太古地産做資産優化 65.28億九龍灣商廈完成交易

觀點地産網 近年來，在内地房企如火如荼的規模之争映襯下，一些香港開發商已經開始收縮戰線。

6月8日，太古地産有限公司及母公司太古股份有限公司發布一份聯合公告，稱成功出售了位于香港九龍灣的一宗商業地塊及其上的建築，成交價總額65.28億港元。

事實上，這筆大宗交易實則已經延遲了将近兩年。在2016年10月28日，太古地産就已經與買方Lucky Melody Limited（金利豐朱太旗下）訂立買賣協議，出售子公司Star Wing International Limited的100%股權。

但完成交易須待于2018年12月31日或之前取得占用許可證及合約完成證明書後，方告作實。

公告顯示，Star Wing正擁有位于香港九龍灣、在土地注冊處注冊和稱為新九龍内地段第6312号的土地，以及在土地上的一幢甲級寫字樓。

該土地由太古地産于2013年購得，成交價26.38億港元。地塊面積約為4297平方米，指定作非工業(不包括住宅、酒店、倉庫、加油站及院舍)用途，最高可建的樓面面積為51,564平方米。

按照當初的規劃，地塊将發展一座樓高二十五層的甲級商業大廈以及三層地庫停車場。2016-17年度，遠東集團就被聘請，為商廈面22,000平方米的外牆，提供設計、供應及安裝玻璃幕牆、鋁闆、鋁裝飾條及鋁百頁的服務。

到2016年第三季度簽約時，大樓已經在進行上蓋工程。

據太古地産表示，該項目在2015年年中開始低調放售，並獲得多家财團洽商。其中，最進取的是出價80億港元的友邦保險，但交易最終未能敲定。

而一年後，金利豐行政總裁朱李月華入局，並最終購入大廈，定名為金利豐中心。65.28億港元對價，折合樓面價1.17萬港元/平方呎，創下了當時香港九龍區域最大宗商廈買賣。

資料顯示，太古地産是一間典型的以商業為主的房地産企業，看重長線投資，認為成功的項目必定要經過細致的規劃、持續的改進。目前主要持有太古廣場、太古坊等為數幾個長線收租的貴重投資物業。 

這類型企業從創立伊始，便已經有意識做資産的優化整合。新九龍内地段第6312号的淘汰，幾乎是一個必然的結果。

九龍灣是一片比較矛盾的商圈。它常年得益于譬如“啟德發展計劃”、“起步九龍東”等政策計劃，但遠未成氣候。政策紅利使當地涌現出大批量寫字樓供應。數據顯示，九龍灣所在的九龍東近兩年每年平均有200-250萬平方呎新樓面落成。

但這些寫字樓的租金卻因區域内長期空置率高企而受到打壓。位于當地的“金利豐中心”實在談不上優質，自然不會被承認為須長期持有的核心資産。

另一方面，今年5月10日，太古地産亦宣布考慮出售香港太古城中心第三座及第四座大廈。

資料顯示， 太古城中心第三座共有21層， 總樓面面積約44.8萬平方呎；而太古城中心四座總樓面面積約55.6萬平方呎。市場分析，兩項物業估值将達到180億港元。

而除太古地産外，一些老牌香港發展商也在做同樣的工作。今年5月，南豐集團就把位于九龍灣的甲級寫字樓項目傲騰廣場進行出售，換得銀彈80億港元。

更具代表性的，是在過去的一年，九龍倉将旗下香港和内地的物業進行分拆。估值總額2559億港元的6座物業：海港城、時代廣場、卡佛大廈、荷里活廣場、會德豐大廈以及美利酒店，被裝進新成立的九龍倉置業。

故一種觀點認為，香港房地産的估值的模型與内地有很大不同，與追求規模不同，其核心指標變成了每平方米的回報率，而不是開發面積。