年報 | 金地1408億規模行動：收益大增與多樣化融資

觀點地産網 過去的兩年，一直發展表現平穩的金地開始發力，銷售額從2015年的617億元急增至2017年1408億元，市場一時為之側目。

銷售的快速增長令市場對金地有了更多期待，不過，4月17日發布的2017年年報中，雖出現了營收、結算收入“同比下降”現象，但與此同時利潤錄得穩健增長，這也讓市場對這家深圳老牌房企有更多的了解與觀察角度。

觀點地産新媒體了解到，2017年金地營收、結算收入均同比有所下降，但淨利潤同比增長8.61%至68.43億元，金地相關人士透露，主要原因是在加大與房企合作的情況下，該公司表内結轉少，表外項目結轉多而帶來投資收益增加。

金地加大合作開發來源于對規模的訴求，而實際行動則反映在土地和資本市場上。公告顯示，2017年金地共斬獲94宗土地，總投資額約1004億元，新增總土地儲備約1305萬平方米，這被金地稱為“土地拓展收獲最為豐富的一年”。

融資方面，2017年，因新增銀行借款，發行債劵、中期票據及資産支持證券等，金地籌資活動産生的現金流量淨額由上年的負數轉正，為127.71億元。

不過，在邁進新的一年里，一季度金地規模沖刺的步伐似乎有所放緩。數據顯示，2018年前三月，金地簽約金額261.1億元，同比下降21.51%。對此，金地相關人員回應觀點地産新媒體稱，由于推盤節奏等原因，一季度下滑屬于正常現象，其透露，2018年一季度推盤僅占金地全年計劃推盤8%。

增利與增收

2017年，金地實現營業收入376.62億元，同比下降32.15%，公司房地産項目結算面積259.07萬平方米，同比下降40.55%；結算收入336.60億元，同比下降35.63%。對于下降，金地在年報中解釋，這是因為房地産項目的結算面積和結算收入減少。

對此，有業内人士就告訴觀點地産新媒體，報告期營收、結算收入下降與金地往後兩年的結算計劃相關，而金地方面則回應稱，目前金地仍有許多已售未結轉，2018年、2019年金地結算收入會增大。

值得注意的是，在營收少了三成的情況下，金地歸屬于上市公司股東淨利潤卻同比增長8.61%至68.43億元，觀點地産新媒體從金地相關人士處獲悉，之所以出現營收下跌淨利增長的情況，主要原因是表内結轉少，表外項目結轉多。

該人士解釋稱，目前房企間競争和合作增強，在金地獲取項目中，合作開發的表外項目占比提高，因此表内結轉收入減少，表外項目結轉帶來投資收益增加，從而帶動公司整體利潤增長。

2017年，受益于聯營合營企業利潤增加，金地投資收益大增103.36%至49.5億元，相比2016年同期的24億元增長超過一倍，金地方面表示，這是去年金地股東利潤實現增長的關鍵因素。

合作開發的增加，最為明顯的數據體現在土地市場上，觀點地産新媒體了解到，2017年，金地通過公開市場招拍挂、舊城改造、合作、收購等方式，共斬獲94宗土地，總投資額約1004億元，權益投資額約473億元，新增總土地儲備約1305萬平方米，其中權益儲備約595萬平方米。

截至2017年12月31日，金地總土地儲備約3770萬平方米，權益土地儲備約1930萬平方米，權益占比約36.87%，而在2013年至2016年四年間，這一數據分别為76%、70.83%、61.54%、50.85%，呈現逐年下降趨勢，反映出金地合作開發的力度進一步加大。

從投資的區域傾向來看，2017年金地依然延續了深耕一線城市及強二線城市的趨勢，在創下歷史新高的1000億投資額中，一二線城市占比達87%。

不過，或許是意識到“部分熱點城市出現了明顯的量價分離，市場前景撲朔迷離，而部分二線和三四線城市高歌猛進，持續繁荣”，近年來，金地在各區域間投資額出現微小調整。具體表現為，一線城市投資額從2015年的39%下至23%，二線城市從51%上升至64%，三線城市則有10%微升至13%。

規模與資金

事實上，表外項目占比提高，折射的正是當前房地産行業競争愈加激烈的态勢下，房企通過合作開發快速擴張，分擔風險的意圖，而背後的原因，依然是來自對規模的訴求。

盡管金地相關人士並沒有對觀點地産新媒體透露2018年銷售目標，但其仍然強調，“我們在發展規模”，而對于規模，除了跑馬圈地增加土儲外，金地最為着力的則是資金與融資拓展。

觀點地産新媒體了解到，因支付地價及合作項目款增加，時隔三年，金地經營活動産生的現金流量淨額出現負值。但同時因為新增銀行借款，發行債劵、中期票據及資産支持證券等，金地籌資活動産生的現金流量淨額則由去年的負數轉正，為127.71億元。

據觀點地産新媒體統計，2017年，金地先後完成發行公司債券40億元，中期票據15億元，發行美元債2億美元，並在9月份發行資産支持專項計劃30.5億元，10月份發行超短融資券30億元，完成多次融資。

不過，因為融資步伐的加快，也導致金地負債率略有上升。2017年，金地資産負債率為72.13%，同比上升6.7 個百分點，但剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，該公司實際資産負債率為61.36%，淨負債率為48.22%，仍然屬于行業财務指標領先企業行列。

對此，金地相關人士就對觀點地産新媒體強調，金地的負債率並不算高，同時在規模擴張的過程中，負債率出現輕微上升也是正常。

從融資結構來看，金地銀行借款仍然占有較大比例。數據顯示，截至2017年12月末，金地有息負債合計人民币553.54億元，其中，銀行借款占比為47.87%，公開市場融資占比為50.69%，其他借款占比為1.44%，長期負債占全部有息負債比重的75.77%。

而值得一提的就是，目前金地的融資成本依然行業領先，2017年，其債務融資加權平均成本由2016年的4.52%微升至4.56%，處于較低成本水平。