險資入市 保監會發布保險資金參與長租市場的有關要求

觀點地産網訊：6月1日，中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》。

《通知》着重從以下幾個方面明确了保險資金參與長租市場的有關要求：

一是明确參與方式與區位限制。保險公司通過直接投資、保險資産管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，所投長租項目應位于人口淨流入的大中型試點城市，滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程序等方面的要求。

二是明确産品設立條件。針對投資長租項目的債權投資計劃和股權投資計劃分别設置了設立條件。采用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上，采用股權投資計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權不得為第三方提供質押。

三是規範資金管理。要求保險機構督促各類主體規範項目建設管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進出的全流程監控，确保保險資金封閉運行、專款專用。

四是明确投資的風險管理要求。保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投後管理，並建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防範。

五是優化産品注冊機制，對于投資租賃住房項目的保險資産管理産品适用注冊綠色通道。

《通知》的發布，有利于拓寬保險資金運用渠道，優化保險資産配置，服務好主業發展；有利于發揮保險資金長期、穩定的優勢，助推國家房地産調控長效機制的建設，加快房地産市場供給側結構性改革；有利于促進我國新型城鎮化建設，加快全面建成小康社會住有所居的目標。

下一步，中國銀行保險監督管理委員會将認真貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議的相關要求，支持保險機構發揮自身優勢，積極探索可持續的長租市場商業運作模式，進一步參與國家重大戰略、關鍵領域和民生工程建設。

附《中國銀行保險監督管理委員會關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》原文：

為深入貫徹中央經濟工作會議精神，規範保險資金投資住房租賃市場行為，防範投資風險，根據《保險資金運用管理辦法》《保險資金投資不動産暫行辦法》及相關規定，現就保險資金投資長期租賃住房項目有關事項通知如下：

一、保險公司通過直接投資，保險資産管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應當滿足以下條件：

（一）具有良好的經濟和社會效益，具備穩定的當期或預期現金流；

（二）處于北京、上海、雄安新區以及人口淨流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處于集體建設用地建設租賃住房試點城市；

（三）産權清晰，無權屬争議及受限情形；

（四）土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建築物僅用于租賃住房，不得轉讓；

（五）履行了立項、規劃、建設、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項目建設階段所必需的審批程序。

二、保險資産管理機構發起設立投資于長期租賃住房項目的債權投資計劃、股權投資計劃等保險資産管理産品及保險私募基金，應符合以下條件：

（一）采用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上；

（二）采用股權投資計劃及保險私募基金方式的，拟投項目公司的核心資産為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，並設置有效的退出機制。

三、保險機構投資長期租賃住房項目，應當要求融資主體與項目主體加強項目建設階段管理，按照工程進度劃撥資金，並與融資主體、項目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監管合同或協議，明确各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和托管銀行實行資金進出的全程監控，嚴格審查資金支付及對價取得等事項，确保資金封閉運行，專項用于所投資的租賃住房項目建設或改造升級，不得挪作他用。

四、保險公司應當遵循審慎穩健和安全性原則，綜合考慮自身資産負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預算，並納入年度資産配置計劃。

五、保險機構應當建立相應的專屬崗位，負責投資期内各個長租住房項目的投後管理，並建立全程管理制度，在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資産抵押等方面采取有效的風控措施，控制投資風險。

六、保險資産管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關注冊機構建立受理及注冊綠色通道，優先受理。

七、本通知自發布之日起施行。