解決人才的後顧之憂，同時又幫助企業與高校等進行對接，協助企業進行人才培養及輸送，必然将提升項目的競争力。此亦是産城融合的核心發展理念。

如惠州潼湖生态智慧區，除了打造潼湖科技小鎮這一以科技創新為核心驅動産業的片區開發項目外，仍着力引入哈爾濱工業大學。哈工大攜手仲量聯行将在該區域打造國際學院及産業園，並以國際化高等教育及科研創新為核心，為潼湖乃至整個惠州市的産業提升提供人才及技術支撐。

——高速鐵路、公路等基礎設施的進一步完善，必然使人的工作、生活方式發生改變。未來企業對與辦公空間的需求更加靈活、多樣。因此，把握未來辦公方式，針對性的打造如共享辦公、靈活辦公等空間，滿足灣區辦公人群靈活辦公的物業、滿足年輕人居住、交流需求的特色長租公寓必然将在市場中流行。

深圳集悅城采用工業廠房或宿舍改造形式，沉澱回流周邊高校人口，打造“萬人航母青年社群”型長租公寓與産業空間的組合，目前已有南山大學城、塘朗與荔山三個運營中項目。其持續對産品的優化使“集悅城”逐步形成集居住、創想、交友、展示為一體的綜合化微産城融合社區，為其所處位置周邊園區儲備及留下人才。

——針對開發項目産業導向越發明顯的趨勢，開發商與産業方的互動必須更加緊密。因此，除傳統的定制化開發、産業招商等模式需要進行調整，新的合作模式如合作共建、PPP等方式将成為新的主流。尤其在特色小鎮開發方面，政府、企業及優質資源方共建合作的模式更為顯著。如古北水鎮便是借助中青旅、烏鎮旅遊等經驗資源方，以多方聯動的方式整合資源，打造標志項目。

華南區戰略顧問部總監翟琳璟表示：“在粵港澳大灣區的背景下，各城市都在向着完善産業配套、提升産業價值及進一步打造自身優勢産業的方向大跨步邁進。相應項目産業項目的開發也面臨着前所未有的機遇和新的挑戰，大灣區城市群新的合作與競争格局正逐漸形成。”