原報道 | 新鴻基農地生意 14幢商住大廈建設背後的發展拉鋸戰

觀點地産網 香港並非全為“石屎森林”。

從紅磡到羅湖的東鐵線，為不少訪港旅客的必經之路。直至九龍塘站駛出，你就可以見到大片大片的樹木和綠地。這里便是新界。

新界是香港三大區域之一，連同附近233個島嶼總括975.1平方千米，占香港面積接近90%。那里原本以農業生産為主，自上世紀末以來出現了許多新市鎮，包括觀塘、荃灣、沙田、大埔、上水、屯門、粉嶺、元朗等。

據了解，除上水、粉嶺外，其余所有新市鎮都是經由填海造陸而發展。而除填海的土地外，這些新市鎮中還充斥着不少的農地，或遭閑置、用作工業用途的棕地等。

最近，在屯門北部兆康，新鴻基地産一個備受矚目的“農地轉商住”項目有了最新進展。

兆康54區商住項目

香港屋宇署4月18日公布，香港2月份一共批出21份建築圖則，包括11個住宅及商住項目、6個商業項目，以及4個工業或社區項目。

住宅項目之中，就有新鴻基去年完成補地價的兆康項目。該項目位于塘亨路、青山醫院北面，占地約46.1萬平方呎，過往是被遺棄的農地用作放置貨櫃用途，未來會作私人住宅連商業用途。

參照項目補地價的地契可知，該地塊最高可建的非住宅樓面達117萬平方呎，而住宅樓面視乎非商業樓面的規模，可建168.2萬至229.9萬平方呎不等，拟建的非商業樓面愈多，即可建住宅樓面愈少，所以整個項目最多可建的總樓面約285.2萬平方呎。

據屋宇署資料顯示，該項目将興建14幢20至30層高商住大廈，另設1層平台及2層地庫，當中住宅樓面227.1萬平方呎，而非住宅樓面則約5.2萬平方呎。

兆康項目剛在去年5月底完成補地價，價款65.3億港元是近6年來最大宗補地價交易。以成交價計算，每平方呎樓面價僅約2288港元。

新鴻基副董事總經理雷霆回應稱，很高興與政府達成補地價，認為補地價金額非常合理，項目交通方便，鄰近西鐵站，将興建約3500個中小型住宅單位。

當時，規劃是住宅樓面共168.2萬平方呎，商用樓面共117.2萬平方呎。現在住宅樓面擴大，按每個單位平均500呎計算，可提供的房屋數量升至約4500夥。

事實上，在此六個月後，新鴻基再為另一個位于西貢的項目進行了補地價，這一次金額更大。

2017年11月7日報道，新鴻基與香港政府就馬鞍山西沙公路超大型住宅項目達成補地價協議，金額高達159億港元，總額創下農地補地價記錄的歷史新高，每呎樓面補地價約3195港元。

上述項目為該公司增加497.7萬平方呎的可建樓面。項目預料可興建51棟住宅樓宇和32棟别墅，樓高約3-24層，提供超過5700夥單位。同時還将提供小學、中學、教堂、幼稚園、安老院舍、公共運動場及購物中心。

至此，去年新鴻基地産已斥資224.3億港元用于農地轉用途的補價。

新鴻基的農地生意

農地轉用途，正成為香港本地大發展商增加土儲的主要途徑。

其中一個原因是，“官地”太難拿了。自2016年開始，内地财團開始進軍香港，一場不見硝煙的“戰争”随即掀起。

從旭輝、保利置業、龍湖、龍光、世茂到萬科、海航、中信泰富，投得宅地的金額亦從15億跳到168億港元。相比願意花錢的中資，謹慎的香港開發商逐漸處于劣勢。

據了解，新鴻基每次“官地”及“一鐵一局用地”的競買都有參與，但鮮有斬獲。唯一的一塊是2016年8月，其以23.64億港元投得的沙田多石街住宅官地。

新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯曾稱，要待那些“癫標”中標後，才以合理價格投地。

但是，轉向農地卻並非無奈之舉，因為這些土地成本低。

上述的兆康項目補地價呎價2288港元；馬鞍山項目補地價呎價也僅約3195港元。相比同區域其他批出的地塊，動辄6500港元至1.5萬港元的樓面價，成本低了不止一半。

亦有觀點認為，手持大量農地的發展商甚少在公開市場拿地，只因害怕地價高企，連累補地價金額提高。

于是，截至去年年末的資料顯示，四大發展商手里的農地資源已經超過1億平方呎。

恒基地産持有面積最大為4500萬平方呎；新鴻基第二，擁有逾2800萬平方呎；新世界有1749萬平方呎；而長實擁有1340萬平方呎。

其中，恒基地産和新鴻基是最進取的兩家公司。

據港媒報道，由2011年至2015年，恒基地産持有的農地增長7.3%，換句話說是買入超過310萬平方呎農地，面積相當于31個香港大球場草地，地點分布在古洞北、粉嶺北、坪輋、打鼓嶺、元朗南、錦田南及八鄉等。

新鴻基買得更多，這5年間新增農地面積逾400萬平方呎，面積相當于40個大球場草地。大部分位于新界或現有計劃興建的鐵路沿線。

另外有數據指出，新鴻基僅2017年上半年就已經添增了近100萬平方呎的農地。

農地發展拉鋸戰

這麼多農地，若能快速建成推出，香港房屋問題似乎能有緩解。但事實上這是不可能的。

新鴻基副董事總經理黃植荣，在談到集團馬鞍山項目時曾感歎“數唔可以咁計（數不能這麼算）”。

其稱，馬鞍山項目土地是生地，還需要至少3至4年開山劈石才能開始建設，另外還要處理路橋、土木、排污等不同復雜基建環節，預期完成發展需時8年。成本也從每呎約3195港元，飙升至每呎約8000港元。

