信達苦旅 拉來了泰禾的上海新江灣城項目兩年盤桓入市

觀點地産網 如果能預測到今日會以盟友的身份共對調控，昔日敵手信達和泰禾在2015年11月25日那一場上海土拍舉牌較勁的時候，不知會不會稍微手軟一些？

在将近2年半之後，信達位于上海新江灣城闆塊的項目終于拿到了它的首張預售許可證，獲批376套住宅，總面積将近3.26萬平方米。

市場息顯示，信達泰禾·上海院子（案名：新江灣尚海苑）此番提供的376套房源均為90平方米以下的小戶型毛坯房，總價約為730-800萬元/套。按此計算，即将開盤的房源均價幾乎介于83000-94000元/平方米之間；另有消息稱，目前預售證批下來價格實為95000元/平方米。

然而，無論是8萬還是9萬，顯然都不及當年市場預期。在2年半之前的那場土拍上，信達以72.99億元的叫價力壓泰禾，獲得這宗面積為13.2萬平方米的住宅地塊，實際可售住宅的樓面地價超過60000元/平方米，市場曾一度預期該項目的均價有望突破10萬元大關。

“從價格來看，基本上是卡在紅線上，保本微利，沒有太多賺頭。”上海中原地産市場分析師盧文曦對觀點地産新媒體表示。

昔日地王入市

信達泰禾·上海院子的前身是楊浦區新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊，坐落在新江灣城街道423街坊，東至江灣城路，南至殷高路規劃公共綠地，西至淞滬路公共綠地，北至國泓路清波路。

這宗出讓面積為13.2萬平方米的住宅地塊，将建成62幢建築物，根據出讓條件可知，該項目日後的定位将偏高端。總建築面積達到23.89萬平方米之多，分為地下總建築面積8.74萬平方米和地上總建築面積15.15萬平方米。而這将近15萬平方米的地上總建築面積，又由14.34萬平方米的住宅和8129.82平方米其他物業建築構成，其中住宅合計1366套。

在2年半之前的那場土拍上，在經歷了激烈的“死磕”後，信達以72.99億元的叫價力壓泰禾，獲得這宗面積為13.2萬平方米的住宅地塊。

昔日敵手，今日盟友。在土拍市場不敵信達的2個月後，泰禾便宣布參與該項目的開發，在外界看來，信達地産是資産管理背景的公司，地産操盤能力不強，這也被認為它履在項目上引外援的原因；相對而言，泰禾在改善和高端項目頗有經驗。因此，兩家在這個定位高端的項目上選擇聯手，不失為一種理性。

在此後的将近兩年的時間里，偶有項目即将開盤的消息流傳于市場，只是始終懸而未決，如今靴子終于落地。

市場息顯示，信達泰禾·上海院子（案名：新江灣尚海苑）此番提供的376套房源均為90平方米以下的信小戶型毛坯房，分為85平方米、88平方米和85+45平方米的頂層復式，總價約為730-800萬元/套。按此計算，即将開盤的房源均價幾乎介于83000-94000元/平方米之間；另有消息稱，目前預售證批下來價格實為95000元/平方米。

中信建投的信息顯示，該項目的小戶型合約700套，因此還有超過300套90平方米的小戶型等待推向市場，另有别墅260套。

觀點地産新媒體查閱公開資料得知，整個建設項目計劃于2019年12月31日全部建成並交付使用，這也就意味着該項目将于今明兩年全部推向市場。

信達上海苦旅

如果市場溫度一如當年火熱，或許該項目會如市場預期般，均價突破10萬元大關。只是調控已令市場環境今非昔比，無論均價是8萬還是9萬，顯然都不及當年市場預期的“10萬+”。

“從價格來看，基本上是卡死在紅線上，保本微利，沒有太多賺頭。”上海中原地産市場分析師盧文曦對觀點地産新媒體表示。

時間回到兩年半以前，彼時這宗起拍價僅為40.17億元的地塊，在2015年11月25日的土拍上遭到一衆開發商的激烈争奪，其中包括泰禾、保利、龍湖平安、中鐵置業、首開+金茂、葛洲壩、陽光城、象嶼、新城、中海+信達等。在加價至58億元的時候，有開發商已選擇觀戰，最後幾乎只剩泰禾和信達兩家以1億元的加價幅度“互磕”。

最終，信達以72.99億元的叫價“碾壓”泰禾，獲得這宗面積為13.2萬平方米的住宅地塊，樓面價達49152元/平方米。按照出讓條件，這宗地塊需配建占總住宅建築面積的20%以上的保障房，計29699.57平方米以上，套數不得少于412套。

因此，在扣除需要配建至少20%的保障房後，這個項目的實際可售住宅樓面地價已超過60000元/平方米，刷新了上海樓面地價的歷史紀錄。

在此後的将近兩年的時間里，偶有項目即将開盤的消息流傳于市場。“這個項目沒有搶在調控之前把房源給推出來，受到調控之後，整個市場預期都變了。”盧文曦續稱，“2017年之後對（均價）10萬的項目放盤是相當謹慎的，（上海院子）直接受到影響。”

另一方面，盧文曦認為信達泰禾·上海院子所在的新江灣城闆塊房價增長潛力亦不如預期，這也為項目的溢價帶來阻礙。“以國際化定位（來看），（新江灣城的）房價漲幅低于市場預期，”盧文曦認為，這其中“有配套不齊的原因，也有區域内本身的原因”。

觀點地産新媒體查閱市場數據得知，目前新江灣城闆塊在售房源均價介于45000-65000元/平方米之間，而根據上海鍊家研究部的歷史數據，2010年，新江灣城商品住宅的成交均價為已達40700元/平方米。

在盧文曦看來，包括信達泰禾·上海院子、華潤華發靜安府、大甯金茂府、融創濱江壹号院等上海豪宅項目在近期集中獲得預售證推向市場也是不得已之舉，“再不開盤資金鍊可能會比較緊，先回籠資金再說，哪怕是微利，哪怕是保本。”

但其認為市場環境並非完全不利，“反過來看的話，它會給市場一個很明顯的風向標——過往高地價去化到底怎麼樣？畢竟現在是調控，如果去化還可以的話，未來市場信心還不會太差”盧文曦表示，“如果買家得利還是賣得不大好，可能後面的市場消化會有點承壓。”

值得一提的是，中信建投在其報告中表示，目前信達泰禾·上海院子的認籌和房源比例在2：1，因此，對去化預期比較樂觀，去化難度不是開發商的關注焦點。