特寫 | 于洪胤：樂乎城市青年社區不會激進

觀點地産網 近年來，伴随政策利好以及需求的逐步釋放，多主體紛紛涌入長租公寓市場，包括房企、金融機構、中介服務機構、經濟型連鎖酒店等陣營，都豎起了“長租”的旗幟，招兵買馬。

但目前，利潤、模式、運營等難點、痛點，逐漸成為了長租市場野蠻生長下的“煩惱”。風口之下，掌控發展方向、找到突破口變得尤為重要。

4月19日，在2018城市觀點論壇北京行中，樂乎城市青年社區聯合創始人、副總裁于洪胤接受了觀點地産新媒體的采訪，他介紹了長租公寓輕資産業務的運營經驗，強調了運營的諸多關鍵點。

“輕車簡行”

每個涉足長租公寓的企業，都要面臨輕資産、重資産的選擇題。“輕車簡行”可以減少資金周轉的壓力，而“負重前行”則能獲取更高的毛利率。孰優孰劣，企業唯有根據自身的情況去衡量與打磨。

對于樂乎來說，采用長租公寓的輕資産模式，與其“創業公司”的性質有關。

“做公寓都是幾百萬、上千萬元的投入，這對創業公司來說還是有挑戰的。”于洪胤如是表示。

提及回報率，于洪胤則說道：“輕資産的回報率問題，關鍵在于降低管理成本、提高運營能力，從而獲取更高的利潤。”在他看來，輕資産模式的收入來源主要是管理費，如果能降低成本、提高管理房源的能力，自然能體現優勢。

目前，樂乎的合作對象主要有四種，包括中小投資者，類似于酒店加盟商；資本驅動型的小基金；産業園區或政府的資管平台；國企或政府的人才公寓等。

據于洪胤介紹，樂乎眼下規模最大的還是與中小投資者的合作，中小投資者将投資物業委托給樂乎經營，一般單體項目體量在300間左右。

但他同時也強調，後期各種類型的業務比例會發生變化，這源于單個項目體量的差異：“我們現在與一家做園區開發的機構合作，他們一個園區里面就有2500套公寓，所以各業務類型的比例以後可能會發生變化。”

此外，人才公寓是剛需線，介于較高端的服務公寓、精品公寓與較低端的藍領公寓之間，樂乎選擇的是白領公寓。

“目前，樂乎最成熟的是白領公寓，未來在精品公寓上也将投入資源，現在已經有門店在籌備中，”于洪胤表示。

“我們可以慢慢來”

運營、管理已成為長租公寓輕資産的重中之重，但于洪胤坦言，很難讓顧客完全滿意。

“拿酒店來類比，一般顧客住酒店只停留一兩個晚上，交互較少。但長租公寓不同，顧客與管理方打交道的時間很長，期間出現的問題如果解決不了的話，抱怨肯定會很多。”

鑒于此，他也提到了建立運營體繫的重要性：“企業如果純做運營，就需要去打造整個體繫，包括從一線的管家到店長，再到整個後台管理、質檢體繫、運營督導體繫等。”

“此外，還需要建立服務標準、服務内容、響應時效等，在解決客戶遇到的問題，創造客戶滿意度方面，積累一些經驗。”樂乎将通過IT繫統去提取數據，做精細化的研究和管理，從而挖掘客戶價值，為客戶的增值服務提供對接平台。

另一方面，輕資産運營對資金也是有需求的。即使企業本身沒有需求，也須給甲方匹配不同的資金，讓他們能拿到房子。樂乎目前對接更多的是買樓的基金、重資産持有的基金，除此之外，還有融資租賃、政策性債券、應收帳款貼現、保理等等。

據于洪胤介紹，截至目前，樂乎運營的長租公寓規模有2萬間，其中北京就占了一半的數量，而上海、南京、蘇州、杭州、武漢等城市也有布局。

“樂乎從2017年下半年開始布局全國，目前已進入10個城市，我們覺得有30萬間的規模就挺好的了。”

在談到目標的同時，于洪胤言語中也流露出對“輕資産”的淡定：“不同于房企的激進，我們可以慢慢來，不急于去擴張規模，而且要考慮到盈利性的問題。”