新世界套現速度 北角柏蔚山10天收金58億中的香港樓市

觀點地産網 在香港地鐵港島線上環站出來後，步行一段距離，就能夠抵達新世界發展北角新盤柏蔚山位于中遠大廈熱熱鬧鬧的展銷廳。

3個地鐵站之外的尖沙咀，長實剛在附近的港景匯商場3樓召開記者會，宣布住宅項目海之戀單盤開售一年便套現282億港元的消息，同時剩余46夥尾貨将全部提價，加幅約為2-4%，幅度最高者将近120萬港元。董事郭子威信心滿滿，稱香港個别區域的樓市情況比較樂觀，海之戀總銷量估計有機會超過300億港元。

此時的新世界發展則在試探市場反應。在十天之前的記者會上，新世界發展營業及市務部總經理黃浩賢說，柏蔚山合共611夥單位，首批推貨20%也就是123夥，主打三房戶型，因它是市場里面最有需求的産品，但表示“有信心盤會賣得很好，如市場反應熱烈，将會考慮加推”。

現在看來，好運不只降臨長實一家。觀點地産新媒體了解到，柏蔚山四度提價加推，而首輪發售的247夥單位去化超過96%，累售238夥，新世界發展十天之内即套現逾58億元。是今年首輪銷售中套現金額最高的新盤，也是一手新例于2013年推出之後，首日銷售金額最高的項目。

十天套現58億

這個才開放一個多星期的展銷廳，目前除了一間三房一套和一間四房兩套的交樓標準示範單位外，工作人員還将這個樓盤用來營造鳥語、花香、流水的裝置零件，復制到了這個並不十分寬敞的空間，試圖通過科技和講說者之口，讓參觀者想象柏蔚山的真實樣貌。

柏蔚山的真身位于港島線上環站7個地鐵站之外的北角繼園街，該項目設有3座30至31層的住宅大廈，提供611夥，實用面積519至3221平方尺，包括68夥一房單位，112夥兩房單位、346夥三房單位、76夥四房單位和9夥復式。

想象力阻擋不了了買家的熱情。

根據新世界發展于5月28日預先公布的消息，該項目首批推售123夥單位，主打三房戶型，並表示如市場反應熱烈将會考慮加推。市場消息指，截至6月5日中午，柏蔚山的認購登記實際已經累計達到1794票之多，其中供内部認購的S組占113票，大手客A組占160票，散客B組占1521票。

根據觀點地産新媒體的統計，該項目自5月29日公布第一張價單共123夥單位至6月7日期間，柏蔚山四度提價加推，再向市場放售合共324夥，合計将447夥單位推向市場。而短短十天之内，該項目的價價單平均尺價由第一張價單的35041港元升至第五張價單的38362港元。

截至6月7日，柏蔚山首輪發售的247夥（即前三張價單涉及的單位）中，合共去化238夥，占比超過96%。

僅憑這個項目，新世界發展便套現超過58億港元，是今年首輪銷售中套現金額最高的新盤，也是一手新例于2013年推出之後，首輪銷售金額最高的項目，打破日出康城致藍天在2015年4月首輪推售740夥、套現約56.3億港元的紀錄。

值得一提的是，香港媒體曾報道稱，截至5月27日止，新世界發展實現合約銷售金額已經超過152億港元，已超額完成其在香港的年度銷售目標100億港元（财年為2017年7月1日至2018年6月30日）。

如果計上财年内推售的柏蔚山，目前，新世界發展的合約銷售金額至少超過210億港元，為年度目標的一倍有余。

香港樓市溫度

無論是從柏蔚山單盤，還是新世界發展的港島銷情，足以探測到近來香港樓市的升溫。

根據香港差饷物業估價處的統計，2017年住宅一手買賣合約數目達到18645宗，總值為2405億港元，創下近年新高；從今年前四個月的銷情看來，香港樓市溫度也呈現不降反升的趨勢。

“香港最近物業市場真的暢旺了很多，無論一手二手成交也非常旺盛，主要是因為用家及投資者也全部涌出來，（因為）覺得樓價不斷慢慢飙升。”中原地産代理有限公司山頂南區資深營運董事何兆棠對觀點地産新媒體分析道，“尤其換樓客更加積極，因為發展商提供一按八成半方便買家靈活調動資金。”

觀點地産新媒體了解到，今年首4個月香港住宅物業成交平均每月5415宗，較去年同期上升7%，去年同期平均每月住宅物業成交數量為5070宗；樓價首4個月累積升7%，整體樓價較1997年高位高出117%，市民置業購買力指數第一季上升至71%，顯着高于過去20年的44%長期平均數。

“始終供應不足形成求過于供的現象！”何兆棠表示。實際上，無論是新世界發展還是其他發展商，顯然都看到了這一點，在2018年财年的半年報中，新世界發展稱，對比香港住宅一手市場每年約18000個至20000個的新增供應，首次置業及換樓以改善生活環境的需求帶來的購買力仍相當充裕，而土地嚴重不足的問題則導致了住宅供不應求的情況在短期内難以逆轉。

“目前購買力以用家為主導，（用家與投資者的占比）應該（是）七三比例，”因此，在何兆棠看來，香港樓價在未來日子會平穩但向上。

值得一提的是，6月4日港媒消息，在香港立法會财經事務委員會相關會議上，财政司司長陳茂波透露，香港運輸及房屋局針對一手樓空置稅的研究已到尾聲，政府将會盡快公布。

何兆棠認為，空置稅的推出将會一定程度上緩解市場上供不應求的情況，“政府草拟向開發商徵收空置稅,相信未來日子香港開發商會慢慢陸續釋放空置單位給予市場購買。