原報道 | 首創置業煥新

观点地产网

2018-05-13 19:55

  • 換屆之前,首創置業的變化早在醞釀之中,除了人事變更,過去一年間首創置業在投資區域、管理架構以及業務方面也或多或少有所調整。

    觀點地産網 首創置業這一次換屆,被定性為“曆史性事件”。

    4月27日,首創置業召開臨時股東大會,選定了新一屆董事會班子成員;次日,董事會任命李松平連任董事長,鐘北辰則接過總裁一職,他同時還是首創钜大的董事長。

    除了董事長李松平,目前首創置業的管理層以70後為主。

    4月底,首創置業多位管理層接受了觀點地産新媒體在内的多家媒體采訪,對換屆之際公司的經營思路、規模目标、财務把控、業務拓展等作出詳細解讀。

    首創置業方面表示,換屆也是響應國資委方面對國企領導人在提前換屆及幹部儲備上的要求。而且,調整後的新一屆董事會中,增加了更多首創置業管理層背景的成員,也是現代企業管理規範的體現。

    其中,新任總裁鐘北辰于2000年加入首創置業,最近六七年時間主要負責首創奧特萊斯業務。他對現場媒體表示,換屆隻是常規動作,接任總裁之後,将繼續推進首創置業的所有經營理念,經營層面并未有太大的變化。

    鐘北辰稱,在其帶領下,期望首創置業能夠盡快回到30名以内,“我們會撸起袖子加油幹,(排名)會很快升上去的”。

    不過,在換屆之前,首創置業的變化早在醞釀之中,除了人事變更,過去一年間首創置業在投資區域、管理架構以及業務方面也或多或少有所調整。

    架構調整與一級開發成色

    起步于北京的首創置業,上市之初僅在北京市發展。2005年之後,首創置業開啟了京外擴張之路,進軍西南、長三角,兩年内将市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。首創置業彼時奉行的是3(X+Y)戰略,并在2010年升級為4(X+Y)戰略,新增布局珠三角經濟圈。

    2017年,首創置業将原來的投資區域布局由核心城市升級為京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈。首創置業副總裁徐锴解釋稱,首創置業認為幾個簡單的單核城市不足以支持規模的增長,因此做了區域的調整和安排。

    而且,管理層稱,未來首創置業二級管理架構也将調整為三級管理架構,特别是對于重點區域,委任兩位副總裁級别的管理層來帶隊,包括上海區域總經理李旭華及深圳區域總經理徐锴。

    作為首創置業第一批京外拓展人員之一,徐锴擁有10多年土地投資拓展經驗,采訪當天解讀了首創置業在海南市場、粵港澳大灣區等熱點區域的布局以及市場情況。

    提及海南市場,徐锴稱,海南是旅遊度假養老型的市場,首創置業将尋求以養老、醫療等産業與住宅相結合的機會進入。據悉,首創置業在2009年首度進入海南,并在萬甯發展了一個項目。

    徐锴透露,未來首創置業資源重倉區域是北京、天津、上海三個城市,大概占據70%到80%左右的存量貨源。但是去年調控政策在這三個城市力度較大,可能影響了公司銷售增速。而在2018年的800億目标中,北京市場将占據300億的比重。

    他表示:“首創置業的優勢區域雖然是在京津冀,但是整個北京市場在二級市場層面上已經很難有所作為,追求規模還是一個方向,但是其實要尋求比較好的利潤,可能是比較難的一件事情。”

    徐锴認為,比起二級開發,一級項目若運作得當,應該有不低于二級開發的穩定的收益回報。

    目前,首創置業除了二級開發1154萬平方米(2017年底)的土地儲備,來自一級開發的發展空間同樣不可小觑。

    于2016年底,首創置業成立了專門做一級開發團隊,業務主要集中在京津冀。截至2017年底,已獲取7個一級項目,總土地面積610萬平方米,建築面積近500萬平方米;同時鎖定多個潛在一級項目,預計土地面積超2800萬平方米,建築面積超1700萬平方米。

    值得注意的是,一級開發一方面可以尋求一二級聯動提前鎖定資源,另一方面,如徐锴所強調的,這一塊業務在利潤的貢獻上也頗有賺頭。

    觀點地産新媒體了解到,過往首創置業通過一級開發項目獲得二級開發項目建築面積近300萬平方米,二級資源獲取率超80%,包括北京順義一級開發、北京平谷金海湖土地一級開發、天津武清一級開發項目等。

    此外,年報顯示,首創置業共計27.97億淨利潤中,由一級開發(包括棚改)貢獻的達到了15.24億元,占比54.5%;僅次于來自房地産開發銷售及相關業務的淨利潤15.3億元。據觀點地産新媒體測算,一級開發的毛利率可以達到52.4%。

