物流大佬地産心思 京東之後圓通3億購杭州空港地塊背後

觀點地産網 随着物流地産成為一片新藍海，除地産商、電商外，各方資本都瞄準了這個具有頗高投資回報率的領域。

其中，作為物流地産産業鍊的根源端，物流商也開始積極加碼地産投資，越來越多出現在土地拍賣中。4月19日，民營物流的大佬之一圓通經過86輪競價，以3.04億元搶得杭州蕭山區1宗商地，樓面價5343元/平方米，溢價率85.37%。

這並不是圓通第一次在物流地産上投資，而在此前，包括順豐、申通、京東等涉及物流的企業就曾紛紛加速進入物流地産市場。

一時間，在這塊美味的蛋糕前，聚集了開發商、物流商和電商多個角色。

物流大佬的地産生意

事實上，近年來在電商和物流行業迅速崛起的環境下，具有一定實力的快遞企業早已布局自身的倉儲物流體繫。

2012年，圓通就宣布将在杭州空港新城打造總部基地，根據規劃，兩個項目計劃用地約250畝，注冊資金共3.2億元，總投資高達55億元。

其中，打造圓通速遞航空全國總部及華東樞紐的投資額為45億元，主要用于建設航空總部辦公、培訓、運控和必要的後勤配套設施以及航空分撥轉運中心。打造圓通速遞華東管理區總部基地及轉運中心的投資額為10億元，主要用于建設圓通速遞華東地區管理總部行政辦公和配套用房，以及圓通速遞華東快件轉運中心和轉撥用房等。

據觀點地産新媒體了解，此次圓通競得的土地即蕭山區空港物流園航空總部基地地塊，出讓面積2.84萬平方米，容積率為2.0，規劃用途為商業。

杭州之後，圓通更加快了物流地産的布局。根據公開資料統計，圓通已分别計劃在北京、廣州、山東濟甯、四川成都、浙江嘉興和義烏等地建設電商快遞産業園區、航空基地以及物流集散中心等。

2015年5月，圓通速遞與濟甯交運戰略合作在濟甯交運海天物流正式簽約，圓通速遞魯西南最大的現代化分揀中心落戶濟甯交運海天物流“電商快遞産業園區”。

2016年6月，圓通計劃投資30億元打造成都區域總部和國際航空樞紐；同年9月，圓通表示将在陝西投資建設西北地區的快遞轉運中心和航空基地。

此外，圓通還與義烏市政府簽訂了戰略協議，投資50億在義烏市建設圓通速遞浙江總部、電商産業園、區域航空樞紐以及物流集散中心等項目。

值得一提的是，作為電商快速發展的必然結果，除快遞企業，擁有自建物流的電商也相繼加入這片藍海，包括蘇甯、京東在内都曾表達過迫切擴充物流倉儲資源的意圖。

去年11月，蘇甯雲商與深創投不動産基金聯合發起設立物流地産基金，目標總規模将達300億元，主要用于收購蘇甯建成的成熟倉儲設施、市場化收購及投資開發符合條件的高標準倉儲物流設施。

對京東而言，動作則更為頻繁。2007年起，劉強東就開始為京東商城自建物流，截至2017年第三季度，已在全國運營405個大型倉庫，總面積約900萬平方米，估值近千億，這一數據甚至可以算上一家小型房地産企業。

随着物流地産風口漸起，進入2018年，京東繼續加速布局，並将範圍擴展至三四線城市，4月8日，京東就宣布與湘潭市人民政府簽署戰略合作協議，計劃未來在湘潭投資100億元，共同在湘潭打造規模化、信息化、現代化的商貿物流基地。

物流地産投資心思

無論是圓通、京東，還是萬科等房企的争相加入，低地價、可觀租金和快速的建造周期帶來的高回報率，顯然是吸引各方資本逐鹿物流地産的誘因。

根據世邦魏理仕2017年的統計數據，一線城市二手房租金回報率分别在2%左右，商業寫字樓在5%左右，而目前一線城市物流地産投資淨回報率在6.5%-7.0%左右，高端物流地産的回報率可達8.0%，明顯高于住宅地産和商業地産。

由此，對電商和快遞企業而言，通過加碼物流建設，不僅地位得到鞏固，随着優質的物流設施向第三方商家開放，亦可獲得可觀的邊際收益。

另一方面，考慮到地價升值帶來的資産正面價值，日後這些地塊所帶來的資産增值收益亦為可觀。此外，還可以通過合資成立物流地産基金，有助于盤活資産，加速資産價值提升。

因而，對于開發商而言，在住宅盈利收緊，商業地産投資周期冗長的現實下，物流地産這塊大蛋糕則成為其平衡戰略布局和投資版圖不錯的選擇。據觀點地産新媒體了解，除了萬科，綠地、招商蛇口、越秀等房企都将物流地産作為業務拓展的方向。

事實上，随着電商的迅速發展，國内的倉儲市場仍處于供不應求的狀況，而這也為物流地産的發展提供廣闊空間。

有數據顯示，至2020年，中國的電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求将達到1.4億至2.1億平方米，而其實際供應只能達到5600萬至6600萬平方米，我國的人均0.4平方米的物流面積也與美國的5.5平方米相距甚遠，短期内市場将維持供不應求的狀态。

巨大的缺口無疑為物流地産的發展提供廣闊空間，然而，藍海里同樣面臨挑戰。

與住宅地産不同，物流地産更多依賴後續的運營能力，投資回報周期也相對較長，考驗企業的資金、招商和專業的運營管理能力。

此外，在物流地産競争加劇之下，物流用地價格不斷上漲，企業倉儲成本持續上升也是企業發展不得不面對的問題。