解局 | 萬科太陽山文旅故事

觀點地産網 萬科一年前入股的雲南逾6000畝旅遊大盤，如今又有新的動态。

5月22日雲南城投公告，拟現金出資2520萬元與百年置業、雲嶺天籁、昆明萬科及招商财富資産管理有限公司，共同設立雲南萬城百年投資開發有限公司。新公司将參與雲南澄江太陽山國際生态旅遊休閑度假社區項目合作開發。

這是萬科對太陽山項目進一步貼上“萬科”標簽的資本運作之一。早在今年2月初，項目開發主體的股東華商之家（萬科持股40%），已悄然引入萬科的專項資産管理計劃。如今萬科正試圖将項目的所屬權進一步清晰化。

接近雲南城投的人士對觀點地産新媒體透露，華商之家不止涉足太陽山項目，而萬科只打算操盤太陽山項目，因而此次成立新公司取代用于專門開發。

而這，距離太陽山項目啟動已過了六年光景。

太陽山往事

雲南澄江太陽山國際生态旅遊休閑度假社區項目位于撫仙湖東岸，開發總用地面積6618畝，最早與萬科尚無交集。

在2012年7月15日那場規模盛大的首發儀式上，原始股東雲南省城投集團、華商之家、觀瀾湖集團不僅請來澄江縣各級政府相關領導，還邀請李健、楊麗萍等一衆藝人助陣。

按照最初規劃，太陽山項目的開發主體“雲南澄江老鷹地旅遊度假村有限公司”（簡稱老鷹地公司），由雲南省城投集團、華商之家與永昌發展有限公司（境外企業）分别持股60%、30%以及10%。其中，觀瀾湖主要負責高爾夫球場運營，“體育休閑運行商”的身份最終使其成為項目投資方之一。

當時，老鷹地公司的董事長陳嘉得意地表示，五年後的太陽山将是一個“國際的世界級的度假區”。時任雲南城投雲南城投集團董事長的劉猛甚至表示，太陽山項目“可以說是城投的轉型之作”。

太陽山項目的啟動，發生在旅遊地産集中爆發的2013年前，雲南撫仙湖呈現一片如火如荼圈地的景象。除了雲南省城投集團，包括龍湖等房企都先後在此布局，有統計數據稱，撫仙湖周邊旅遊度假項目多達20個。

轉折點出現于2013年上半年，雲南玉溪政府出台加大保護撫仙湖生态環境等政策措施，此後“撫仙湖生态環境被嚴重損害”的消息屢現報端，引起政府進一步重視。據當天媒體報道，2014-2015年，除了撫仙湖北岸濕地生态保護工程等項目外，鮮有新項目獲得準入。

而2013年11月，雲南省城投集團計劃轉讓老鷹地公司及太陽山公司各60%股權。A股上市公司雲南城投當時選擇放棄優先收購權，理由是“考慮到環境保護風險，開發周期長達11周年，後續投入的資金量大，現金流回正周期較長”。

最終在那場備受關注的股權轉讓中，投資方華商之家成為接盤俠。轉讓完成後，老鷹地公司分别由華商之家、永昌發展持股90%、10%。而由于雲南城投持股華商之家40%股權，折算下來，仍持有太陽山項目共約36%權益。

至2017年6月中旬，萬科正式介入太陽山項目，通過受讓華商之家另外兩位股東百年置業、雲嶺天籁分别将所持25%、15%股權。當時雲南城投擁有優先購買權，卻依舊選擇放棄。

經過兩次股權轉讓，華商之家的股權結構變更為：雲南城投、昆明萬科分别持股40%；百年置業、雲嶺天籁仍分别持股10%。昆明萬科透過華商之家間接持有太陽山項目36%股權。

按照萬科當時公告，太陽山項目未開發用地占地面積252萬平方米，綜合容積率約0.64，計容積率建築面積約162萬平方米。根據萬科擁有的36%權益，需支付權益地價款約8.07億元。

同時各方約定，同意由昆明萬科作為太陽山項目新的操盤運營方，負責項目後續操盤運營開發。

萬科資本騰挪

對于萬科為何接手被視為“燙手山芋”的太陽山項目，外界說法不一。

市場人士對觀點地産新媒體指，玉溪市2014年将撫仙湖一帶開發的項目由25個削減至13個，規劃用地縮減逾半至不足5萬畝。而太陽山是清理後留下的旅遊地産項目之一，意味着開發風險相對而言較低。

其同時指，雲南省2017年初将“玉溪澄江仙湖古鎮項目”列入重大産業招商項目清單，對外釋放了政府重新支持的信号。從體量看，澄江仙湖古鎮項目占地逾9000畝，遠大于太陽山項目；從時間點看，萬科介入太陽山項目，恰好是此後不足半年内。

文旅也是萬科2014年以來轉型的方向之一。觀點地産新媒體不完全統計，萬科披露的旅遊地産項目包括吉林松花湖度假區、惠州雙月灣、杭州良渚文化村等，澄江太陽山項目也是其在西南區域的重要試水之作。2018年1月，萬科還宣布在四川西昌落地2300畝的文旅項目。

2018年5月22日的公告則顯示，太陽山項目出現了新的資本運作。

按照雲南城投最新公告，公司與昆明萬科、招商财富、百年置業、雲嶺天籁，共同出資6300萬元設立“雲南萬城百年投資開發有限公司”。其中雲南城投、萬科各持股40%，與此前在華商之家的股權分配相同。

唯一有所區别的是，在華商之家分别持股10%的百年置業、雲嶺天籁，在萬城百年的持股均降至0.5%；新公司引入資金方招商财富資産管理有限公司，持股19%。

資料顯示，新股東招商财富，實際上代表“招商财富-金源萬科9号專項資産管理計劃”。市場人士對觀點地産新媒體指，這或許意味着太陽山項目有萬科内部的員工跟投屬性。

值得一提的是，早在2018年2月，太陽山項目原股東華商之家便已出現股權變更，變更内容與如今設立的萬城百年相同，均涉及引入招商财富作為股東。

根據公告，萬城百年将參與雲南澄江太陽山國際生态旅遊休閑度假社區項目合作開發。這說明，萬城百年将取代華商之家，成為太陽山項目新的開發主體。

對于上述資本運作，接近雲南城投的人士向觀點地産新媒體解釋，萬科此前入股的華商之家，還涉及到其他項目。而萬科只打算操盤太陽山項目，此次成立新公司便是專門用于開發該項目。

而萬科在新公司依然表現出強勢作風，包括負責操盤項目，委派新公司總經理以及财務負責人。不難預見，項目的日常經營管理将納入萬科集團運作模式。

另據觀點地産新媒體了解，作為六年前太陽山項目的原始投資方之一，觀瀾湖如今鮮有提及該項目。接近雲南城投的人士透露，觀瀾湖集團主要負責高爾夫球場項目，而（高爾夫）項目停止後，就沒有再運營了。

根據相關規定，撫仙湖水質按照國家規定的I類水標準保護。撫仙湖一級保護區的“紅線”，是“最高蓄水位沿地表向外水平延伸100米的範圍”。“紅線”以内本應禁止：新建、擴建或者擅自改建建築物、構築物;其他破壞生态繫統和污染環境的行為。而高爾夫球場在這“絕對禁區”之内。

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