高力國際：2018第一季香港物業研究報告

面對強勁租賃需求，商廈物業供應持續增加，並不斷探索新配套設施，期間住宅物業的二手交投則暢旺。香港住宅物業價格已經連續上升23個月，全期錄得34.1％的升幅。零售市道在銷費勢頭向好和不斷改進向消費者提供新購物體驗的情況下，重點地段商鋪價值亦呈上升趨勢。同時，随着活化計劃有可能在2018年重新推行，工廈物業在租務和投資額度皆呈增幅。

商廈-強勢就業展望支持商廈租賃需求

随着整體經濟和就業市場維持強勢，2018年首季商廈租賃需求強勁。随着金融和銀行業審慎擴展、内地公司租賃需求的增加和彈性工作空間提供者持續增加，加上經濟持續向好，商廈物業的租賃前景在未來3年仍可看好。

由于中環和金鐘區的商廈租金高企而空置率低，商業活動向港島其他區分例如灣仔、銅鑼灣和港島東區轉移的情況愈來愈被接受。跨越維港，九龍東冒起成為吸引衆多跨國公司進駐之處，高鐵的落成則勢将增加内地公司對尖沙咀區的關注。由于大公司普遍增加考慮辦公室環境和附近配套設施的完善度以吸引年輕人才，商廈附近零售、餐飲和基建設施的改善亦成為吸引公司進駐的重要因素。

在企業普遍對新商廈強勁需求以及租金持續增長的情況下，2018年預期将有2,500,000平方公尺的全新甲級寫字樓空間落成，比過去10年的年度平均數增加将近50%。雖然供應增加，唯2018和2019仍可見商廈空間短缺，預期租金會上升8.7%。

住宅-一手市場放緩，二手市場重拾動力

香港住宅物業價值連續上升23個月，增長達34.1%，季度增長為4.9%。由于2018年首季預期推出的單位量較少而且價格較高，買家在一手住宅物業市場偏向審慎，季度成交額下跌35.7%。雖然呈下行趨勢，但市場對一手住宅物業仍然有強大的累積需求，反映在個别新發展項目超額認購和強勁銷情上。

相反，二手住宅物業市場則呈現活躍趨勢，季度成交額增長為1.7%，為2015年第一季以來最高，主要受惠于印花稅條例修訂，市民樓換樓可以申請退回相關稅項的豁免期劃一從6個月延長至一年。向前展望，一般住宅單位價格在2018年内預期可錄得8 – 10%升幅，2019年将持續溫和增長。至2020年，住宅物業價格将由于加息和供應增加而轉趨平穩。 

住宅物業租務市場方面，2018年第一季需求持續強勁。由于缺乏新供應，山頂、半山區和南區等地的住宅物業租金持續上升。高力國際2018第一季香港物業研究報告中指出住宅物業市道還将受到内地買家對超級豪宅需求和港鐵新物業發展項目的影響。

零售商鋪-商場演化提供零售方案應對需求改變

由于經濟表現持續增強和訪港旅客增加，2017年香港零售業銷售融錄得增長。主要購物區的大型商場面對消費者追求多元體驗和新品牌的需求時，紛紛轉型為時尚體驗中心。商場營運者不斷改善商鋪組合，引入大量時尚生活和可負擔奢華品牌，為新餐飲體驗的區域提供更廣面積，同時發展綜合娛樂項目以吸引購物者更常光顧。在建設量身訂做的尊尚購物體驗的同時，商場在手機應用程序和數碼會員計劃上亦持續投放資源，以增強消費者的參與度。

2018年第一季零售商鋪租賃市場的活動反映市場抱持正面态度，並且在消費者信心方面有所改善。盡管整體主要商業區零售商鋪租金和前一季度相比錄得0.3%下跌，但部分一線商業區（中環除外）内的核心位置商鋪的租金因需求的增加而重拾上升動力。預期2018年整體主要商業區零售商鋪租金可獲得輕微1-3%的年度增長。小型商鋪使用效率高而且更容易轉型為滿足消費者好奇和新購物體驗訴求的小店，是帶動需求上升的動力。受到面積限制和一線商鋪提供的優惠租務競争，預期同一商業區内的二、三線商鋪的租金将持續受壓。

工廈-有限供應帶動顯著租務增長

在全球經濟增長、強勁海外貿易活動和本地電子商貿穩定增長，工廈需求在2018年第一季持續高企。由于供應有限而且空置率低（3%以下），貨倉和工廠大廈租金在第一季季度上升分别為5.6%和5.0%。預期2018年無新供應的情況下，工廈物業的高需求将持續，繼續推動租金上升。

政府預計将于2018年重啟的活化工廈計劃已經成為市場焦點，投資者情緒高漲。2018年第一季超過3,000萬港元的工廈物業交易總額達到歷史新高的93億港元，季度增長15.8%，牽涉整棟物業的投資亦錄得季度增長29.1%。工廈物業的市場展望樂觀，貨倉和工廠大廈價格預期将在2018年錄得8-10%的年度增長，2019至2022年間每年增長可達5%。