原報道 | 金地舊改新局

观点地产网

2018-05-11 23:06

  • 在這位網友拍攝的照片中,金地工業區被一圈嶄新的白色圍擋團團圍住。

    觀點地産網 對于時常穿梭于深圳、香港兩地的人來說,無論從黃崗口岸還是福田口岸通過,稍稍擡頭,便能看到矗立在不遠處的漁農村·金地名津。

    這裡是深圳福田皇崗口岸區,與繁榮熱鬧的香港僅一河之隔。十三年前即2005年5月22日,伴随着河畔邊的一聲炸響,漁農村的16棟樓被集中爆破拆除,由此拉開了深圳城中村改造的序幕。

    在這場被譽為“中國第一爆”的舊改中,時為深圳福田區地方國企的金地集團無疑就是主要的操盤手。而憑借着這一項目的聲名鵲起,金地随後又攬下福田科技廣場,崗廈舊改兩個舊改項目,一度被媒體稱為“獲得舊改項目最多、政府支持最大的房地産企業。”

    這大概是金地在深圳舊改過往最為高光的時刻了。然而時光流逝,如今深圳城市更新競逐者中已擠滿了佳兆業、京基、卓越、鴻榮源等深圳本土房企以及恒大、遠洋等外來房企的身影。

    “起了個大早”的金地在這一場轟轟烈烈的舊城改造運動中顯得沉默,直至2015年,金地總部所在的金地工業區被列入最新的舊改計劃中,金地在城市更新這片土地上才有了新的聲音。

    三年的規劃與醞釀,這個被稱為“福田區面積最大的舊改項目”也在近期有了新的動态。近日,一位網友興奮地在網絡上表示,路過沙嘴路,發現金地工業區舊改片區部分地塊已建起圍擋,并推測項目已開始動工。

    在這位網友拍攝的照片中,金地工業區被一圈嶄新的白色圍擋團團圍住。

    漁農村的故事

    若要回溯起深圳城市更新的曆史,金地和漁農村是繞不過去的話題。

    2004年,深圳市政府出台《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》,拉開了城中村改造的序幕。不過業内人士介紹,當初舊改的出發點并不是節約利用土地,隻是解決市容市貌問題。

    與香港僅有一河之隔的漁農村成為了試點。2005年5月22日,伴随着深圳河畔的陣陣爆破聲,漁農村16棟高樓在煙塵中轟然倒地,這個當年不起眼的貧困小漁村從此成為深圳舊改、乃至中國舊改的先行。

    在這場被譽為“中國第一爆”的城中村改造中,時為深圳福田區地方國企的金地集團就是主要操盤手。當年親自參與該項目改造,後又曾為卓越、金地效力的“舊改專家”耿延良對觀點地産新媒體表示,金地當時主導這場舊改,除了企業的長遠考慮,也受到政府方面的大力推動。

    2008年,重建後的漁農村完成選房程序,260多名村民全部入住金地名津小區,耿延良指出,這是金地的第一個舊改項目,完成得很好,這也為金地後來介入崗廈等舊改項目提供了底氣。

    也就是憑借着這一項目的聲名鵲起,金地随後攬下占地面積4萬平方米、建築面積達到25萬平方米的福田科技廣場,以及15.16萬平方米的崗廈舊改兩個項目,一度被媒體稱為“獲得舊改項目最多、政府支持最大的房地産企業。

    資料顯示,福田科技廣場占地面積4萬多平 方米、建築面積達到25萬平方米,是當時福田區土地存量中規模較大,條件最優越的地段。建成後的福田科技廣場後來改名為深圳國際創新中心,集軟件研發、生産和交易中心為一體,已成為福田軟件園區的龍頭。

    崗廈舊改項目因為股東間的博弈以及長達十多年的改造開發期,至今備受關注。觀點地産新媒體了解到,該項目占地23.2平方米,約占整個中心區南區面積的9%,其中用于改造的可建設用地面積15.16萬平方米,建築面積超過60萬平方米,号稱深圳市建設标準要求最高和難度最大的重大改造項目。

    2006年金地與深圳市大百彙房地産有限公司、深圳市鵬潤房地産開發有限公司共同出資設立深圳市金地大百彙房地産開發有限公司負責運作深圳崗廈項目,該公司注冊資本人民币1億元。當時,金地以35%的持股比例,成為單一大股東。

    戲劇性的一幕發生在2009年,卓越置業在其赴港上市的招股文件中首次披露,持有崗廈舊改項目公司33%股權的深圳大百彙房地産有限公司為卓越附屬公司,持有崗廈舊改項目公司32%股權的深圳市鵬潤房地産開發有限公司亦為深圳大百彙全資子公司。簡而言之,卓越才是這個項目的大股東。

    金地意外失去控股股東地位,被業界戲稱“為他人做嫁衣裳”,2012年的股東會,金地總裁黃俊燦對這個意外的股權變換作出了回應。其稱,崗廈項目原由福田區委分給金地做舊改的項目,并要求金地作為主要的投資者。

    不過,他就坦承,“從現在的情況來看,金地的管理層認為,該項目受到非常多的因素影響,但總體來講,應該說參與管理的程度還是非常深入的。”

    也許,除了股權博弈,長達十多年的拆遷改造是金地遇上的另一大難題。後來,這個被稱為“中國最大的城中村改造”的舊改,2011年動工了部分地塊,2014年首批項目入市,據業内人士介紹,目前崗廈項目仍在持續開發中。

    據觀點地産新媒體查詢,在金地曆年年報中,未對深圳舊改項目有過多的着墨,披露最多的隻有崗廈項目的融資擔保。此外,除了漁農村、福田科技廣場、崗廈舊改項目外,金地就還有龍華區水鬥新圍舊改項目,該項目占地面積2.27萬平方米, 總建築面積14.08萬平方米,涵蓋住宅、商業、公寓以及少量保障房。

