重磅發布 | 觀點指數·2018年1-4月中國房地産企業銷售金額TOP100

观点数据研究中心

2018-04-28 17:09

  • 随着房地産市場進入後規模時代,具有更強資源集聚效應的TOP50房企,将引領整個行業的發展。

    榜單點評:

    1. 50強門檻繼續走高,資源拉鋸戰中的利潤漏鬥

    觀點指數監測的數據顯示,經曆重點城市3月的基本面底部後,4月銷售輕微複蘇,房企開始紮堆取預售證,抓緊資金回籠。

    從銷售TOP100各個層次的門檻值變化來看,2018年1-4月房企的銷售業績再創新高,TOP3的門檻已經超過2000億元,較2017年同期增長40%以上。至此前三強也由原來的千億級别正式躍升一個台階。按照全年占比三分之一保守計算,2018年末迎來“6000億”房企将沒有懸念。 

    緊随其後的TOP5房企銷售規模已經達到千億,同比上年增長超過30%,考慮供貨後置的傳統習慣,這意味着要想在前五紮穩腳跟,全年銷售至少要達到3500億元。對比2017年的420.5億元,2018年前4個月的TOP10門檻值也已經超過500億元。綜合來看,前十的增長速度基本一緻,保持在36%左右的水平。

    最大的銷售門檻增幅來自TOP50強,接近61.31%,由去年同期的90億元上漲至141.5億元。與之對應的,這也是房地産行業中競争最大的群體。在4月10日寶龍地産的2017年業績發布會中,寶龍地産執行董事兼總裁許華芳就透露,“從企業的角度,要保持在全國50強以内,才能保證資源,不然就沒得玩了。” 

    從整個行業來說,TOP50房企對市場環境的感知是最敏感的。随着房地産市場進入後規模時代,中小型房企的生存空間不斷被壓縮,優勢資源不斷向大型房企傾斜。這也意味着,具有更強資源集聚效應的TOP50房企,将引領整個行業的發展。 

    不過需要警惕的是,在銷售上馳騁的房企也需要警惕淨利潤的變化。受益于過去幾年市場的量價齊升,不少企業結轉的淨利潤也水漲船高。不過,這一波調控政策未見有放松的迹象,面粉競争壓力持續,而融資、成本等方面也繼續上漲,因此,在規模和利潤之間保持平衡,對未來的長遠性發展來說顯得尤為關鍵。

    2.目标完成率普遍超22%,行業分化中龍頭房企加速夯實地位

    要對2018年房企的全年銷售情況有大概預判,可能要從房企的銷售目标完成率方面找答案。 

    在3月的一波業績發布會中,不少房企發布了自己今年的“小目标”,這不僅是他們向市場釋放的決心,更是基于行業環境做出的考量。從發布過銷售目标的部分房企來看,2018年1-4月恒大的目标完成率最高,接近40%,最低的是泰禾為22.45%,平均完成度為30%。對比去年同期TOP100房企1-4月平均目标完成度31.8%來看,基本持平。

    從銷售業績占最終業績的比例來看,去年同期,觀點指數監測的重點房企1-4月銷售占全年的平均比重為28%。若按此計算,恒大今年的銷售業績或許将觸及7000億元。當然,今年的市場環境和去年不盡相同,因此也多了更多的不确定性。

    但是從數據來看,無疑2018年行業的分化程度會進一步加深。2017年末,排名前三位的碧桂園、萬科、恒大全年銷售總額達到1.58萬億,占2017年全國商品房銷售額的12.15%。而前4個月來看,行業集中度無疑将再度提升,大型房企市場占有率會越來越高。 

    如何搶占更高的市場份額?或許要留待未來8個月且行且看。

    3.逆流而上”融資1802.63億,投資高增長難以持續

    房地産行業遭遇資金全面收緊已經達一年多時間,為了安全度過這場堪稱漫長的資金寒冬,4月房企在其他融資渠道積極尋找突破。 

    從央行發布的2018年一季度金融機構貸款投向統計報告來看,2018年一季度末,人民币房地産貸款餘額34.1萬億元,同比增長20.3%,增速比2017年末低0.6個百分點。國家統計局數據則顯示,2018年1-3月,房地産開發企業到位資金同比增長3.1%至36770億元,增速則比1-2月份回落1.7個百分點。于此,房地産貸款端的總體資金增速得到大幅縮減。