    随着市場的變化,如今一級開發主要采取固定回報的方式,固定收益回報率在12%到15%。而且,未來一級開發不會有那麼高的毛利。

    到2022年,首創置業預計在該業務闆塊實現累計投資規模超模800億,累計實現利潤80億。

    提速、降負債與等待回A

    銷售記錄顯示,首創置業在2009年的銷售額已突破百億元,但在2010年至2013年四年間,規模一直在100-200億之間緩慢增長。

    2009年至2017年,首創置業的複合增長率為23%。2018年初業績會上,首創置業向外釋放了未來的三年銷售目标,并提出了“強投資、快周轉、沖規模”的“組合拳”。

    李松平稱:“市場在分化,你必須保持一定的增速,或者得跑赢房地産企業的平均速度,跑赢房地産整個大盤,才能立住腳。”

    在拓展規模這件事上,李松平還用了兩個“一定”來強調——一定要超過平均水平,排名一定要逐步向前靠攏。

    不可避免地,首創置業在“提規模”之下,也面臨着融資與負債的壓力。年報顯示,2017年首創置業的資産負債率是77%,淨資本負債率是122%。

    首創置業副總裁範書斌解釋,負債率較高,主要是公司資本沉澱問題,前幾年估值比較低,所以融資受一定限制。

    李松平坦承,制約公司發展的核心矛盾,是首創置業雖然趕上了一個好的投資窗口但資本金不足。他相信,目前房地産企業還是有衆多的機會,但發展就意味着拉杠杆。而目前香港的股市沒有融資的功能,首創置業最後的目标還是要回A,實現市場的社會化融資。

    不過,首創置業的回A排名相較年初已有所下降,退至90位,“老是有插隊”。考慮到A股房企上市環境,首創也準備了回A不成下的其他替代方案。

    除了從資本層面解決負債問題,首創置業在經營層面提出了加快經營性現金流回款的目标,通過快周轉釋放負債壓力。據悉,2016年之後首創置業提出了五大考核指标——增長率、毛利率、周轉率、負債率及去化率。此外,首創置業也會加大合作力度,如加大與基金的合作。

    加快周轉的具體措施方面,首創置業于2018年提出了“369”新工期标準,即“3個月取得方案批複,6個月取得施工許可證,9個月取得預售許可證”,從而達到加快項目供貨速度,加速簽約回款,争取當年回款/當年簽約率90%以上。

    範書斌稱,6月份後,首創置業将會修改公司對一線工程的考核制度,相關的指标将與一線員工的獎金和考核挂鈎。而且,為提高周轉率,首創置業也計劃出售部分資産加速變現,涉及到的資産規模達50億元。

    4月29日,首創置業已于北交所公開持牌出售其所持有的金融街國際酒店59.5%股權,其他計劃出售的資産還有西直門陽光大廈以及麗澤綜合體的底商部分。

    不過,提到2018年的融資環境,範書斌認為,在2017年5.07%的基礎上,融資成本下降的可能性并不大。

    融資規劃方面,2018年,首創置業優先考慮發債,其次是資産證券化、境外融資及銀行貸款。資産證券化方面,首創置業将會做供應鍊融資,現時也在嘗試一些REITs。

    奧萊的理想與現實

    住宅業務之外,首創置業早期堅定發展奧特萊斯業務的, 現已初步實現了規模化的擴張。目前,首創置業在全國14個城市布局了14個奧萊項目,第七個項目即武漢首創奧特萊斯于2018年4月正式開業。

    觀點地産新媒體了解,自2010年起,首創置業開始轉向奧特萊斯商業地産領域,最初發展的幾年間,從引入合作夥伴、設立運營團隊到引入國際品牌,首創置業在運營方面殚精竭慮。“五年20城”以及50億收入貢獻等目标不禁讓外界猜測,首創置業的腳步能否實現它的藍圖。

    幾年過去,從管理層的回應來看,運營方面的擔心似是多慮。采訪當天,徐锴稱,随着商業運營的成熟,公司在招商、運營層面上壓力都不是很大。真正帶來壓力的,是需要拿着大量的自有資金投入到這類投資物業中。他估算:“一座奧萊規模大約在10萬平方米,其土地及建安成本大概在10億元,20個奧萊意味着需要有200億的自有資金,這是首創置業的真正壓力所在。”

