高力國際：長租公寓：房地産行業的下一個風口 資産證券化趨勢加

高力國際近日發布標題為《長租公寓：房地産行業的下一個風口》的研究快報，指出：“租購並舉”作為中國房地産市場的一項長效機制，近年來受到很大關注。中國大城市産業結構調整帶來了大量的人口淨流入，催生了強勁的租賃需求，加上政策的鼓勵，使得長租公寓市場發展迅速，而開發商的長租公寓項目成為市場新興的供應主力軍。随着市場參與者的不斷增加，未來長租公寓市場的行業整合和兼並将會不斷加劇，資産打包上市（發行REITs）、資産證券化等輕資産運營模式将是投資者比較青睐的退出方式。

高力國際華東區研究部對上海的長租公寓市場進行了深入研究，發現由于可供整棟收購的存量住宅物業數量很少，且成本較高，目前市場上多通過收購商業、辦公、酒店、工業等非居住物業，進行改造升級的方式來獲取物業。

高力國際研究發現，上海長租公寓市場供應主體主要分為五種類型的企業：

第一類：政府平台（國資背景開發商），其特點是開發或改造自有物業、租賃土地開發建設、收購存量物業（股權、資産）等方式經營長租公寓；

第二類：開發商，通過開發自有物業（如住宅用地供應中15%自持部分）、收購存量物業、整租物業等方式。例如萬科-泊寓、龍湖-冠寓、旭輝-領域-柚米國際社區、招商-壹棧、壹間、壹堂等；

第三類：中介機構，通過整租、散租物業，收購存量物業，委托管理等方式經營。例如世聯行-紅璞公寓、鍊家-自如寓、偉業我愛我家-相寓等；

第四類：酒店管理公司，通過整租物業、提供品牌輸出、服務管理等委托管理模式，例如如家-逗号公寓、鉑濤-窩趣、華住-城家公寓；

第五類：創業類公司，主要模式是整租物業、依托金融機構融資收購物業，例如YOU+公寓、魔方公寓、青客公寓、新派公寓。

高力國際華東區研究部董事陳鐵東分析道：“上海約80%的長租公寓供應分布于内中環附近的主城區，而且多位于軌道交通沿線，交通通達性便利。另外，分布于科創産業園及創業孵化基地的房源也較多。近年來，開發商主導的長租公寓項目成為新興的市場供應主力軍。”

對于客群定位，高力國際認為目前上海主要品牌長租公寓多面向大學畢業生、年輕白領等25-35歲左右的青年群體；大部分中端長租公寓項目的入住率較高，一般在80-90%左右。主力戶型多為一室戶或小戶型的LOFT為主，主力戶型面積約為25-35平方米，主流租金水平約為人民币3,600-6,800元每月。

長租公寓投資運營模式，按物業分布位置是否集中，可分為集中式和分散式；按運營商資産結構的不同，可分為重資産運營和輕資産運營。高力國際華東區研究部董事陳鐵東分析認為：“開發商由于資金雄厚，而創業公司通常會獲得投資和融資，所以這兩類企業一般會通過收購物業的重資産方式，獲取集中式租賃房源。而酒店集團和中介機構多通過輕資産的方式獲取分散式租賃房源。另外，一些開發商和投資者也會通過托管的方式，引入專業的運營商，借助品牌管理輸出的方式來進行運營。”

品牌長租公寓投資退出方式主要分為四種，包括：資産轉讓、股權轉讓、發行資産支持證券（ABS）/商業地産抵押支持證券（CMBS）、發行權益類REITs。2017年以來，長租公寓租賃市場資産證券化明顯加快，截止目前已發行了多單資産證券化産品，如魔方公寓信托受益權資産支持專項計劃（人民币3.5億元）、新派公寓權益型房托資産支持專項計劃（人民币2.7億元）、保利租賃住房類REITs（人民币50億元）、旭輝領域長租公寓儲架式權益類REITs（人民币30億元）、碧桂園租賃住房REITs（人民币100億元）等，發行規模也将不斷擴大，交易結構多以“股+債”的形式出現，底層資産多為租金收入或物業所有權，優先級預期年化收益率約為4.8%-5.8%。

随着長租公寓的不斷發展，高力國際預測客群會進一步細化，也将越來越多體現共享居住（Co-Living）特色。随着市場參與者的不斷增加，未來長租公寓市場的行業整合和兼並将會不斷加劇，資産打包上市（發行REITs）、資産證券化等輕資産運營模式将是未來投資者比較青睐的融資及退出方式。