    回到比較具象的現實,截止2018年一季度,部分房企的現金短債之比均發生了比較大的下降。具體表現為在手現金較去年同期微增甚至是減少,而與之對應的卻是短期負債的持續上升。受此影響,大部分房企的現金負債之比由原來的大于1,演變為現金已不能完全覆蓋負債,存在一定的債務償還壓力。

    過去的4月,可以形象地稱為房企的“融資高峰”月,其中資産證券化成為房企融資的新熱土。以觀點指數監測的數據看來,2018年4月份,至少50家重點房企共發起64次融資(含拟發行),融資金額高達1802.63億元,較上月增長17.78%,其中債券、各類票據、銀行貸款是主流融資方式。 

    上述融資記錄中,僅票據和融資券就達到27筆,合計1068.44億元,占整體融資額的近60%,當中最大的一筆為越秀地産間接全資附屬公司卓裕控股有限公司成功設立的有擔保中期票據計劃,融資金額達30億美元,折合人民币189.7億元。此次票據發行的所得款項淨額将用于為越秀地産現有債務進行再融資以及用作一般企業用途。

    來源:觀點指數統計

    需要注意的是,在所有融資方式中REITs和CMBS也逐漸成為房企青睐的對象,合計融資金額達到137億元,占比為6%。 

    4月25日,中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布通知指出,優先支持大中城市、雄安等區域住房租賃資産證券化。對住房租賃資産證券化設綠色通道,試點REITs。政策上的“綠色通道”,給房企REITs帶來了窗口期。4月,陽光城獲批首單A股民企儲架式長租REITs,規模不超過30億元。 

    雖然住房租賃項目融資得到政策的利好,不過基金、信托、債券發行等方面金融監管則是調控力度不變。4月,發改委等六部委支持國内各類機構參與出資對外投融資基金。同時,從今年4月25日起,央行決定下調部分金融機構存款準備金率1個百分點。

    縱觀來看,前者加強房地産調控的意願不變,引導對外投融資基金健康發展;而後者釋放的資金大部分用于還其所借央行的中期借貸便利(MLF),因此不管是前者還是後者,給房企融資環境帶來的利好都将極為有限,融資難度還将進一步升級。

    4.被限住的“熱土”,投機性開發已成往事

    在去年一波限購政策的基礎上,4月各地房地産限購細則持續出台,指向各種投機性開發及需求,這也意味着未來的房地産市場更加考驗的是房企的自身功底。 

    過去的4月中,熱度不減的就是海南全島建設自由貿易試驗區。在黨中央的支持下,海南還将發展沙灘運動、水上運動、賽馬運動等項目,探索體育彩票業等。一時之間,海南概念股持續走高。隻是,和雄安無異,都是被限住的熱土,企圖在海南投資性開發的房企将會面臨重重阻礙。 

    據觀點指數監測的數據顯示,提出建設自貿區開始,海南合約發布了7條限購政策。當中包括實行最嚴節約用地制度,不增建設用地總量;在已出台限購政策的基礎上,實施全域限購;甚至對假結婚、假離婚騙購住房等行為,與購房相關的戶籍政策作出了解釋。

    新晉的海南是個例之一,此前亦有不少房企受累于環京限購而陷于被動,現金流大幅削弱,而負債卻進一步飙升。

    從投資端來看,熱點城市的樓市調控動作也在繼續加碼。包括廣州、北京、濟南等多個城市都在4月份發布了房地産方面的條例,囊括銷售、土地、貸款、再上市交易等。可以預見,未來的數月内,“因城施策、分類調控”的政策還将繼續發揮效力,出台更加嚴厲的調控政策或者措施已經是必然。 

    在房地産投資屬性降低的趨勢下,如何結合房子的居住屬性,生産出符合消費者需求的産品,也是房企未來競争的優勢之一。

    審校:歐陽穎

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