世邦魏理仕：中國境内投資意願增加 長租公寓關注度大幅增長

世邦魏理仕通過對涵蓋衆多領域的350名亞太區房地産投資者，其中包含81名中國房地産投資者進行調查，預測並解析最新商業地産投資意向及未來投資趨勢。

中國境内投資意願增加，長租公寓關注度大幅增長

與上一年相比，2018年中國投資者在國内投資（47%）及出售（48%）的意願均有顯著增加，CBRE預期2018年中國大宗物業投資交易将持續活躍。

更多投資者将資産配置多元化（22%）和穩定的現金流（17%）作為其投資商業地産的主要動機，同時選擇“商業地産較其他資産類别升值更快”為動機的投資者占比有所下降。

中國大陸最受關注的投資目的地依次為上海、成都、深圳、北京。其中上海連續第三年蟬聯最受投資者關注市場榜首，同時投資者對二線城市的關注度顯著提升，其中成都的關注度由1%跳升至19%。

CBRE大中華區投資及資本市場部董事總經理李淩：“2018年中國大宗物業投資将繼續保持活躍。寫字樓仍然最受投資者青睐的物業類型，而在政策引導下今年長租公寓成為僅次于寫字樓的投資選項。投資者将在不同房地産類型的選擇上更加注重多元化，養老地産、醫療地産、數據中心等利基市場持續受到關注。”

中資海外投資降溫 一帶一路投資持續活躍

2016年底，為穩定人民币匯率、限制資本外逃、降低金融風險，中國政府開始對海外投資實施限制。随後，房地産被列入境外投資受限行業名單，2017年下半年中資的境外並購交易活躍度大幅減弱，但上半年的強勁表現仍令2017年全年境外房地産投資總額超過350億美元。

受監管趨嚴影響，2018年中國投資者赴境外投資的意願下降。無海外投資意願的投資者比例從上一年的45%，增長到67%。與之形成對比的是，投資者對“一帶一路”沿線的亞洲新興市場投資意願持續上升至43%，大型資産包交易，倉儲、工業園和港口碼頭等工業物流資産受青睐。

預計2018年中資的境外地産投資将呈現以下特點：

主權财富基金和自用買家繼續活躍：以中投公司（CIC）和國家外匯管理局（SAFE）為首的主權财富基金（SWFs）将取代受到政策影響的險資和開發商，引領中資的境外投資活動。部分尋求全球業務擴張的電商和制造業投資者也将進一步加大自持型物流地産布局。

中資成為賣家：出于實現投資回報、償還債務等原因，我們将繼續看到一些中資企業成為國際房地産市場的賣家。

離岸資本再投資：由于資本管控使得境外直接投資受到嚴格限制，預計今年中資的海外投資中離岸資本再投資的占比将有所提升。但值得注意的是，國家發改委最新規定已将此類投資也納入監管範圍，預計這将令投資者更為謹慎。

選擇其它投資途徑：擔任基金中的有限合夥人（LP）、購買低于5,000萬美元的小型股權；參與合資企業。

CBRE中國區研究部主管謝晨認為：“中國仍是亞太地區跨境投資的最大資本來源國，並将繼續在全球商業地産投資市場扮演重要角色。短期來看，投資者針對新的政策環境作出的策略調整或将放緩其資本部署步伐，但我們對中國資本的全球化布局仍保持長期的信心。”

2018亞太投資者意向調查

2017年亞洲投資者跨國商業地産投資總額達834億美元，創歷史新高。根據本次調查，92%的投資者表示其2018年的投資規模将高于去年或者與去年持平。另外，加之房地産私募基金将在2020年前在亞太區房地産市場完成約530億美元規模的資本配置。CBRE預計2018年亞太區商業地産投資市場有望迎來顯著增長。

亞洲投資者對全球和區域經濟動蕩的擔憂下降，但有44%的投資者擔心在激烈的市場競争下，優質商業不動産的資産價格會不斷升高。

優質核心資産的價格走高繼續促使投資者轉向核心增益型投資策略，如在非核心區域的優質資産，或這核心區域的非優質資産。另外，今年增值型投資策略也第一次超越核心型投資策略，将更多受到受投資者的青睐。

根據我們的調查結果，2018年十大最受歡迎亞太區跨境資本投資目的地分别為東京，墨爾本，新加坡，上海，中國二三線城市，悉尼，大阪、名古屋、劄幌等日本區域中心城市，布里斯班、香港和北京。