主題讨論會：風口下的房地産創新時代

主持嘉賓：廣東省房地産研究會副會長韓世同先生

對話嘉賓：愛琴海商業集團CEO兼總裁張華容女士；彩生活服務集團有限公司執行董事、首席執行官唐學斌先生；鉑濤集團副總裁莫敏儉先生；深創投不動産基金管理（深圳）有限公司總經理羅霄鳴先生；九宜城商業有限公司高級副總裁趙曉萍女士；VaShare創始人兼CEO莊海先生；廣州市城發投資基金管理公司董事總經理李文峥先生；深圳市城市更新協會創始會長、安雲集團董事長耿延良先生。

韓世同：本環節嘉賓很多，主辦方提了三個題目，在座的有幾大類嘉賓，有商業的，也有基金的，還有來自物業公司的，今天上午我們也參觀了印力，九宜城在商業管理方面也有非常好的經驗，主辦方也告訴我，大家非常關注這個環節，剛剛兩位演講的時間也不怎麼夠，我們這個環節的時間也不怎麼多，希望各位盡可能把自己的幹貨奉獻出來。

首先請趙總談談九宜城商業運營的訣竅，剛才愛琴海介紹了自己的模式，他們是靠運營能力，而不是像印力他們這樣用很多的金融手段，九宜城肯定也是有金融模式和資本模式的運作，除此之外還有什麼其它的特點，請您簡單介紹一下。

趙曉萍：去年開始中國的商業地産有很大得便個，很多原來的開發商從重資産變成了輕資産，我們公司是投、融、管、改、退的模式，更多的是做一個商業的生态圈。我們可以和小米做一個類比，小米有70幾個合作的公司，我們也有很多的合作公司，我們會占一些股份，從中孵化了很多的品牌，我們有自己孵化的廣告公司、商學院，品牌方面我們之前也有幾個包裝上市的，所以我們在這一塊做到了生态圈的循環，現在發展非常快，目前已經有差不多70多個項目了。

韓世同：管理面積大概有多少？

趙曉萍：差不多有600萬平米，是新三闆的前三四名。

韓世同：在商業運作方面也是出奇制勝，你們是營造一個商業生态，服務商業企業去上市，我覺得這也是非常好的一種模式。

趙曉萍：對，還有就是我們會有一些貸款的集團，小租戶在裝修方面，我們可以給他們提供裝修貸款，給開發商我們也可以先給他們裝修，賣完之後再還款。做商業地産是需要有錢的，再加上我的團隊是通過公司加上開發商的團隊一起合作，有很好的服務意識，又有比較好的繫統化管理。據統計，全國90%的商業項目都在小開發商手里，他的困難和痛點就是沒有好的繫統，沒有好的人才，我們在這一塊是解決了市場的一個痛點。

韓世同：趙總給我們探讨了一個新的模式，也讓我們聯想到劉愛明總探讨的打造産業園區的生态環境，這一點也非常重要。現在要通過服務來創造自身的價值和為服務的對象提供很好的服務和價值。

下一個問題提給張總，剛剛您的演講時間不夠，沒法展示你們五花八門的創新，你們有自己特殊的地方，所以你們也能夠在很短的時間内成為商業運營方面的佼佼者，而且你們不完全是利用資金杠杆，你們的重點還是在業态創新的方面，包括你們的線上服務體繫，看得也讓人眼花缭亂，希望您再跟我們分享一點幹貨，有很多人想跟您合作，肯定想知道你們的服務模式是什麼樣的，你們是像酒店管理公司這樣的服務嗎？輕資産肯定是有很多模式的，這個模式才是最核心的點，請您從這方面給大家進行介紹。

張華容：我們目前簽約的項目有70個左右，管理面積大概800萬平米，到今年年底我們會開20個左右的愛琴海購物公園，我們在前期的合作過程中有幾個模式，第一，我們共同拿地，由我們的房地産開發公司或者是商業運營公司共同拿地，共同參股，或者是進行股權的收購。第二，進行商業物業的租賃和商業物業的服務，或者是商業物業的收購。第三，純粹的輕資産，土地的獲取和商業物業的開發都是對方的，我們負責經營和管理。這是我們的獲取方式和企業的經營模式。

