破題長租公寓 2018城市觀點論壇北京行圓滿閉幕

（2018年4月19日·北京） 作為文化、經濟重心的都會城市，北京一直以來保持着自身的開放、創新與活力，無論資本、商業，還是房地産市場，這座城市創造潮流，也引領着潮流。

近兩年來，随着自上而下的“長期租賃”概念盛行，長租公寓在房地産界迅速形成一股旋風，無論是房地産商、互聯網巨頭、中介機構以及投資機構争相進入這一領域，促使着長租市場持續升溫。

得益于政策、土地、融資等多方加持，目前，全國已有1000余家長租公寓品牌在分食這塊億萬級的市場，争奪還在繼續。

野蠻生長之下，利潤、模式、運營等難點、痛點阻礙着長租市場的可持續發展，市場急需找尋一條通向未來的發展路徑。

北京作為長租公寓發展最為迅速的熱土之一，是長租公寓品牌主要聚集地，其一直走在行業最前列，所做出的探索和貢獻皆有目共睹，值得借鑒。

4月19日，城市觀點論壇第三次造訪這座活力之城，帶着“破題長租公寓”的議題前來，與衆多經濟學者、政府協會領導、開發商巨頭、金融人士以及專業機構精英一起商讨長租公寓的過去、現在與未來，以期在思想碰撞中找到破解長租公寓各式痛點的突破口，為其未來發展提供更多方法和可能。

長租公寓缺的是什麼？

長租公寓作為我國近年來的新興事物，無論是服務、運營、規模都還有不成熟的地方。

樂乎公寓聯合創始人、副總裁于洪胤以樂乎公寓的經驗介紹到，行業普遍缺乏專業的服務機構，缺乏體繫化、規模化的運營體繫。

比如，現在的很多二房東手頭上雖然有很好的資産，但並沒有專業的能力去做好資産運營，也沒有能力做更好的融資，從而把這個資産變得更有價值；比如，行業從2014年開始到2017年，雖然是快速發展的三年，但大部分企業並不知道如何去建立起體繫化、規模化的運營能力。

同時，于洪胤指出，行業其次缺乏的就是人才。公寓行業是新興的行業，它完全不同于租賃行業或中介行業，已經脫離了把房子委托過來再租給客戶的模式。再者，這個行業的鍊條很長，從前端的商務拿房，到資金募集、産品開發、工程管理，再到運營、招租，再到整個IT的服務，這都需要專業的人才。

碧桂園北京區域長租公寓負責人張诤也表示，長租公寓行業並不缺市場需求。其指出，目前全國有2.45億流動人口，當中有80%的流動人口對自己的租住條件不滿意。據統計，在2017年，長租公寓市場的規模是1.3萬億，到2030年預計要達到5萬億。

張诤認為，現在的行業市場上大多缺少技術，缺少把錢和地結合起來，讓它達到市場的回報率的技術。從今年年初到現在已經有300多億進入了這個市場，我們並不缺錢。“但現在我們要讓100萬間都掙錢，這是個技術環節。”

公寓行業是一項投資

事實上，在火熱的投資背景之下，長租公寓並不是一個高周轉的行業，也不是一個利潤豐厚的行業，而是一個非常薄利的行業。

據悉，在2017年，北京長租公寓的市場租金成本至少增長30%，復合增長率将近17%。這引發了會場嘉賓的思考與讨論，投資公寓是什麼邏輯？到底要不要做專業的事情？到底要不要盈利？

張诤指出，公寓行業仍然是投資邏輯，是生意就應該讓它賺錢，所以從業者都應該關心里面投的每一塊錢是不是收回來了，用多久把它收回來。

長租公寓是全鍊條的，從業者應該從資金方面做到開源節流，比如項目獲取是否能夠拿到更優質的物業、更适合做長租公寓的物業，包括其它的部門支持，比如說從設計層面、施工層面怎麼樣能夠更大程度節省成本，能夠做出更符合市場的産品。

于洪胤也表示，在瘋狂投資下的我們需要保持理性的思考，商業的本質是盈利，我們需要做專業的事情，需要通過提供服務價值來盈利。

從這個方面來講，摩碼公寓CEO黃劍岸介紹到，精細化的運營應該是長租公寓盈利的一個方面，無論是拿房還是到工程設計，再到成本。而另外一方面來講，除了節流，更多的也應該做一些開源的工作，從為客戶提供運營場景服務，來給資産做更多的溢價和增值，這都是其一直在進行的工作。

熊貓公寓CEO王玺龍也表示贊同，其稱在商業模式里面，最主要是開源和閉源問題，商業、教育、寫字樓，寫字樓高于其它的租金業态，“如果你的服務只針對于公寓本身來講肯定是會賠，必須要開源，如果你的社區的服務是開源性的服務，是匹配了周邊的服務，是靠得住的”。

租賃住房REITs的邏輯

随着更多的投資者進入到長租公寓這一領域，如何實現退出是他們不得不考慮的問題，而租賃住房REITs是他們最為關注的一項。

REITs作為一種持有型物業的退出工具，它是一個商業性閉環的渠道，通過資本化的方式實現底層産品的穩定和上層資金的流動性。但根據中聯基金執行總經理範熙武的介紹，根據目前來看，國内談REITs不談退出，它僅是一個進入工具。

範熙武解釋到，大家談到REITs都說是一個完整商業閉環的退出渠道，而我們認為在當前這個階段，不管是去年做的百億級的REITs，還是央企保利的50億和越秀的50億，它更多的是一個進入式的REITs，這時候我們不談退出，大家剛剛進入這個行業何談退出？

“所以當前毫不諱言地說，REITs只是一個進入的工具，這跟大家談到REITs的時候一個基本的概念會有點不同，這也是我們在做項目的過程中一個深刻的體會。”

同時，對于標準化REITs和類REITs，它們在不同的階段、不同的産品設計，滿足不同開發商對于不同資産和自己不同戰略布局的階段來實現的。

據預測，推了10年的公募REITs或在今年開閘，租賃住房将會作為首批的基礎資産類型，有了公募REITs，再加上其它的各種融資方式，将會為租賃住房這個行業的發展提供完整的金融工具，再加上國家租購同權政策的推出，提升租賃住房的價值，行業的盈利非常可期，國外的市場也驗證了這個過程。

但範熙武也表示，一個租賃住房REITs項目的落地必須妥善處理好三方面，發行人的利益訴求是最基礎的，但是發行人的訴求可能要随着投資人對風險的偏好，對收益的要求，監管部門在監管層面的要求，尋找一個妥當點，才能夠去落地。