解局 | 泰禾200億並購基金里的資本乾坤

觀點地産網 在周星馳電影《功夫》里有一句台詞：要成為絕世高手，並非一朝一夕。

遊弋于各路資本，玩轉信托、債務融資，作為資深玩家的泰禾又使出200億産業並購基金的新招式。

5月24日，泰禾集團發布公告稱拟，出資40億元與泰禾投資集團有限公司共同投資設立産業並購基金，總規模為不超過200.05億元。

根據公告，並購基金将直接或間接投資于符合泰禾集團戰略布局的房地産項目。換言之，控股股東将通過股權投資的方式向泰禾集團輸血，加快規模增長。

另一方面，泰禾集團拟将並購基金納入合並報表，不過受到深交所提出是否損害上市公司利益的問詢。

近年來，泰禾一直通過杠杆實現規模快速擴張，然而随着金融周期紅利的消失，更加考驗的是房企内功，借力控股股東毫無疑問是一條不錯的路徑。

解局：200億基金與合夥人

對于這筆200億並購基金，泰禾在七天内火速變更出資方與調整認繳出資額，更改合夥企業存續期限等内容，但並非看上去那麼簡單。

據觀點地産新媒體查詢公告，5月4日，泰禾集團發布公告稱，為幫助公司快速擴大産業規模，公司拟與公司控股股東泰禾投資集團有限公司兩家下屬公司共同出資設立“泰禾産業並購基金合夥企業”，合夥企業存續期限不超過5年，並購基金總規模為不超過200.05億元。

與泰禾集團共同設立並購基金的合夥公司分别為，泰禾投資（平潭）有限公司、泰禾投資（福州）有限公司。其中，有限合夥人泰投福州認繳出資不超過180億元，有限合夥人泰禾集團認繳出資不超過20億元，普通合夥人（執行事務合夥人）泰投平潭認繳出資不超過500萬元。

一個禮拜後，泰禾集團發布變更與關聯方共同投資設立200億産業並購基金部分内容的公告。

在關聯方基本情況方面，普通合夥人/執行事務合夥人“泰禾投資（平潭）有限公司”變更為“嘉興泰禾投資管理有限公司”，且“股權結構為泰禾集團持有100%股權”；有限合夥人“泰禾投資（福州）有限公司”則變更為“嘉興泰禾永盛投資有限公司”，相應的認繳出資由“不超過180億元”變更為“不超過160億元”。

在關聯交易標的基本情況方面，有限合夥人泰禾集團認繳出資由“不超過20億元”變更為“不超過40億元”，合夥企業存續期限由“不超過5年”更改為“長期”。

對于變更合夥投資方的原因，泰禾集團稱，為了提升並購基金的運作效率，加強公司對並購基金的控制，其對該投資設立並購基金項目内容進行變更。

分工方面，據最新公告，經與控股股東泰禾投資協商，設立的嘉興泰禾作為並購基金的普通合夥人管理該基金，承擔並購基金管理及決策職能，泰禾集團在並購基金的投資決策委員會中擁有2/3表決權，對並購基金實際控制，泰禾投資僅作為财務投資人。

值得一提的是，根據並購基金退出時雙方将按照出資比例分配收益機制，基金收益的80%将分配于控股股東。

對于該200億並購基金，泰禾集團拟納入合並報表，無疑将對上市公司利潤率産生重大影響。

針對深交所的問詢，泰禾回應稱，因本並購基金的設立目的是借助控股股東的支持，為上市公司拓展土地儲備和項目開發，因此普通合夥人不收取超額收益，具備合理性，不損害上市公司利益。

破局：股東輸血與融資創新

通過設立基金，泰禾集團完美地完成一筆股東輸血融資160億元。

出資方在泰禾集團股東名單中，泰禾投資為第一大股東，持股比例48.97%，持股數量為609400795，但目前絕大部分股份都已被質押，質押股數的比例高達98.66%。

泰禾集團在外界眼中一直被認為走“高杠杆、高周轉”的開發模式，這也要求其需要擁有大量的資金。

數據顯示，泰禾2017年負債1354.94億元，資産負債率87.83%，其中長期借款占比高達52.05%，金額705.25億元。而泰禾用于抵押和質押的資産為705.84億元，受限原因為借款抵押、借款質押、按揭保證金等。

對于負債的問題，泰禾集團董事長黃其森此前曾表示，2018年上半年泰禾集團力争将整體負債率降到75%以下。

根據年報，泰禾集團的融資途徑主要分為銀行貸款、非銀行貸款和公司債（3-5年）。其中，非銀行貸款829.74億元，成本8.67%，占比61.24%。

一名長期跟進泰禾集團的分析師指出，拓展並利用多種融資渠道，進一步優化債務結構，降低融資成本是泰禾集團的首要任務。

wind數據顯示，泰禾集團融資成本從2016年7.62%上升到2017年8.10%。

據觀點地産新媒體翻查公告，泰禾集團幾乎每年都從控股股東那里得到财務資助，這似乎也是其最有保障的融資方式之一。

從2012年借款20億元協議，逐漸上升2014年的45億元，随後簽署2015-2017年連續三年的《統借統還協議》。

随着泰禾的規模不斷擴大，資金需求量也逐漸增加。據泰禾集團5月11日續簽的<資金統借統還财務支持協議>並向關聯方借款的議案，2018年借款額度提升至80億元。

毫無疑問，無論是100億長租公寓資産證券化專項計劃、100億區塊鍊資産支持票據，還是200億並購基金，都是泰禾集團資本财技籌措資金的新路徑。

數據顯示，房地産行業的資産負債率不斷上行，已經達到了2005年以來的最高點。從行業來看，運用創新型資産運作模式，各類新型的資本玩法或将成為未來破局的關鍵。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。