我們的産品是什麼樣的，怎麼能經營到現在？其實我們的産品很單一，就叫愛琴海購物公園，它和一般的購物中心的産品邏輯是沒什麼兩樣的，這種産品模式在多樣化的合作狀态下都不會改變它的本質，就是購物中心的運營和商業管理團隊是由我們來操作的，操作權以及後期的運營管理權是要相應獨立或者是有一定的自主權。當然我們要對它的收益和運作模式都有一定的保障，並且我們也在講投、融、管、退。因為我們和有基金為背景的公司不一樣，在融資方面和退出方面，以我們這個公司的能力來說是做不了的，但是以我們的集團做背書，從相關的合作單位，有很多的金融機構跟我們做産品融資。

目前我們所運營的項目里面，不管是土地階段、運營階段，還是說正在招商建造階段，都有這種産品合作的機會，各種金融機構都有，包括有銀行、信托基金等等，我們通過不同的産品來做。在退出的環節，我們能起到的作用，一方面是我的産品的優化，第二方面是我的資産的增值，第三個是未來可預見的收益。

可能有人會問，大家都在做，你們憑什麼活下來了，並且活得還不錯，而且有信心未來活得還不錯？這就是我們有産品的創新。我們的産品創新，一是業态、内容，第二是空間、第三是價值創新。

從業态創新來講，我們主要基于三個方面，第一方面是基于消費者的需求，第二方面是結合科技和市場的變革，第三是基于未來的價值産生，這三個方面不具備，我們不會去創新業态。

空間創新方面，我們是為了自我革命，並不是為了比較誰或者打敗誰，我們不停地去復制，不停地去做鋼筋水泥結構的話，它的生命力就不強，所以我們會根據不同的區域、不同的地塊、不同的城市人文，我們會進行場景的個性、空間的個性，如果大家有興趣去看每一個愛琴海購物公園，你會發現它里面的空間是不一樣的，它的動線和它的每一個業态上的位置都不一樣，都是有原因的。

另外是對未來的價值創新，我們在管理模式、團隊建設、産品增值方式有一些動作。

韓世同：彩生活上市四年，引領了一個社區O2O的潮流，别人都風風火火，中間也死了一大片，現在彩生活再度在資本市場受到追捧，您剛才的演講還是非常的冷靜和清醒的。未來還有很多人希望把物業管理從一個包袱、累贅的事情變成增值點，從對物的管理變成對人的服務，在這方面您有什麼經驗供大家參考？你們繫是一個先行者，你們是很創新的，過程中也比較艱難，希望今天能向大家介紹一點經驗，讓更多的從業者不要走彎路。

唐學斌：我覺得有幾點值得分享。第一，物業這個行業上市确實對企業來說是有幫助的，所以我覺得現在想把物業公司上市的企業應該是要利用好現在這個窗口，盡快把企業做成一家上市公司，因為現在資本非常歡迎大家去參與但是确實這是一個風口，能夠幫助大家很快的飛起來，在能飛的時候為什麼不飛呢？

第二，每家企業所處的競争地位是不同的，比如說房地産的這幾家頭部企業，它肯定會做大，而且要做強，因為它自己的生産能力足夠大，而且它的發展很快，所以它肯定能繼續做大。但是也有很多專業性的細分行業，在這個時候也很有機會把它做起來，它不一定做得很大，但是在一個細分行業做老大，也是有機會有很高估值的。

第三，物業行業靠物業管理賺錢恐怕並不太靠譜，當然那些高端的細分市場可以這樣做，但是大多數物業管理是不可以的。所以物業管理一定要和互聯網結合，即使你是專注于做物業管理，你也要和互聯網結合，變成一個物業+互聯網。但是有可能你有雄心壯志，你像彩生活一樣想搞一個互聯網+物業，這樣也可以，但是這條路現在的機會不大。所以我們認為大多數物業公司應該是走物業+互聯網的路子，彩生活這個平台是很開放的。

韓世同：您在演講的時候提到了雅居樂，它剛上市就受到很大的歡迎，中海的物業也有上市，當然它是借殼上市，沒有你們IPO的效益那麼大，除此之外還有萬科、保利的規模都很大，所以我覺得這個市場也蠻值得期待的。

下一位是來自鉑濤集團的莫總，你們是做連鎖酒店的，你們和7天集團是一起的嗎？

莫敏儉：7天就是鉑濤的一個子品牌。

韓世同：幾年前有人跟我說過你們是用打造五星級酒店的方式做四星級的産品，我不知道是不是這樣的。目前酒店業也是競争比較激烈的，它也是商業地産的範疇，請您談一談，你們的運營創新有什麼做法？另外你們也會不會考慮REITs或者其它的方式？