    徐锴認為,解決資金占用的核心辦法是REITs,當然他也稱,這種解決途徑同樣以負債方式體現,對資産負債表有壓力。“奧萊不是不能融資,主要的邏輯是要有一種制度化退出渠道,這是難點。”首創置業當前正在跟深交所接洽,希望今年能夠做一種中間型産品,年内發REITs的概率還不會太高。

    範書斌也稱,國内已發行的很多REITs并非真正的REITs,這些産品的回報是做出來的。首創置業計劃拿奧萊作實驗,比如以北京房山奧萊作為主體,再打包其他業态,首創期望做一個真的REITs。

    分析認為,首創奧萊的定位是位于郊區,分布于非核心區域,但它在交通、人流上有較高要求,規模也要足夠大。傳統的購物中心更加傾向于投資在熱點城市核心區域,相比之下郊區商業前景并不為市場看好,升值潛力不及前者。

    鐘北辰認為,核心地段的購物中心資産太重,地價及建安成本太高,相比起近郊的奧萊,投資奧萊回報得更高。而且,他透露,市區購物中心受線上沖擊比較大,而奧萊幾乎未受到線上的影響。

    因而,首創置業目前不考慮在熱點城市核心地段擴張,鐘北辰稱,市中心很難建造大面積的停車場,也很難用低密度、低容積率的手法去營造商業。城市中心的土地太稀缺了,奧萊的容積率在1到1.5,滿足這一條件才能營造比較好的低密度形态的産品。

    此外,觀點地産新媒體留意到,2017年,首創钜大來自投資物業闆塊的租金收入增至2.24億元,但相應的利潤較2016年有所下跌。而且,其投資物業公允價值有大幅下跌,年報中的解釋是,部分城市房地産升幅溫和緻公平值收益減少。

    布局長租、文創及産業

    長租公寓勢起,首創置業亦聞風而動,在北京市推進集體土地發展租賃住宅的鼓勵之下,很快找到了實現路徑。據了解,首創置業這一塊業務主要在北京來開展便是考慮到上述政策環境,首創置業還是市屬國企,介入這類項目有一定優勢。

    目前首創置業基本鎖定了兩個項目,分别位于大興及朝陽。9月1日,首創長租公寓旗艦店也将正式投入運營。值得一提的是,這兩個項目可提供的房間規模合計達1.5萬套,相比其他運營商一個項目300-500套的規模,不可不謂龐大。

    首創置業設計營銷中心總經理高廣漢介紹,與其說是長租公寓,這兩個項目在某種意義上更貼近長租社區的概念。市場上少有全供租用的社區,長租社區因而缺乏比較精準的參考樣本,對于規劃帶來一定壓力。

    徐锴還提及,以集體土地發展這類業務主要考慮三個問題,一個是拆遷成本等前期所需的資金需求;二是對未來保底收益的确定;三是考驗公司的開發、運營、資金實力等。而且,長租公寓比較大的問題是,企業項目資源或土地獲得價格要求比較低,否則這筆賬算不過來。

    為發展長租公寓業務,首創置業還成立了一個集團三級全資子公司即首創國信資産管理有限公司來統籌管理長租公寓業務。目前該公司已經在北京、天津、上海成立了專門的業務團隊,負責長租公寓業務拓展及後續運營管理。長租公寓闆塊,首創置業提出了“三年、100億、三萬間”的近期戰略目标。

    除了長租公寓,首創置業同在2017年成立了文創及創業發展事業部,相應的獨立法人公司為首創文化發展有限公司,即為文創産業投資運營商。據悉,文創産業是首創集團第五大産業,主戰場也将在北京,過去首創置業“無心插柳”培育的郎園項目,是其文創業務的一個代表性項目。

    不過,從公開的招聘介紹中可看到,這一平台業務投資涉及門類衆多,主要負責三大業務,泛文創——文創産業園、文旅民宿、體育休閑設施、教育地産;大健康——健康綜合體、康養小鎮、養老地産;科技創新——集成電路、大數據、人工智能特色園區等。

    據悉,首創置業至今大概鎖定了19個文創項目,均位于北京,預計今年有一批項目陸續落地。進展較快的項目是二七車輛廠項目,由首創置業與中車集團戰略合作。

    李松平坦誠道,在北京進行騰籠換鳥、産業升級的過程中,低端産業要求進行結構性調整,文創是帶有很強的政治任務。“文創要高舉高打,戰略要高,我們不做很小的項目,我們要做大項目。”

    不過,文創産業并沒有一個特别成熟的盈利模式。首創置業在文創産業上的投資更看重它的社會效益與政治效益,而且發展此類項目有助于獲取項目資源,以及潛在的品牌塑造與影響力。

    撰文:張凱璇

    審校:徐耀輝

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