事實上，考慮到成本問題，開發商在項目正式動工前通常還要和政府進行長年的商讨。

香港城規會資料顯示，馬鞍山項目早于1990年代已獲批準興建住宅，但因要符合城規訂下的要求及補地價問題，所以遲遲未能“上馬”。

2017年上半年，香港政府再次就該項目批出補地價，但新鴻基其後上訴，補地價的批出因此被延後幾個月。

另據了解，為改變發展商和政府之間經常就補地價問題拉鋸的局面，前特首梁振英在2014年曾推出“補地價仲裁先導計劃”，政府和土地業權人均可就補地價金額申請仲裁，讓仲裁庭作出裁決。

然而，截至2016年12月為止，地政總署曾發出18宗仲裁邀請，只有2個個案申請人接受邀請，余者皆選擇采用傳統模式與地政總署商讨補地價。

至于最終為什麼能成交，有香港學者認為，政府經過周詳考慮，因為對增加供應的渴求，只要發展商出價不離譜，也會願意達成協議。

新鴻基方面的理解則是，考慮到再不接受補地價，日後若城規會不批準項目續期，便有機會令這個項目泡湯。另外，由于中資南下導致土地拍賣價急升，唯恐補地價有變，所以公司管理層決定落實建築圖則及補地價，最終協議159億港元。

黃植荣曾形容去年公司能夠争取兩個項目完成轉換用途，實屬“好彩”。

除要和政府講價錢、土地整備時間過長的因素外，農地發展還要面臨香港城規會的挑戰及無盡的環評、環保人士的司法覆核。

元朗的南生圍是一個有名的例子。早在1994年，當時的城市規劃上訴委員會有條件批準，恒基地産與傅老榕家族于南生圍發展高爾夫球場及住宅。

並要求發展商就有關發展計劃進行全面的環境影響評估，以及詳細規劃重建生态環境，並推行南生圍、甩洲自然保護區的管理計劃。該決定于1996年獲英國樞密院支持。

該項目的藍圖及技術報告直至2010年才得以提交。但因藍圖與原先的規劃相距甚遠，遭城市規劃委員會否決，要發展商重新申請發展許可。

恒基地産向城規會上訴委員會上訴，委員會推翻城規會裁決，並要求覆檢決定。但城規會認為無權覆核有關決定，于是就委員會裁決提請司法覆核，在原訟及上訴法庭勝訴。發展商上訴至終審法院。

2017年2月16日，香港終審法院以4比1駁回上訴，宣告終極敗訴。

另一個例子是元朗的豐樂圍。長實于1989年收地拟發展低密度住宅發展項目，其後3次向城規會呈交項目建議均遭否決。至2008年再将規模改動至興建2000個單位，並于同年獲環咨會有條件通過環評報告。

期間2011年10月7日，城規會原定當日對項目進行審議。但礙于反對聲音激烈，長實要求延期1個月進行，以委托專家研究項目對“米埔屈翅螢”的影響，補做生态評估及提出緩解措施。

但多個環保團體均表示不能接受，要求先作一年研究，然後才審議。最後，到2015年項目才獲準發展，但仍然面對着環團的司法覆核挑戰。

有觀點指出，農地發展過程復雜，發展商在短時間内不會有很大迫切性去申請大量農地轉換，避免過多資金被套牢。

發展商、香港政府、香港城規會、環保團體各有所需，在這種復雜又矛盾重重的情形下，也很難随意去判定究竟誰對誰錯。

香港房屋缺口

去年10月12日，香港發展局局長黃偉綸在答記者問時透露，即使古洞北、洪水橋發展區等順利發展，未來30年房屋用地、經濟用地及政府、機構或社區、休憩用地合計起碼缺1200公頃。

其進一步指出，與“2030+”概念藍圖估算的100萬個房屋需求相比，目前仍欠40萬個。

女特首林鄭月娥當選後，“首置上車盤”為港人帶來新的希望，但土地難覓，于是需要發展商的配合。

林鄭月娥曾在回應為何将港人首置上車盤交由私人發展商做混合發展時，表示是基于目前的現實因素。

其介紹，目前香港的土地供應連公營房屋的需求都保證不了，預期未來5至10年都十分緊張。在這個基礎上，将有限的供應撥入首置上車盤計劃，未必能得到公衆的認同。因此只能另辟蹊徑，這樣也不影響公營房屋。

發展商方面的回應也十分活躍。其中，新鴻基方面表示，首置上車盤仍有很多細則未公布，尚未知實際運作，但公司樂意配合政府的房策，增加房屋供應以回應市民需求。

市場觀點認為，發展商透過投標形式以市價購入的土地儲備，價值很高，相信不會用作發展港人首置上車盤。

而一些拉鋸了幾十年的農地項目則成為首選。如果港人首置上車盤政策能幫助這些農地項目，對發展商也有好處。

但現實是，目前還沒有相應的具體地塊被提出。

時間回到2012年3月，時任香港發展局局長林鄭月娥在立法會上曾就開拓土地資源議案辯論做出總結發言：

“已發展的土地只占香港整體1100平方公里的23.6%，即大約263平方公里。但其實在這263平方公里中，相當大部分是靠填海得來。

余下的845平方公里，即76.3%的土地，大家都提到，有接近46%的土地，即508平方公里，是目前受法定管制的郊野公園和一些特殊地區。

余下的未發展土地和農業土地還有300多平方公里，但這些土地往往屬于相當難發展的土地，包括屬于濕地、濕地保育區、濕地緩沖區、集水區、山地、斜坡、林地，均不是很适宜或根本不能發展。”

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