莫敏儉：集團已經下屬有3000多家酒店，現在我們最主力的酒店是中端的品牌，比如說麗楓、喆·啡、希岸、潮漫、鉑濤菲諾我們跟很多房地産開發商都在進行一定的合作，我們拿下一些物業做我們旗下的酒店品牌。

剛才也聽了一些分享，看到整個房地産業的基本毛利率、淨利率相對來說在現在有所下降，大家認為是一個小年。但是酒店業在這兩年是一個大年，我們現在的淨利率都比較高，以鉑濤為例，或者是我們看到另外的上市公司華住，我們的淨利率都在20%。我們在之前解決開發商的存量物業方面做了不少的工作，幫大家獲得了比較好的投資回報率，現在在中端酒店，我們的投資回報率在30%左右，所以我們的一些投資人在拿下物業的之後，在3年到3年半左右，最多在4年到4年半左右就可以收回全部的投資。

現在我們已經在跟一些開發商進行了深度的合作，比如說他們在做房地産開發的時候就已經考慮到酒店的嵌入，包括酒店服務的嵌入，從開發到設計、規劃，以及到後面的運營，還有中間的融資。相對來說過去開發商和國外的酒店集團的合作比較多，但是在目前國内的酒店集團已經越來越大了，鉑濤和錦江集團加在一起已經是全球第三大的酒店集團，所以國内的酒店也越來越受到重視，鉑濤集團現在也跟很多的房地産開發公司在進行深度的合作。

韓世同：我的體會，第一是專業化，第二是悶聲發大财，因為很多的酒店很難經營，但是你們運作得非常好。

下一位是安雲集團的耿總，您被稱為舊改專家，深圳的舊改在全國都是走在前列的，如果沒有一點創新，沒有一點過人的工夫不一定能夠獲得這種稱号。今天您也要扣着我們的主題，談談長租的話題，長租能不能和舊改有一定的結合？

耿延良：謝謝主持人，感謝觀點給我這次機會。

我跟大家分享兩點，第一，城市更新這個話題，今天存量時代已經到來，存量的核心就是城市更新，在中國真正大規模的城市更新是從深圳開始的，深圳從一個小漁村變成今天這個國際化大大都市，一路走來就是一個城市更新的歷史，我個人的一個經歷，我是從佳兆業到卓越集團，先後組建了四個城市更新公司，尤其是卓越集團，2013年組建城市更新公司，到現在目標是上千億的規模。房地産開發傳統思路，靠規模、品牌、資金實力競争的時代已經過去了，我非常贊同今天很多嘉賓的觀點，企業的競争未來将是差異化和專業化的競争，這是我的第一個觀點，尤其是存量時代城市更新的思路和路徑，最重要的還是專業化，尤其是最近兩年，我成立安雲公司以後，我們做的一件事就是做城市更新全流程的顧問，從各大公司拿地、拿項目，到全流程的回遷安置等等，我也做政府的顧問。現在的百強企業里面，我的規模沒法和他們比，但是我和這里面至少15家企業做城市更新的顧問。

所以談到未來房地産行業怎麼發展，我認為我們中小企業、創新企業也有機會，我也不認為存在大年、小年的問題。城市更新涉及到一個城市的産業升級、人居環境的改善、未來經濟社會發展的繫統性的工程，它不是一個單一的房地産供應的問題，所以我們要正确認識，存量時代大家記住一點，城市更新才是我們未來的必由之路。

韓世同：城市更新這個話題才剛剛開始，未來大量的城市的發展都需要通過城市更新來進行。早期的農田、舊工廠等等容易做的都做了，剩下的都是難啃的骨頭。

接下來一位是廣州城發基金的李文峥，城發投資是華南地區最大的一個城投的基金，請您談談長租、短租的問題，你們從基金角度來看，這個話題怎麼樣？或者在商業的方面您是怎麼看的？

李文峥：廣州城發基金其實是廣州市政府的一個聯合保險公司的投資平台。

韓世同：你們跟城投有什麼區别？

李文峥：跟城投是同一個單位，我們也有一些資金會投到它那里去，我們有合作的關繫。

因為今天的主題是講風口下的房地産創新，我之前對REITs這一塊比較了解，我想今天借這個機會跟大家分享一下我自己十幾年的REITs從業經歷，從創新的角度跟大家談談自己的體會。我們講創新的時候，可能大家想到有技術的創新、産品的創新，今天我想講一個商業模式創新的話題，就是圍繞REITs這麼一個商業地産的商業模式重構的主題。現在國内真正的REITs還沒出來，但是香港、新加坡都有了，很多國内的資産在新加坡和香港發了REITs，包括最近剛剛有一個項目剛剛在新加坡發了一單REITs。