    舊改對手們

    從2005年改造漁農村打響舊改第一炮,到2006年攬入福田科技廣場、崗廈項目,一度成為“獲得舊改項目最多、政府支持最大的房地産企業”,這是金地在深圳舊改市場上最為高光的時刻。

    但“起了個大早”的金地後來面臨了更多的競争者,當2009年《深圳市城市更新辦法》正式拉開城市更新大幕,以佳兆業、卓越、京基、鴻榮源為首的深圳本土房企大舉湧入競逐。

    據觀點地産新媒體不完全統計,曾經在崗廈項目上與金地上演股權演義的卓越,目前已攬下辛養舊改、龍華區油松項目、南山卓越九珑項目以及大鵬新區的譚屋圍城市更新項目等衆多舊改項目,已簽約項目占地面積近600萬平方米,可供開發面積超500萬平方米。

    被稱為“舊改之王”的佳兆業同樣通過舊改囤下不少土地,2017年的業績會上,佳兆業管理層宣布,截至2017年12月31日止,佳兆業擁有舊改項目儲備占地面積約2400萬平方米,其中深圳占比約37%,占地面積為890萬平方米;

    另一家深圳本土房企京基同樣擁有大量的舊改項目,據觀點地産新媒體不完全統計,京基在羅湖擁有包括蔡屋圍、布心村水圍村、水貝村、湖貝新村等舊改項目,同時還寶安、龍崗、南山、福田等區域還擁有大圍村、梅富村、木棉灣、長源村等衆多舊改項目,有數據統計,京基預計未來的舊改建築面積規模達到800萬平方米以上。

    在本土房企通過舊改大肆擴張的同時,恒大、遠洋、融創、泰禾等外來房企的到來,也進一步擠壓着深圳的舊改市場,“恒大在深圳擁有20多個舊改項目”早已不是市場傳聞,而從2011年才涉足深圳市場的遠洋,也已攬下包括南聯項目、龍船塘項目等4個舊改項目。

    反而觀之,從2004年的開山之作漁農村,到福田科技廣場、崗廈舊改、龍華水鬥新圍舊改乃至如今的金地工業區,作為曾經深圳舊改“第一爆”的金地顯的沉默。

    城市更新複雜而又漫長的開發周期或許是金地在後來在舊改規模上卻步的原因,中國綜合開發研究院旅遊地産研究中心主任宋丁就認為,有些企業并不願意在舊改中耗費大量的時間、人力、資金成本。

    吳睿同樣認為,舊改項目周期較長,且具有較大的不确定性,像金地這樣比較穩健的老牌房企,在決策的時候就不會過于激進。

    他同時指出,金地在福田區起家,本身就應該有不少的工業區資源,所以并不是特别願意高價收購外面的其他資源,他以另一家深圳房企做比較,“招商蛇口也不怎麼做舊改,但是它在蛇口就擁有不少土地。”

    金地舊改新局

    作為起家于本土的老牌房企,金地近幾年來在深圳的項目表現并不出衆,從曆年年報可以觀察到,自2013年至今,金地每年在深圳的在售項目最多隻有三個,主要為位于寶安區的深圳天悅灣、龍崗區的深圳名峰以及坪山新區的深圳朗悅。

    最新的年報顯示,2018年計劃開發項目中,深圳僅有一個,即深圳龍城中央,該項目為于龍崗區,經營業态為綜合體,占地面積8.53萬平方米,總建築面積52.32萬平方米,可租售面積38.90萬平方米,2017年累計簽約金額17.57億元。而在金地最新披露的推售計劃中,并沒有深圳項目披露。

    因此,在2015年金地再度拿下金地工業區舊改項目時,就被市場解讀為将重回深圳一線,當時有消息人士對觀點地産新媒體表示,該項目體量龐大,按當時福田區房價計算,預計銷售貨值超過1000億元。

    網上近期流傳的一份深圳市福田區城市更新局緻金地工業區各位業主及租戶的紅頭文件披露了該項目的詳細情況。文件顯示,金地工業區拆除重建用地面積為11.90萬平方米,計容總建築面積67.41萬平方米,項目需無償移交政府用地面積約5.9萬平方米,主要用于統籌一所九年一貫制中小學、社區公寓和道路。另外,該項目還需配建保障房5萬平方米,公建配套面積3.26萬平方米。

    除此之外,文件還披露了項目最新進展。文件中稱,金地工業區城市更新單元項目是福田區重點項目,項目于2015年12月列入2015年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃,于2018年1月18日取得市規土委更新單元規劃批準文件。

    文件提到,該項目于2017年12月份正式啟,搬遷補償協議工作,目前85%業主已簽約,計劃于2018年6月底完成項目100%簽約。

    深圳城市更新向來有“拆不動、賠不起、玩不轉”的說法,業内人士表示,金地工業區從2015年納入城市更新計劃,到目前完成85%業主的簽約,從舊改的角度來看,速度已經非常快,按照正常開工路徑,今年将會拆除完畢,明年就可動工建設。

    而對于該項目拆遷是否比一般住宅項目更為容易,第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿則對觀點地方新媒體表示,拆遷難度看工業區的産權,如果産權相對單一,拆遷難度相對較小,如果産權分散,就需要與每個業主談判。

    因項目尚未有詳細的規劃方案,金地相關人士表示目前尚未方便對外透露詳細情況,而多位業内人士也表示對該項目産權細節不了解,不過有網友在讨論時就表示,“金地工業區産權清晰,拆遷起來簡單得多”。

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    撰文:曾劍萍

    審校:武瑾瑩

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