萊坊:私人投資者的地産交易規模日趨龐大

對于私人投資者來說，商業地産仍然是十分重要的資産類别，私人投資者的地産交易規模也日趨龐大。2012年，價值超過十億美元的交易不過寥寥幾筆，交易總價值只有50億美元。到了2017年，價值超過十億美元的交易總價值已上升至200多億美元。比交易總價值更為驚人的是這類交易的投資者類型：過去，只有機構投資者或房地産公司有能力，或者說有興趣進行這類大宗交易。

然而，在去年所有價值超過十億美元的地産交易中，私人投資者完成的交易占交易總價值的43%。亞洲成為此類大規模交易的主要需求來源，占總交易量的三分之二，去年最引人矚目的地産交易莫過于價值51億美元的香港中環中心辦公樓收購案，這筆交易同樣是由财團形式的私人投資者完成的。

價值超過十億美元的地産交易

盡管沒有“交易價值超過十億美元”這般吸引眼球，但價值超過五億美元的交易也不在少數。價值超過五億美元的交易總價值從2012年的210億美元上升至2017年的530億美元。此外，超出十億美元門檻的多數交易主要涉及辦公樓買賣，而超出五億美元門檻的交易涉及的資産類型更加多元化，包括購物中心、酒店和工業設施。

十億美元的交易是一種維持驚人财富的隐秘方式，除此以外，投資者選擇大宗交易還有一些實際原因：“商業地産交易耗時耗力，完成一項大宗交易或許比完成一批小規模交易更加高效。另外，大宗交易還可以帶來資産管理機會。並且，盡管投資者在購買大樓時通常計劃長期持有，但是如果有售出機會，很有可能會帶來大量誠意買家“，根據萊坊商業研究合夥人William Matthews表示。

商業地産也不僅僅是巨額财富的保值形式。萊坊态度調查的受訪者表示，2017年客戶的房地産投資增長了56%，僅次于增長率達62%的股票投資。事實也是如此，去年商業地産的交易總量達8,400億美元。北美洲的房地産投資份額為46%，遙遙領先。歐洲的房地産投資份額為36%，緊随其後。亞洲的房地産投資份額為17%，排名第三，與前兩名的差距較大。世界其他地區的房地産投資份額僅有2%。房地産交易投資總額最多的十大城市中，有8個城市來自美國，只有英國市中心和柏林能打破美國城市的屠榜之勢。

萊坊資本市場研究部主管Anthony Duggan表示：“投資者的首選目標是發展成熟、資金流動性強、交易透明的房地産市場，因此，意料之中的一個結果是全球前十大城市每年吸引了接近30%的年總投資交易量。對于首次投資外國市場的投資者而言，倫敦和紐約等超級城市無疑具有極大的吸引力。市場透明、資金流動性強，以及語言、法律、顧問公司和貨币穩定性方面的優勢，都為投資者踏上新旅程提供了保障。”

中倫律師事務所倫敦分所合夥人李林娜律師表示：“英國房地産市場歷來是世界上最開放及活躍的幾大房地産市場之一。英國政府對海外買家持有英國房産及其未來的銷售不設任何限制，中國投資者可以享受部分英國銀行提供的貸款服務，英國成熟的法律制度充分尊重和保障海外投資者與本國投資者享有同等的權益。相對于中國目前的土地使用權政策（商業地産40年使用權），英國最普遍的商業物業産權有兩種，包括永久産權(Freehold)，即對房産及房産所占範圍内的土地擁有永久性的所有權；以及期限産權(Leasehold)，即對房産享有一定期限的租賃産權。“

認識到這些後，英國和美國是各地調查受訪者眼中超高淨值人士投資房地産時最青睐的國家也就不足為奇了。

熱點國家和地區：超高淨值人士投資房地産時最青睐的國家

萊坊亞太區資本市場研究部主管Neil Brookes表示：“受困于日本、香港、新加坡等成熟市場低收益、低回報的困境之中，亞洲投資者越發傾向于以風險曲線為參考、在海内外尋求投資機會。在進行跨境購置投資時，他們通常會選擇次要城市作為投資城市，也傾向于投資醫療地産、養老地産和物流倉儲地産等更為專業的商業地産。”