解局 | 少年鴻坤

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2018-05-08 23:53

  • 當大部分地産二代還在幕後之時,鴻坤着手籌備接班速度之快讓外界驚歎。而對于同樣年輕的鴻坤,距離全國化布局與千億目標,尚有一段距離。

    觀點地産網 五六年前曾提出要在2017年上市的西紅門地主鴻坤,其物業公司于近期在新三闆發布了公開轉讓說明書,約三百頁公告里,一名90後地産二代走入公衆視野。

    這間名為“北京鴻坤瑞邦物業管理股份有限公司”的物業公司,截至2017年底在管面積407萬平方米,但據五月初鴻坤地産集團總裁袁春對觀點地産新媒體透露,物業公司的管理面積目前已經達到1000萬平方米。

    袁春在2017年底剛加盟鴻坤,並成為了鴻坤物業的董事長,而鴻坤物業的實際控制權則掌握在執行董事趙偉豪先生手里。趙偉豪還間接控股了鴻坤集團。資料顯示,趙偉豪于1993年生,2012年至2016年就讀于美國波士頓大學並獲得學士學位。2017年12月至今,任鴻坤物業董事。

    當大部分地産二代還在幕後之時,鴻坤着手籌備接班速度之快讓外界驚歎。而對于同樣年輕的鴻坤,距離全國化布局與千億目標,尚有一段距離。

    鴻坤:物業不排除A股或港股上市

    鴻坤物業過去兩年股權結構變化情況顯示,原由北京鴻坤偉業直接控股的鴻坤物業,經過幾度股權變化,現直接控股股東為鴻坤集團,實際控制人則是年僅25歲的趙偉豪。而鴻坤集團由北京合潤資産管理全資擁有,後者亦由趙偉豪持股99%。

    趙彬似乎有意将他的兒子更早地推到台前,在過去一年間,趙偉豪多次參與出席鴻坤對外活動,公開的身份還鴻坤集團海外基金董事總經理、地産集團地産開發公司一級合夥人、執行董事……

    鴻坤方面近日則向觀點地産新媒體稱,趙偉豪為鴻坤地産集團總裁助理,鴻坤資本集團地産基金公司副總經理,目前負責地産集團長三角地區和地産基金業務。過去外界甚少留意這位年輕人,而物業公司上市碰巧将他在鴻坤集團中的地位倏地揭開來,盡管目前物業版塊無論是資産還是業績,體量尚小。

    公告顯示,鴻坤物業自2003年成立,這些物業主要還是來源自集團内部。據悉,2017年,鴻坤物業的管理規模增幅近100%。2017年底,鴻坤物業管理及服務的項目共計24個,管理面積為407萬平方米,在管項目位于北京、天津、河北、海南、安徽、江蘇、湖南、上海等地。其中鴻坤地産開發的物業為376萬平方米,占總管理面積的92.4%。

    截至2017年底,鴻坤物業的資産總計1.47億元,資産負債率67.38%。2017年内,鴻坤物業實現營業收入1.58億元,同比增長34.6%,淨利潤3027萬元,同比增長47.88%。2016年及2017年鴻坤物業的加權平均淨資産收益率為49%、54.13%。

    其中,2017年,鴻坤來自物業管理服務的收入為1.03億元,毛利率為25.03%,來自社區增值服務的收入為5441.4萬元,毛利率為45.57%。

    相比其他尋求在資本市場突破的物業公司而言,鴻坤的管理面積規模明顯要更小一些。在公開轉讓說明書中,鴻坤物業公布了2018年-2020年的對外擴張計劃,計劃向長三角、珠三角、中原、成渝等都市群擴張。同時,“未來3-5年内将實現利潤逐年增長,積極對接資本,以社區為載體聚集社區金融和租售服務等多元化經營業務,發展高端物業管理。”

    實際上,2017年至今,物業公司上市再現高潮,保利物業、雅生活、南都物業、碧桂園物業、新城悅控股等接連尋求上市,選擇的市場包括了港股、A股以及新三闆。分析認為,相比另外兩個平台,新三闆融資功能相對較弱,過去一年便有物業公司選擇了退市。

    對于選擇新三闆上市的原因,袁春回應稱,鴻坤自身現金流充沛,物業上市不以融資為目的。“再者,是金子在哪里都會閃光,鴻坤物業挂牌更多是為了更規範化的管理。如果未來機會成熟,也不排除會考慮在A股或者港股上市。”

    少年鴻坤:地産全國化待解

    當大部分地産二代還在幕後之時,鴻坤着手接班速度之快讓外界驚歎,特别是涉及到股權甚至控股權的讓渡。

    成立于2002年的鴻坤,過去以西紅門大地主為外界所知,但近年才展開全國化布局。據悉,2017年被鴻坤定位為“全國化布局”的元年,同年實現銷售額261億元,這個成績在銷售排行中位列70余名。在年初的地産集團年會上,90後趙偉豪發言稱,希望早日達成四個千億目標,其中便包括了千億銷售。

    從大紅門到“大七環”、再到華東、珠三角與海外,鴻坤走出京城之後,事實上並未快速在新區域形成規模發展。

    據觀點地産新媒體監測,今年鴻坤在土地拓展上的收獲並不多。對此,鴻坤方面回應稱,公司並非沒有拿地,2018年2月便在承德便收獲了一宗地塊。目前鴻坤地産的土地儲備在700萬平米左右,正在關注南京、武漢以及成渝等城市。

    有分析則認為,鴻坤雖然引入了合夥人機制有三年時間,但其發展勢頭不如其他民企迅猛。對比這下,過去一年,通過加快周轉,類似中梁、祥生等中型房企實現業績大幅提升,這或是鴻坤需要突破的。

    當然,提到2018年的銷售目標,鴻坤方面稱,相比銷售額,真實的回款和利潤是其更看重的。鴻坤将聚焦完善管理水平,為早日達成千億目標打下基礎。

    此外,雖然鴻坤着手推動物業公司上市,但是在幾年前地産闆塊的上市計劃未能按期完成。

    鴻坤方面回應稱,目前還沒有明确的地産闆塊上市計劃。而且,上市也要取決于企業本身的運營能力,随着企業的發展,企業本身的指標和運營能力的增強,動态來看是否上市。

    除了多區域擴張、實行合夥人制度、搭建新組織架構,立足北京的鴻坤為擴大規模在人才方面也頗費苦心。此前,袁春的加盟一度引發外界對這家企業的野心猜測,但袁春或只是鴻坤為實現千億版圖進行人事排陣的一塊重要零片。在他之前,鴻坤亦多次引外援,準備上市的鴻坤物業披露出來的董監高里,便隐約浮現其他同行身影。

    目前鴻坤物業的董事會包括五名董事,除了袁春,自2014年起便任鴻坤物業總經理的吳國卿,在加盟鴻坤之前,曾任北京萬科物業服務有限公司總監長達12年之久。除了上述兩名董事,鴻坤物業的監事會成員也多是近幾年加盟。鴻坤物業監事共包括徐昊、張輝、曹立新,分别來自地産、商業及物業闆塊。他們分别于2017年、2016年及2015年加入鴻坤,背景包括龍湖、凱德與萬科等。

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    撰文:張凱璇    

    審校:武瑾瑩



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