國内的REITs還沒出來，業内也在呼喚，在這種情況下我們怎麼做好準備，怎麼迎接這種商業模式，這是一種比較新的課題。我們去年開始跟北京大學在做一個REITs的課題研究，已經出了4份報告，我們理解REITs最核心的地方，它是一個定價機制，同時它也可以理解成三個平台，它是融資的平台、投資的平台，資管的平台。

商業地産最重要的一個指標就是資本化率，這個資本化率也是通過一個公司很容易推導到一個分紅收益率上面來的，它是沒有套利機會的。所以如果推出REITs這個産品，這個市場一旦做大，它就會通過金融市場去産生一個定價的主導權，從而傳導到商業地産上面來，這樣就導致商業地産的市場定價更加符合投資的邏輯。

第二是REITs作為一個平台，我原來也參與了越秀的REITs，所以我對這一塊的理解比較深，越秀的REITs本身是一個融資的平台，在未來的持續經營中，它還要做銀行貸款、發債等等，而且它的融資是比開發商的融資成本還要低、期限還要更長的，因為它的産品更穩定、風險更低。

另外它是一個投資平台，REITs本身是一個實體，它可以不斷地擴張，它可以不斷地買東西，可以從發起人這里買，也可以從市場第三方去買，所以它會變成一個投資平台。還有一個就是資管平台，現在有很多企業，包括有一些商業地産企業，也在打造一個整體的資産管理體繫，如果有了REITs，我們的資管體繫的打造，它的核心的邏輯是有很大不同的，剛才我們也提到Ebitda這個邏輯，如果我們有了REITs以後，更多的可能會有一個投資回報率的邏輯，也就是我們會看整個IRR的情況。

商業地産最重要的一個指標就是資本化率，這個資本化率也是通過一個公司很容易推導到一個分紅收益率上面來的，它是沒有套利機會的。所以如果推出REITs這個産品，這個市場一旦做大，它就會通過金融市場去産生一個定價的主導權，從而傳導到商業地産上面來，這樣就導致商業地産的市場定價更加符合投資的邏輯。

第二是REITs作為一個平台，我原來也參與了越秀的REITs，所以我對這一塊的理解比較深，越秀的REITs本身是一個融資的平台，在未來的持續經營中，它還要做銀行貸款、發債等等，而且它的融資是比開發商的融資成本還要低、期限還要更長的，因為它的産品更穩定、風險更低。

另外它是一個投資平台，REITs本身是一個實體，它可以不斷地擴張，它可以不斷地買東西，可以從發起人這里買，也可以從市場第三方去買，所以它會變成一個投資平台。還有一個就是資管平台，現在有很多企業，包括有一些商業地産企業，也在打造一個整體的資産管理體繫，如果有了REITs，我們的資管體繫的打造，它的核心的邏輯是有很大不同的，剛才我們也提到Ebitda這個邏輯，如果我們有了REITs以後，更多的可能會有一個投資回報率的邏輯，也就是我們會看整個IRR的情況。

韓世同：感謝李總給我們分享REITs的話題，REITs在國内短期内可不可以實現？

李文峥：REITs這個話題讨論了已經有10年了，我覺得今年應該是一個最好的推出的窗口期。

韓世同：下一位是莊海先生，請你結合長租、短租方面來談談。

莊海：我們這個公司叫VaShare，可能大家沒聽說過，我們是一個新的創業公司，之前我們在途家網，我是途家的創始人之一，去年出來開始做VaShare。途家是為旅遊地産服務的公司，是跟旅遊地産結合的，我們公司也是切入旅遊地産這件事情，我們公司是途家網和攜程投資的。

我們為什麼想切入旅遊地産市場呢？我們覺得它的規模是足夠大的，我們測算這個規模有10萬億人民币的存量市場，這個市場的問題也很大，我們判斷旅遊地産一個最大的問題就是它沒有用，大家買了旅遊地産基本上沒有什麼用，大家無論是休假的時間還是旅遊地産單一地點的屬性，很少有人有那麼長時間的假期，一年會在旅遊地産住上幾個月，絕大多數人是不會這樣的，一年可能住一兩個禮拜，自己買一套房子真正能住在這里的情況是非常少的，海南三亞可能比較多一點，但是大部分的地方最大的問題就是沒有用。

