特寫 | 戴德梁行劉慧：長租公寓是個慢工出細活的傳統行業

觀點地産網 當租賃市場遇上REITs東風，長租公寓成了資本的新寵兒。過去短短一年里，地産行業資産證券化創造了多個“第一”，第一單權益型長租公寓類REITs，第一單長租公寓 CMBS ……

戴德梁行統計的數據顯示，2014年至2018年4月底，國内房地産資産證券化産品共發行了69單，規模達1700億元，其中2017年的發行數量與規模均超過前三年之和。

2018年2月，碧桂園一單規模達百億的長租公寓類REITs産品獲批，成為租賃住房領域規模最大的證券化産品。

從第一單REITs産品中信啟航推出，到2017年的井噴，在長租公寓這個新興的業态再度将REITS推至市場焦點之前，商場及寫字樓是更為普遍的資産選擇。

3月19日，2018城市觀點論壇北京行召開之際，戴德梁行北京估價及顧問服務部高級副董事劉慧接受了觀點地産新媒體的專訪。

劉慧參與過多單資産證券化産品的評估業務，如北京SKP、北京銀泰中心、勒泰一号、新派公寓、招商蛇口公寓等。她向觀點地産新媒體介紹，從之前成功發行的産品上看，相比較酒店資産，寫字樓及購物中心更容易被市場認可做資産證券化。由于酒店的建安及運營成本非常高，其NOI（淨營運收入）占總收入比例僅為30%左右，而購物中心及寫字樓的比例分别達到了65%-75%及75%-80%左右。

據了解，房地産的主要評估方法包括比較法、收益法及成本法，收益法則是資産證券化産品中的主要評估方法之一。在這一體繫中，NOI及CAP RATE（報酬率）則是影響資産價值的兩個重要因素。

穩定的現金流是保證投資人收益的一個重要因素，在這三大類資産中，擁有穩定租期的寫字樓顯然更具有保障性。而購物中心由于大部分主力租戶采取抽成模式，相比寫字樓的合同模式，受市場波動的影響更大。其次，随着消費升級，購物中心需要不斷調整業态組合吸引客流，更新換代的頻次也要比寫字樓更快。因而，從現金流的穩定性和資産變現速度考慮，市場上對這三類資産适合做證券化産品的優先順序為寫字樓、商場、酒店。

如今，長租公寓成為REITs的新選擇，但在創紀錄的證券化産品推出背後，困擾的問題依然不少。

劉慧稱，長租公寓是地産，不是金融産品也不是融資平台，是一個需要用心去經營的傳統行業。與房地産買賣市場相比，中國住宅租賃市場在過去幾年並沒有受到足夠的重視，發展緩慢。目前長租公寓在我國大多數重點城市回報率在2%左右，與國際上的5%相比沒有太多的優勢 ，導致這一現象的主要的原因在于高企的土地價格。

目前對于長租公寓市場的機遇是國内經過多年的開發建設，城市里存在着大量的空置或低效利用建築，如國有企業在轉型後空置的廠房、集體所有的農民房、經營不善的商務樓等。大量的閑置物業亟需盤活以提高利用效率、推動功能升級。公寓項目除了需要較為優質的房源以外，還需要一批認真做運營管理、品牌管理、成本控制等的專業化管理團隊。最終實現租期穩定，空置率低，有效提高經營效益。

另一方面，劉慧認為，在當前政策的支持下，各地陸續出讓了多塊含有自持比例的住宅用地或租賃住房用地，開發商可以通過公開招拍挂獲取低價的租賃住宅用地並進行開發建設。也許目前長租公寓能帶來的收益並不可觀，但随着房地産市場的發展及成熟，市場空間巨大以及能夠帶來持續現金流的長租公寓對房企來說也是戰略性布局的重要方向。

在論壇現場，劉慧也提到了長租公寓資産證券化的風險，她稱，由于公寓偏向住宅類資産，租期大多為1個月-1年，未來現金流較大程度依賴于市場情況。公寓的産權方也很有可能與運營方是關聯方，公寓很可能是“大包租”，所以在進行評估時需要注意復核大包租的租金是否符合市場。且需注意土地是否有“不可轉讓”或“不可分散出售”等出售限制，需謹慎判斷是否可類比活躍交易市場價格及需要進行充足的跟蹤評估和詳盡的市場調研分析。

長租公寓行業在國内經歷了近十年的發展，目前規模化的長租公寓企業仍處于成長期，盡管長租公寓行業目前仍面臨着房源稀缺、拿房成本高企、難盈利等問題，未來仍有巨大的發展空間。