重磅發布 | 觀點指數·2018年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100

观点数据研究中心

2018-05-31 16:36

  • “行到水窮處”用來形容房企此時此刻的資金困境或許太過誇張,不過從現實處境來說,房企的資金鍊卻不可謂之“樂觀”。

    榜單點評:

    1、銷售總量滞漲,标杆房企規模優勢擴大

    過去的5個月,觀點指數房企銷售金額TOP100的門檻進一步上升。不過相對于前三甲動辄幾百億的增幅來說,銷售100強的“後車位”相對波動較為平緩。

    這也和此前我們判斷的一緻,随着房地産行業進入後開發時代,體量更大的房企或者品牌将占領絕對的規模優勢。

    來源:觀點指數

    從數據端看來,上述特征更加清晰。從2016年至今,TOP100各梯次的銷售總額均錄得較大增長。其中,TOP3的銷售總額由2016年的10469.8億元上漲至2017年的15816.4億元,上漲幅度超過51%。

    2018年一季度,前三甲的銷售總額也是一路走高,由年初的2015億元飙升,月均上漲率超過76%。

    反觀TOP51-TOP100的50家房企,2018年1月的銷售總額為958.63億元,累計前四月的銷售總額為4047.18億元。50家房企的銷售總額還落後前三強幾千億元。

    從榜單來看,排名後半段的房企名次變動也是最為激烈的,上個月榜上有名的企業,這個月已有不少被擠下榜單。

    來源:觀點指數

    從各梯次銷售總額占全國的銷售比重來看,TOP3、TOP5的變動最大,由2016年的8.9%、12.85%分别上浮至2018年前四個月的18.38%以及24.75%。這也意味着,排名前5的企業已占據全國近1/4的銷售額,整個行業向“寡頭時代”邁進。

    來源:觀點指數

    相對而言,TOP50乃至排名50強後的企業,占全國的銷售比值則均為平緩。2016年後50家房企的銷售總額為10673.49億元,占全國銷售總額的9.07%,而這一數字在2017年為11821.15億元,所占比重則下降為8.84%。2018年伊始,上述比值略有上漲。2018年1-2月,後50家房企的銷售總額占全國的銷售比例為14.11%,不過在接下來的幾個月中則相繼下降,其中2018年1-3月為11.31%,2018年1-4月為11.17%。

    這也意味着,中小型房企至少在銷售上将漸失話語權。如何在與大型房企搶奪資源的同時,進一步提升銷售業績,是這些房企面臨的現實。

    2、多城加大土地供給,房企購地情緒冷卻

    “面包”還需“面粉”來做,這是地産行業不變的鐵律。在過去的幾個月中,全國房地産行業的土地購置面積增速卻開始回落。

    從國家統計局發布的數據來看,和2017年房地産行業土地購置面積同比增速均為正數或者雙位數增長不同,進入2018年該數值已經轉為負數,其中2018年1-2月累計的土地購置面積增速為-1.2%,1-3月份增長速度為0.5%。不過僅一個月後就又轉為負數,1-4月份房地産開發企業土地購置面積5412萬平方米,同比下降2.1%。

    來源:國家統計局、觀點指數

    具體而言,觀點指數監測的22個全國重點城市顯示,過去的4個月中,包括北京、上海、廣州、深圳等在内的22個城市土地成交面積逐月遞減,分别為1166.47萬平方米、909.52萬平方米、884.84萬平方米以及863.19萬平方米;對應的土地出讓金則增幅較為明顯,分别為1966.65億元、1260.85億元、932.36億元以及1103.60億元。

    來源:觀點指數整理

    這是房企購置“面粉”情緒冷卻的表現:一方面是地價的逐年上漲;另一方面融資端的繼續收緊讓不少房企“囊中羞澀”,資金鍊持續緊張;再加上限價、限供給等調控措施,房企入市的意願變得相對消極。

    不過從土地供給端來看,22城土地供應有所回升,且“供大于求”。除2月外,2018年1月、3月以及4月的土地供應面積均超過成交面積。

    來源:國家統計局、觀點指數

    除了在土地上保持觀望外,房企在整體的房地産開發投資上也開始顯得謹慎。國家統計局的數據顯示,2018年1-4月份,全國房地産開發投資30592億元,同比名義增長10.3%,增速比1-3月份回落0.1個百分點。

    其中東部地區房地産開發投資17181億元,同比增長11.3%,增速比1-3月份回落0.5個百分點;中部地區投資6604億元,增長14.8%,增速回落0.2個百分點;西部地區投資5980億元,增長3.2%,增速提高0.3個百分點;東北地區投資827億元,增長10.7%,增速提高9.4個百分點。

    3、到位資金增幅再放緩,中小房企融資悲觀

    “行至水窮處”用來形容房企此時此刻的資金困境或許太過誇張,不過從現實處境來說,房企的資金鍊卻不可謂之“樂觀”。

    如上文所言,房企在土地購置上變得保守的其中一個原因,就和資金受困有關。觀點指數監測的50家A股上市企業财務數據顯示,2017年至今房企現金對短期負債的覆蓋倍數一路下降。

