新城發展簡報會關鍵詞：二三線、招拍挂與境外密集發債

觀點地産網 5月23日，新城發展在香港舉行媒體簡報會，副總裁兼執行董事陳偉健現身分享公司最新動态。

“近期存在多重利好消息，國際三大評級公司包括標普、穆迪、惠譽在4月一致上調公司評級，由BB-升至BB，打破了行業近期記錄。”一開場，陳偉健難掩喜悅之情。

觀點地産新媒體了解，截至4月底，新城發展累計合同銷售金額約505.73億元，比上年同期增長56.82%，累計銷售面積約403.25萬平米，比上年同期增長77.32%，累計完成全年目標1800億元的28%。

據國内多方數據顯示，新城發展已正式成為國内十大地産商。對此陳偉健表示，公司2018年口号是“保十争五”，即打入十強、力争五強，而5月銷售情況在預期範圍内，将确保全年進入銷售前十。

據陳偉健透露，新城在60個城市有超過200個項目，今年預計将會有8-10個城市公司年銷售超過百億。

招拍挂與二三線傾斜

雖然4個月完成目標28%似乎並沒有多麼亮眼，但陳偉健仍對達到1800億元銷售樂觀，信心或來自于其充足的土地儲備。據了解，新城發展現有土地儲備8000萬平米，可售資源超過4000億元，後被問及會否再進一步調升銷售目標，陳偉健表示會于中期業績時再作公布。

新城的土地儲備從區域來看，長三角仍舊是新城大本營占56%，珠三角大灣區占6%，中西部21%，環渤海則占10%左右。新城表示，将會加大對中西部部，特别是大灣區的投資力度，但仍不會離開大本營長三角。

商業地産方面，截至目前，新城吾悅商業廣場已增至72個。陳偉健透露，商業部分去年已實現10億元收入，今年目標為20億元，将繼續堅持住宅、商業開發和商業管理三條産品線。

被問及對于調控的看法，陳偉健認為調控不會取消，只會加緊。在調控下，同行整合顯得更為重要，整合機會也越來越多。

在2017年，新城用了600億元買地，其中40%用于收並購。陳偉健表示公司原計劃在今年加大收並購比例，但預計下半年土地供應将增加，在看好招拍挂市場的情況下将會進行一定調整，可能調為招拍挂70%、並購30%或招拍挂80%、並購20%。

他還重申土地供應增加並不會影響毛利，因過去“面粉價”貴，但價格受限價政策影響不能賣貴，增加土地供應可令“面粉價”下跌，但因需求仍在，售價不會大跌。他今年對維持毛利率30%以上水平仍有信心。

此外，他認為Top10的地産公司在搶資源上具有優勢，今年争取Top10的競争還是很激烈，而Top11-20将會有2-3年整合。在政策環境下半年可能會更艱難的預計下，他笑言新城很樂意面對挑戰，因為艱難的時候有危機，但同時危機中也有機會。

談及一線城市發展，陳偉健則表示，一線城市黃金期已過，由于地價越來越貴，限售限貸以及難拿預售證，周轉甚至可能比不上1.5線城市及二線城市。

對此，新城在2016年-2017年就已開始加大對二三線城市開發，他認為新城的排名從20多名逐漸上升至13名再到現在的第10主要得益于此。而新城現在土地儲備只有10%在一線城市，二三線分别占40%，四線城市占10%。他覺得，“一四四一”的黃金比例更讓新城覺得舒服。

融資發債與多元化

融資方面，觀點地産新媒體了解，陳偉健披露，新城在1月份有三次密集的融資活動，成功在一星期内通過配股、發行可轉換債券、高息債券等方式獲得融資。

在美元加息的壓力下，海外融資存在一定難度，加上國内融資渠道收緊，導致多數内地多企業到港發債，融資成本不斷上升。

陳偉健認為，現時融資仍面臨壓力，料今年融資成本最多會由去年的5厘增至6厘，但在4月公司獲評級上調有助于舒緩融資壓力，已于近期成功發行3億美元3年期7.125%高息債，今年也在計劃發高息債或籌措更多銀團貸款。

“雞蛋不能放在同一個籃子里”是投資的黃金定律。存在A股和港股兩個平台，新城從來不缺融資渠道，陳偉健表示，ABS、REITS等都在考慮範圍，但重要的是不能集中在一個範圍，多元化、分散投資最好。

他同時預計，下半年融資環境将回暖，壓力将會下降。

在香港地産投資方面，陳偉健表示由于地價太高樓價難跌，新城不會直接在香港投地。但香港作為“安全港”，國内地産商對香港地産市場興趣仍然濃厚，或因近期資金壓力較大而減慢在香港投資，亦因部分内房轉趨低調，但不會減少國内地産商來港投資意願。 

“長租公寓”一定是近年來繞不開的熱詞，在越來越多家房企涉足長租市場後，新城卻遲遲沒有加入長租搶灘戰的動作。對此，陳偉健則表示新城發展是一個高周轉的公司，由于一線城市地價高，長租市場回報較慢，公司對于長租公寓業務尚在研究階段，未有相關布局。

而對于老調重彈的私有化問題，陳偉健卻格外堅定地回應：“不考慮私有化。”

陳偉健在最後還表态，今年是新城發展成立25周年，希望今年在業績等能夠做得更好，給股東一個“交代”。