重磅發布 | 觀點指數·2018年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100

榜單點評：

1、銷售總量滞漲，標杆房企規模優勢擴大

過去的5個月，觀點指數房企銷售金額TOP100的門檻進一步上升。不過相對于前三甲動辄幾百億的增幅來說，銷售100強的“後車位”相對波動較為平緩。

這也和此前我們判斷的一致，随着房地産行業進入後開發時代，體量更大的房企或者品牌将占領絕對的規模優勢。

來源：觀點指數

從數據端看來，上述特征更加清晰。從2016年至今，TOP100各梯次的銷售總額均錄得較大增長。其中，TOP3的銷售總額由2016年的10469.8億元上漲至2017年的15816.4億元，上漲幅度超過51%。

2018年一季度，前三甲的銷售總額也是一路走高，由年初的2015億元飙升，月均上漲率超過76%。

反觀TOP51-TOP100的50家房企，2018年1月的銷售總額為958.63億元，累計前四月的銷售總額為4047.18億元。50家房企的銷售總額還落後前三強幾千億元。

從榜單來看，排名後半段的房企名次變動也是最為激烈的，上個月榜上有名的企業，這個月已有不少被擠下榜單。

來源：觀點指數

從各梯次銷售總額占全國的銷售比重來看，TOP3、TOP5的變動最大，由2016年的8.9%、12.85%分别上浮至2018年前四個月的18.38%以及24.75%。這也意味着，排名前5的企業已占據全國近1/4的銷售額，整個行業向“寡頭時代”邁進。

來源：觀點指數

相對而言，TOP50乃至排名50強後的企業，占全國的銷售比值則均為平緩。2016年後50家房企的銷售總額為10673.49億元，占全國銷售總額的9.07%，而這一數字在2017年為11821.15億元，所占比重則下降為8.84%。2018年伊始，上述比值略有上漲。2018年1-2月，後50家房企的銷售總額占全國的銷售比例為14.11%，不過在接下來的幾個月中則相繼下降，其中2018年1-3月為11.31%，2018年1-4月為11.17%。

這也意味着，中小型房企至少在銷售上将漸失話語權。如何在與大型房企搶奪資源的同時，進一步提升銷售業績，是這些房企面臨的現實。

“面包”還需“面粉”來做，這是地産行業不變的鐵律。在過去的幾個月中，全國房地産行業的土地購置面積增速卻開始回落。

從國家統計局發布的數據來看，和2017年房地産行業土地購置面積同比增速均為正數或者雙位數增長不同，進入2018年該數值已經轉為負數，其中2018年1-2月累計的土地購置面積增速為-1.2%，1-3月份增長速度為0.5%。不過僅一個月後就又轉為負數，1-4月份房地産開發企業土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。

來源：國家統計局、觀點指數

具體而言，觀點指數監測的22個全國重點城市顯示，過去的4個月中，包括北京、上海、廣州、深圳等在内的22個城市土地成交面積逐月遞減，分别為1166.47萬平方米、909.52萬平方米、884.84萬平方米以及863.19萬平方米；對應的土地出讓金則增幅較為明顯，分别為1966.65億元、1260.85億元、932.36億元以及1103.60億元。

來源：觀點指數整理

這是房企購置“面粉”情緒冷卻的表現：一方面是地價的逐年上漲；另一方面融資端的繼續收緊讓不少房企“囊中羞澀”，資金鍊持續緊張；再加上限價、限供給等調控措施，房企入市的意願變得相對消極。

不過從土地供給端來看，22城土地供應有所回升，且“供大于求”。除2月外，2018年1月、3月以及4月的土地供應面積均超過成交面積。

來源：國家統計局、觀點指數

除了在土地上保持觀望外，房企在整體的房地産開發投資上也開始顯得謹慎。國家統計局的數據顯示，2018年1-4月份，全國房地産開發投資30592億元，同比名義增長10.3%，增速比1-3月份回落0.1個百分點。

其中東部地區房地産開發投資17181億元，同比增長11.3%，增速比1-3月份回落0.5個百分點；中部地區投資6604億元，增長14.8%，增速回落0.2個百分點；西部地區投資5980億元，增長3.2%，增速提高0.3個百分點；東北地區投資827億元，增長10.7%，增速提高9.4個百分點。

“行至水窮處”用來形容房企此時此刻的資金困境或許太過誇張，不過從現實處境來說，房企的資金鍊卻不可謂之“樂觀”。

如上文所言，房企在土地購置上變得保守的其中一個原因，就和資金受困有關。觀點指數監測的50家A股上市企業财務數據顯示，2017年至今房企現金對短期負債的覆蓋倍數一路下降。

