股東會見聞錄 | 張玉良回應綠地股價與市值管理

觀點地産網 “張總，你給我們講一下綠地的市值管理要怎麼處理吧？”

“張總，你對綠地股價有沒有信心？”

5月16日，上海發布今年第二個高溫黃色預警信号，火熱的驕陽沒有阻礙小股東從市中心等各個地方趕到位于上海西邊的綠地公館，參加綠地控股2017年年度股東大會。

一如既往地，董事長張玉良帶領監事會、财務部、董秘等管理層和部分獨董代表出席大會，另外有18名股東及股東代表莅席。

雖然天氣炎熱，但現場的小股東們心情顯然有點“涼涼”——自2015年借殼登陸資本市場以來，綠地的市值已由最初的超過3000億跌至如今的不足1000億。

因而，與去年的情景一樣，對于股價的關注和讨論成為整場股東會的焦點。

對此，張玉良除了表示“正在努力加強市值管理”，以及對股東提出的“應該主動與機構投資者互動”等要求有求必應外，似乎難以給出更有說服力的解答，在股東應接不暇的疑問中，張玉良也将問題抛給了一旁負責财務的管理層。

另一方面，随着7月份即将有占總股本73.51%的限售股解禁，不少投資者仍處于觀望狀态，綠地要面對的挑戰将越來越大。

作為最忙碌的房企掌舵人之一，張玉良一直致力于将綠地大盤子越做越大，然而在市值管理上卻並不像民營企業那般“積極”。

在場一位連續兩年參加股東會的個人股東“着急”了：“去年我就提過建議，綠地應該多向市場釋放那些有好利潤表現項目的信息，多主動與資本市場接觸。”

此外，對于一直争取過程中的定向增發，張玉良則表示：“行業整體沒有動靜，企業很無奈。”

銷售集中在下半年

股價表現不盡理想，管理層試圖将關注點更多集中在綠地的業績表現和未來發展。

根據早前公布的業績報告，綠地2017年全年營收同比增17%至2904億元；利潤總額同比增33%至193億元；淨利同比增25%至90億元。其中，房地産銷售方面，綠地2017年實現合同銷售3065億元，同比增長20%，回款2451億元，同比增長21%。

對于2018年，綠地提出了增長20%的目標。具體而言，争取營業收入超過3500億，利潤總額沖過200億，房地産銷售突破4000億。

目標盡管不算太過激進，但從一季度的表現來看，卻令股東表示憂慮。

“一季度的銷售下滑了是為什麼？”

根據一季财報，1-3月，綠地累計實現合同銷售金額486億元，合同銷售面積414萬平方米，較去年同期分别下降17%和9%。

對此，張玉良解釋稱，一季度的銷售确實不太理想，主要原因是一些項目沒有在期内上市，而綠地今年的新增供貨将主要集中在下半年，同時他還不忘強調，綠地今年内部的地産銷售目標為4000億。

據此前張玉良公開表示，為在規模上更進一步，綠地今年還将在原有的小鎮、大盤、超高層項目外，增加短平快項目，加快綠地的周轉率。這樣一方面可以在規模上追趕，另一方面通過加快資金回流，也能一定程度上緩解綠地負債率高的問題。

這一點也體現在了綠地的回款率上，2017年全年，綠地回款達到2451億元，同比增長了21%。而最新的一季度财報則顯示，期内，綠地的回款總額為584億元，回款率120%。

值得一提的是，随着規模越做越大，無論是房地産主業，還是綜合來看，低于行業水平的利潤率也成為綠地要面臨的另一大問題。

“業務結構不一樣，綠地的商辦比例還是比較高，這一部分業務回報周期長，加上北京、上海商辦受政策限制，我們有很多項目都在等着賣。”此外，張玉良也坦承綠地在管理上存在薄弱環節，都導致整體的利潤率較低。

“商辦存量那麼多，有沒有考慮怎麼處理，會不會像别的企業一樣轉成做長租？”

對于股東提出的建議，張玉良則笑言：“長租在做，但規模不大，還是要算得過賬，現在也還沒有出現賺錢的長租公寓”。

言語之中，綠地似乎更願意相信和等待政策的放松。

營收和利潤會持續上升

随着地産行業整合和分化程度的不斷提高，綠地在銷售、營收的規模上暫時呈現不進則退的趨勢，然而，作為在多元化道路上走得最遠的龍頭企業，張玉良對綠地的未來依然充滿信心。

“從總量來看，我認為住宅市場的高峰期已經過了，未來會慢慢地平穩下滑，對企業而言，市場會有所調整，更加地分化。”在張玉良看來，市場分化的過程中，對于綠地這樣轉型好的、科技含量高的大企業而言，未來一定會有好的表現，“營收和利潤會持續上升。”

另一方面，張玉良坦承，與恒大、碧桂園等企業不同，綠地作為一家所有制企業，在資本金上與上述企業已經形成較大差距，此外，綠地堅持綜合運營，這會導致短期内收入相差大，增長也較緩慢。

其中，作為綠地多元化産業中的新增一子，去年至今動作頻繁的康養業務也引起了股東的關注。

根據綠地康養産業集團的規劃，綠地計劃投資400億元，在全國一線城市、省會城市、風景名勝度假區、特色小鎮等區域，每年開工100家康養居酒店，五年内在國内外形成500家連鎖。

大量的投資能否帶來可觀的回報？張玉良則表示，康養業務将以不虧損為目標，但産生的現金流将會給綠地帶來很大的貢獻。

值得一提的是，無論是康養居酒店，還是綠地已有的大量酒店資産，以及辦公産品，綠地也一直在尋求資産證券化的可能，以解決銷售利潤率低的問題。去年股東大會時，張玉良就曾透露，綠地正在新加坡申請發行房地産投資基金，並有望成為新加坡規模最大的信托和REITs産品。

然而，由于種種原因，上述酒店REITs未能如期發行，不過，張玉良表示，今年已重新聘請了中介公司，預計今年能成功發行。