雅居樂百億信貸背後 陳卓林“1+N”訴求與負債平衡

觀點地産網 陳卓林又準備為雅居樂輸血了，這次是金額為88.34億港元（附帶額外25億港元增額權）及2億美元（合人民币約105億元）的定期貸款信貸，為期48個月。事實上，雅居樂的身影一直活躍于融資市場。

雅居樂獲得一繫列的融資，市場普遍認為是為了更好地發展地産之外的新業務。但透過數據可以發現，受擴張影響等因素影響，雅居樂的資産負債率已略有上升，其流動比率也呈下降趨勢。

值得一提的是，在今年的股東周年大會上，陳卓林回應去年淨負債率上升時表示，公司未來會把控利息支出和負債率，回歸60%左右的負債水平，增加盈利空間。

融資進行時

5月21日晚間，雅居樂發布公告稱，公司作為借款人及其若幹附屬公司（作為原擔保人）于當日與一間銀行（作為信貸代理人及質押代理人）及若幹财務機構訂立信貸協議。

據此，雅居樂獲授予包括兩筆金額為88.34億港元（附帶額外25億港元增額權）及2億美元的定期貸款信貸，為期48個月，年利率相等于按3.95%加上于相關日期的香港銀行同業拆息（就港元貸款而言），或于相關日期的由ICE基準管理有限公司管理的倫敦銀行同業拆息（就美元貸款而言）的總和。

此次信貸協議的訂立，是雅居樂一繫列融資動作的縮影。觀點地産新媒體發現，今年以來，雅居樂依然延續着積極的融資步伐。

其中3月份，雅居樂宣布發行4億美元優先永續資本證券，5年内利率6.875%；此後它又決定額外發行1億美元優先永續資本證券，與上述4億債券合並及構成單一繫列，于4月4日發售。

4月10日，雅居樂完成了首單商業物業資産支持專項計劃的發行，項目發行規模為46億元，票面利率為5.85%。彼時，該公司對觀點地産新媒體回應，專項計劃的標的資産為上海雅居樂萬豪酒店，産品期限為18年，每3年有一個行權窗口。

至5月初，香港媒體披露，雅居樂正在市場籌集一筆60億港元等值的銀團貸款。雅居樂将四年分期攤還貸款，利息較香港銀行同業拆息加碼395個基點，最高綜合收益520個基點，平均期限為3.4年。

彼時市場人士分析稱，該筆貸款是雅居樂為離岸銀團貸款所提供的“最豐厚的定價”，也是2013年來所有地産商支付利息最高的貸款。盡管雅居樂債信評級獲得調升，但它仍采取增加付息的方式，以吸引态度謹慎的銀行參貸。

據不完全統計，包括過去三個月内的幾筆融資在内，雅居樂先後獲得約200億元的新增借款，約占2017年末借款總額三分之一。

雅居樂頻繁的融資動作並不讓人意外。早在3月下旬的業績會上，首席财務官兼副總裁張森就表示，2018年集團的融資需求相對較多，而公司正在進行的融資中，境内的銀行批款占比73.7%，境外占26.3%。

負債平衡與“1+N”

回望去年，經過一繫列的融資後，雅居樂擁有了更大的運營空間。

年報披露，于2017年末，雅居樂集團總現金及銀行存款為301.2億元（2016年末為223.11億元）。其中，現金及現金等值項目為190.42億元、有限制現金為人民币110.78億元。

盡管雅居樂在去年贖回了2017年2月份到期20億元的6.50%優先票據、3月份到期7億美元的9.875%優先票據，並于9月份提前贖回2019年2月份到期5億美元的8.375%優先票據，但其融資活動産生的現金淨額仍達107.58億元，為2014年以來的最大值。

從近幾年的數據來看，雅居樂的現金及現金等值項目額度，從2016年開始就得到較大幅度的上升，而2017年67.5億的增加淨額中，融資活動産生的現金淨額顯然有很大的“貢獻”。

作為流動負債“穿透”流動資産的“緩沖墊”，去年雅居樂的運營資本為291.71億元。據此計算，其營運資本配置比率為25.9%，也即流動負債提供流動資産所需資金的74.1%。換言之，雅居樂2017年内，1元流動資産需要償還0.74元的債務。

而去年雅居樂的流動比率為1.35，這相比于前三年1.7以上的數值，已有所下降。另一方面，2017年末集團的資産負債率已突破七成，由2016年的66.48%升至72.96%。

市場人士對觀點地産新媒體指，雅居樂加大融資的需求，或許與其“1+N”的發展模式有關。

董事局主席陳卓林早在2016年就對外表示，就環保、旅遊、物業等新業務而言，其希望未來5-6年，整個集團（營業額和利潤比重）地産占一半，其他産業一半。

為了發展集團地産之外的“半壁江山”，雅居樂2016年的投資活動的現金流出淨額由2015年的6.99億元上漲至37.19億元，2017年流出淨額再次大幅上漲，達到69.6億元。

觀點地産新媒體查閱獲悉，于2017年12月31日，雅居樂物業上市平台雅生活在中國69個城市提供物業管理服務，所管理的總建築面積為7,834萬平方米。而在環保業務方面，集團于年内成功收購14家環保公司的股權。

另外，雅居樂已宣布，旅遊地産類項目今年将占20%左右，在旅遊地産闆塊有146萬平方米的新購地。

雖然新業務千頭萬緒，但雅居樂也不忘拿地擴儲，去年它新增土地的預計總建築面積達964萬平方米，其中集團應占預計總建築面積為746萬平方米，應付土地金額為346億元。據觀點地産新媒體不完全統計，今年至今，雅居樂于公開市場共摘得約20宗地。