來源：上市企業公告、觀點指數

分季度來觀察，2017年一季度50家A股企業的短期負債均值為611.27億元，爾後該數值逐季上升，分别為676.34億元、727.83億元、823.13億元，至2018年一季度已經來到853.77億元。

對應的現金及現金等價物均值卻在146-154億元之間波動，最近的2018年一季度為153.98億元。于此，現金短債覆蓋平均倍數也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

來源：上市企業公告、觀點指數

從個股來看，2018年一季度，現金短債覆蓋倍數最高的企業為0.91，僅有一家。接着出現斷層，現金短債覆蓋倍數第二以及第三高的企業為0.52和0.5。介于0.4-0.49之間的企業僅為4家，0.3-0.39的則為7家。

需要注意的是，低于0.1的企業達到3家，均為中小型房企，其中最低的為0.04。

現金流叫緊的警示聲萦繞耳畔，而房企的融資渠道卻越發逼仄。據國家統計局發布的數據，2018年1-4月份，房地産開發企業到位資金48192億元，仍然保持增長态勢，同比增長為2.1%，但是增速卻比1-3月份回落了1個百分點。

其中，國内貸款下降1.6%，為8637億元；利用外資的比率下降得最多，下降77.6%至17億元。而自籌資金卻逆勢上漲，為14894億元，增長4.8%；定金及預收款14987億元，增長8.3%；個人按揭貸款7148億元，下降6.7%。

來源：觀點指數整理

觀點指數監測發現，房地産行業的發債渠道也在發生改變。過往房企青睐的一般公司債以及私募債的比例在逐步下調，具體表現為由2015年的占比78%下降至2018年一季度的37%。

中期票據成為另一個“香饽饽”，該發債渠道占比在今年1季度已經上漲至28%，ABS所占比重為15%,其他如資産證券化等方式則位于第二順位，為20%。

上述數據也凸顯出房企的自我“救贖”：一方面通過加速銷售回款來補充現金流，另一方面通過自籌資金等非標方式緩解資金鍊的緊張局勢。

過去的5月中，樓市調控依然沒有放松的迹象。這與個别城市住宅銷售價格指數的大幅上漲不無關繫。統計局數據顯示，4月全國70個大中城市住宅銷售價格指數漲幅最大的有丹東、海口和三亞，其中丹東環比增幅最大，達到2%。

丹東房價的突然走高，除了受朝韓關繫復蘇影響之外，也體現了目前樓市的明顯風向——在熱點城市限購的環境下，投資客開始将投資目光移向其他受低估的地級市。因此在月初的時候，住建部也就樓市問題共約談了12個城市的負責人，将調控力度推向了又一高點，成都、太原及貴陽等城市相繼出台了更嚴格的限購、限售政策。

與調控同步升級的還有各地的搶人大戰，據觀點指數不完全統計，從2018年至今已經有20個城市陸續出台人才政策合計23次，涉及落戶辦理、租房和生活補貼、家屬随遷、購房補貼不等。

來源：各政府機構官網、觀點指數

其中尤為值得關注的是5月16日天津出台的“海河計劃”，本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，只要持身份證、學歷學位證，即可辦理直接落戶。計劃發布不到24小時，天津官方發布消息，已有30萬人申請落戶。

雖然，天津後續跟進出台了多項政策補丁，但是對于被嚴格限購打壓了許久的開發商來說，無疑是另一個可預期的利好——人口聚集效應帶來的是未來可以預期的潛在購買力。

來源：各政府機構官網、觀點指數

天津之外，海南是另一個積極“招賢納士”的行政區域。自4月黨中央宣布支持海南全島建設自由貿易試驗區後，這片熱土就成為資本追逐的對象。和資本一起進駐海南的，還有百萬人才。5月13日晚，海南發布《百萬人才進海南行動計劃(2018-2025年)》，明确到2020年吸引各類人才20萬人左右，到2025年實現“百萬人才進海南”目標。

在資本、土地兩大基本生産要素相對有限的情況下，要想保持城市的長足以及有質發展，就需要各個城市在勞動要素上做“文章”，而這歸根到底還是“人才”的競争，因此“搶人大戰”愈演愈烈，就連一些三四線城市也難以幸免。

其實短期來看，除開部分落戶群體以避開限購為落戶目的外，新晉的人口也有希望在一定時間内轉化為購房群體，為房地産市場增加銷售預期。同時，随着新遷入人口的加入，城市的聚集效應也将進一步顯現，衍生出更多、更長期的空間需求，為房地産行業提供業務支撐。

未來，随着各城市落戶或者人才吸引政策的逐漸放松，省會城市以及二線城市的虹吸效應會進一步加強。這些具有優勢地位的城市，也會将周邊城市、中小城市和小城鎮的資源要素吸引過來。