一個資産沒有使用，它最後就沒有價值，我們想解決這個問題，如果不解決，它就是一個非常大的财富的墓碑，或者是财富的紀念碑。你買一個旅遊地産的時候，入門的門檻很高，随便一套房子要100萬，它确實有升值的空間，但是要賣的時候很難，真正要找到想買你這個房子的人，其實也是不容易的，交易成本和交易時間都很高，這是旅遊地産現實的問題。

怎麼解決這個問題呢？首先從旅遊地産使用的角度入手，我們把它用起來，原來買旅遊地産最大的問題就是我買的時候只是一個單點，單點肯定是用不了的，我幾年去一次，無論住多久都是浪費的，我們建立一個品牌，我們希望把所有的旅遊地産的開發商聯繫在一起，把他的房子做成一個網絡，這個房子本身運營起來，入住、接待的成本是很低的，主要的成本是房租，我們用一個預付費會員的方式，把預售轉成批發，這樣可以讓我的會員在整個體繫里面入住，我們的口号是“一房在手，住遍全球”，任何一個業主買到一個旅遊地産的房子，可以在整個體繫里入住，無論你去哪兒玩，都可以有你的房子住，這是一個交換平台，可以建立一個網絡，當然預付費很重要，因為預付費，我們可以保證它的單價比較低，而且保證這個房子的穩定運營，對開發商來說一是增加它的價值。

第二是我會把這個錢拿來租用開發商的房子，因為是預付費的，我可以保證它的穩定收入，這跟經營酒店不一樣，經營酒店的收入是不一樣的，而且它是收入後置的，我把收入變成前置，這一點跟REITs也有很大的關繫，原來做REITs做不好，因為它的租金收益率太低，做經營的收入是不穩定的，只要你有穩定的現金流，後續處理的方法就有很多，它的出口也很多，REITs也是一個可以考慮的點，它也是可以有很好收益的。

另外我們還在做一個事情，旅遊地産跟剛需有很大的不同，剛需地産一年12個月都要住在里面，所以你要買一套房子有百分之百的所有權，旅遊地産你只用它很少的地方，你可能只用兩個禮拜，或者用一個月，你為什麼要買它百分之百的産權？所以我們把房地産做一個分權使用的方式，大家可以不再買旅遊地産的百分之百，我可以買它的1/10的所有權，比如說200萬的房子，我可以只花20萬，這樣面向的市場就大很多，我的使用權益也沒有變化，因為我全買下來，一年也只住兩個禮拜，我買1/10的權益，我也只住兩個禮拜。

韓世同：時間的關繫，我們不得不打斷您，按照您的想法，旅遊地産業會得到充分的發揮效益的機會。

最後請深創投的羅總給我們講講，你從基金的角度談談您對這個主題的看法。

羅霄鳴：我說說長租、短租的話題。現在大家都在看長租公寓的REITs，保利等等公司最近都在做這樣的安排。

我們從這類資産的特征來分析一下，長租更多的是有生活屬性，或者居住屬性，而短租其實更多的是一些消費的屬性，或者它來自一些沖動型的訴求。這兩個完全本身不同的屬性，決定了這兩類資産所面臨的現金流的特征，因為長租和居住有關，所以它不可能無節制的上漲，短租很多是沖動消費，有時候你可以通過一些技巧，或者是抓住他的痛點，能在一些資産上帶來很大的增值空間，但是長租不行，長租無論你玩什麼花樣，無論多麼提高他的復用率，對你生活中的支出你是有上限的，我們還要吃飯，還要出去玩，不可能在這上面有很大得空間。

從這個角度來講，如果說從一個投資品的方面來看，短租對投資的可行性或者空間更大，但是長租同樣有機會，咱們說現在國内有這麼多人做長租公寓，大家感覺收益率很低，但是我們看海外，美國最大的幾只REITs都是公寓類的，為什麼他們做得這麼好？剛才提到的那些沖動型的東西難道不存在嗎？這是在于真正你要做長租，你要獲利，可能不再是一門心思的拿着，就像現在的房地産這麼火，恨不得拿10年、20年，讓它增值上天，把炒什麼都劃算。

其實海外的長租公寓是一個交易型的投資，他們成功在于能精準把握周期變化，像最近這幾年房價高的時候，可以看到他們在賣它的資産，或者是重新規劃它的資産的位置，在2009—2011年的時候，恰恰是它大舉買入資産的時候，那時候恰恰是金融危機的時候。

韓世同：非常感謝，我們的話題很多，大家談得都非常精彩，談了長租的問題，REITs的問題，還有商業地産方面的問題，非常感謝各位，把你們的幹貨都向各位嘉賓進行了分享。