    來源:上市企業公告、觀點指數

    分季度來觀察,2017年一季度50家A股企業的短期負債均值為611.27億元,爾後該數值逐季上升,分别為676.34億元、727.83億元、823.13億元,至2018年一季度已經來到853.77億元。

    對應的現金及現金等價物均值卻在146-154億元之間波動,最近的2018年一季度為153.98億元。于此,現金短債覆蓋平均倍數也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

    來源:上市企業公告、觀點指數

    從個股來看,2018年一季度,現金短債覆蓋倍數最高的企業為0.91,僅有一家。接着出現斷層,現金短債覆蓋倍數第二以及第三高的企業為0.52和0.5。介于0.4-0.49之間的企業僅為4家,0.3-0.39的則為7家。

    需要注意的是,低于0.1的企業達到3家,均為中小型房企,其中最低的為0.04。

    現金流叫緊的警示聲萦繞耳畔,而房企的融資渠道卻越發逼仄。據國家統計局發布的數據,2018年1-4月份,房地産開發企業到位資金48192億元,仍然保持增長态勢,同比增長為2.1%,但是增速卻比1-3月份回落了1個百分點。

    其中,國内貸款下降1.6%,為8637億元;利用外資的比率下降得最多,下降77.6%至17億元。而自籌資金卻逆勢上漲,為14894億元,增長4.8%;定金及預收款14987億元,增長8.3%;個人按揭貸款7148億元,下降6.7%。

    來源:觀點指數整理

    觀點指數監測發現,房地産行業的發債渠道也在發生改變。過往房企青睐的一般公司債以及私募債的比例在逐步下調,具體表現為由2015年的占比78%下降至2018年一季度的37%。

    中期票據成為另一個“香饽饽”,該發債渠道占比在今年1季度已經上漲至28%,ABS所占比重為15%,其他如資産證券化等方式則位于第二順位,為20%。

    上述數據也凸顯出房企的自我“救贖”:一方面通過加速銷售回款來補充現金流,另一方面通過自籌資金等非标方式緩解資金鍊的緊張局勢。

    4、限購未見松動,各地搶人大戰再擴圍

    過去的5月中,樓市調控依然沒有放松的迹象。這與個别城市住宅銷售價格指數的大幅上漲不無關系。統計局數據顯示,4月全國70個大中城市住宅銷售價格指數漲幅最大的有丹東、海口和三亞,其中丹東環比增幅最大,達到2%。

    丹東房價的突然走高,除了受朝韓關系複蘇影響之外,也體現了目前樓市的明顯風向——在熱點城市限購的環境下,投資客開始将投資目光移向其他受低估的地級市。因此在月初的時候,住建部也就樓市問題共約談了12個城市的負責人,将調控力度推向了又一高點,成都、太原及貴陽等城市相繼出台了更嚴格的限購、限售政策。

    與調控同步升級的還有各地的搶人大戰,據觀點指數不完全統計,從2018年至今已經有20個城市陸續出台人才政策合計23次,涉及落戶辦理、租房和生活補貼、家屬随遷、購房補貼不等。

    來源:各政府機構官網、觀點指數

    其中尤為值得關注的是5月16日天津出台的“海河計劃”,本科生40歲以下,碩士45歲以下,博士不受年齡限制,隻要持身份證、學曆學位證,即可辦理直接落戶。計劃發布不到24小時,天津官方發布消息,已有30萬人申請落戶。

    雖然,天津後續跟進出台了多項政策補丁,但是對于被嚴格限購打壓了許久的開發商來說,無疑是另一個可預期的利好——人口聚集效應帶來的是未來可以預期的潛在購買力。

    來源:各政府機構官網、觀點指數

    天津之外,海南是另一個積極“招賢納士”的行政區域。自4月黨中央宣布支持海南全島建設自由貿易試驗區後,這片熱土就成為資本追逐的對象。和資本一起進駐海南的,還有百萬人才。5月13日晚,海南發布《百萬人才進海南行動計劃(2018-2025年)》,明确到2020年吸引各類人才20萬人左右,到2025年實現“百萬人才進海南”目标。

    在資本、土地兩大基本生産要素相對有限的情況下,要想保持城市的長足以及有質發展,就需要各個城市在勞動要素上做“文章”,而這歸根到底還是“人才”的競争,因此“搶人大戰”愈演愈烈,就連一些三四線城市也難以幸免。

    其實短期來看,除開部分落戶群體以避開限購為落戶目的外,新晉的人口也有希望在一定時間内轉化為購房群體,為房地産市場增加銷售預期。同時,随着新遷入人口的加入,城市的聚集效應也将進一步顯現,衍生出更多、更長期的空間需求,為房地産行業提供業務支撐。

    未來,随着各城市落戶或者人才吸引政策的逐漸放松,省會城市以及二線城市的虹吸效應會進一步加強。這些具有優勢地位的城市,也會将周邊城市、中小城市和小城鎮的資源要素吸引過來。

    審校:歐陽穎

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