2017中國房地産銷售金額TOP100

2017中國房地産銷售金額TOP100

銷售金額TOP100點評

縱觀行業，過去這一年，中國房地産逐漸進入建立長效機制的新時期。自2013年首次在政府工作報告中提出建立長效機制以來，相關内容經過不斷完善，直到“十九大”明确提出“房住不炒”和“租購並舉”等，将長效機制建設往前推進了一大步。

無論如何，2017年成為了中國房地産又一個轉折之年，未來格局漸顯——供給側改革為出發點的方向繼續深化，政策穩定性将延續，長效機制建設也将逐步完善。

關鍵詞：5000億、分化、創新、轉型

企業是市場活動中的主體，2017年，房地産企業的生态呈現怎樣的一種境況？

最為顯眼的是以“碧恒萬”為代表的標杆房企群體，不斷擴大規模銷售，而緊随之後的千億級、百億級房企數量也愈來愈多。

在規模化的另一面，則是房企集中度不斷提升和分化加劇的局面。大型房企市場占有率不斷提升，並購現象越來越普遍。

在規模化的同時，創新業态與多元化轉型成為房地産企業的新風口，住房租賃市場正被越來越多企業關注。從聯合辦公、共享辦公到長租公寓，住宅市場之外，存量市場已經是行業的新藍海。

據不完全統計，截至到年底，全國有超過50個城市出台了有關住房租賃的政策。

除了存量市場，通過産業協作、産城融合、物流、文旅小鎮等模式拿地，也是2017年行業普遍的現象。

2018年，中國房地産企業“分化與轉型”的趨勢仍然将持續，在即将可能到來的“小年”里，備好糧草的企業無疑将過得更為舒服，而糧草就是土地，以及現金等有限資源。

1、碧桂園強勢奪冠，恒大、萬科之後誰為先鋒？

觀點指數·2017中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大成為本年度銷售金額前三強。三家企業均實現了超過5000億的銷售，成為中國房地産首三家完成一半“萬億”目標的企業。

最為耀眼的當然是榜首銷冠碧桂園，從第一個月開始就成為銷售金額TOP100榜單第一名，全年一直遙遙領先，從未受到萬科和恒大的實質性挑戰。

總結過往，碧桂園距離6000億僅一步之遙，而在兩年之前就已經是行業遠景的“萬億”時代目標，似乎也已不再遙遠。

從2013年首次突破千億大關以來，碧桂園幾乎是以跨越式的速度擴張，不到4年時間就完成了1000-5000億的增長。

最後幾個月，碧桂園沒有任何失誤，萬科和恒大基本上已經失去了逆轉奪得第一的可能；而三強之争中，萬科憑借近290億元的差距，超越恒大位居榜眼。

三家企業全年銷售總額達到1.58萬億，所代表的無疑是行業集中度提升，大型房企市場占有率越來越高的分化現象。

這是一個行業的風向，龍頭標杆房企則是行業的風向標。

恒大是2016年度的銷售冠軍，年初之時，不少分析一直認為本年度恒大仍然是銷冠的有力争奪者，但事情發展顯然不如外界所猜測。

沽出了所有永續債之後，恒大繼續致力于“回A”大業，同時重新把“效益”擺上台面，提出“規模與效益”並重的概念。

恒大的改變，使其無法在本年度與碧桂園一較高下，最終只能屈居第三。雖然5000億已經是非常龐大的規模，但總是略有遺憾。

萬科連續兩年錯失銷售冠軍，本年度位居第二。住宅開發之外，萬科已經建立了商業地産、物流地産、長租公寓等經營性業務，日益呈現出明顯的多元化轉型思路。

2017年8月的中期業績會上，萬科董事長郁亮曾對外公布集團的五大業務類型：核心業務（房地産開發和物業管理）、優勢業務（商業開發運營與物流）、拓展業務（長租公寓和冰雪度假）、摸索業務（養老和教育）、潛力業務（“軌道+物業”和混合所有制改革）。

這五大業務類型，基本涵蓋了房地産行業當前和未來的熱門方向和發展重點。

2、融創搶跑，保利、綠地後發，3000億之上的分水嶺

将關注的目光從最搶眼的三強上面移開，可以看到，位列第四的融創也是不容忽視的“黑馬”。

並購萬達集團大量物業之後，融創的規模化擴張進一步加速，並躍升為增長最快速的大型房企之一。

2016年，融創錄得銷售金額1550億元，而本年度增長至約3652.6億。在收購樂視和萬達中的孫宏斌，仍然領導融創極速規模化擴張。

據觀點指數不完全統計，融創2017年以來並購動作仍然持續不斷，分别為——26億收購鍊家6.25%股權，150億入主樂視，17.23億再增持金科6.17%股份，23億元收購融科智地合肥及武漢項目剩余權益，100億收購天津星耀五洲項目75%股權，21億收購重慶江北嘴國際金融中心項目60%股權；32.32億收購大連潤德乾城166萬方項目，438.44億收購萬達13個文旅城91%股權……

3000億是2016年房地産企業第一梯隊的標志性數字，在本年度則成為了第二梯隊的一個分水嶺。除了融創之外，達標3000億的房企還有保利和綠地。

保利地産是3000億以上規模房企中唯一一家國資央企，目前排名前5的企業合共錄得銷售金額約2.26萬億，以全國商品房銷售金額13.37萬億計算，占比16.9%。

因此，保利地産仍然有進一步規模爆發的可能——目前機會在于對香港上市平台保利置業的整合。

自從11月30日晚首度披露整合方案，保利地産與保利置業整合一事就備受資本市場關注。

2016年收購中航，2017年整合保利置業，未來是否還會有更多收購兼並大動作，助推更加快速發展？保利地産的答案是“有”。

3、千億房企繼續擴容，五家企業成功晉級

僅僅幾年前，千億房企還是整個行業的絕對重量級明星企業，數量稀少。到今天，千億房企數量已經迅速擴大至17家，銷售金額總和達到4萬億。

龍湖地産、招商蛇口、新城控股、世茂房地産、旭輝集團五家企業在本年度成功實現突破，成為千億俱樂部新成員。

這個趨勢在年初就已有所體現，並且龍湖、招商、新城均提前至少一個月達標千億，使得最後一個月並無多少懸念。

以龍湖為例，早在年中6月份時就已達到900多億銷售規模，是上半年增長速度最快的房企之一。7月份達標千億之後，龍湖放慢了規模增長速度，下半年僅錄得約500億銷售金額。

龍湖地産並不僅僅專注于規模擴張，在兼顧盈利表現的同時，商業地産、創新業務方面也在加緊布局。

招商蛇口在2015年底完成重組之後，經過2016年和2017年兩年的加速發展，已經成為地産央企中的標杆之一。曾經的“招保萬金”四大A股上市房企，最終全部都沒有掉隊，在2017年度均已晉級千億。

雖然港股私有化方案未能成行，新城控股本年度依然成功上位千億。對于一直向外界表示規模重要性的新城而言，這個結局無疑是美好的。

“有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權”，這是新城加速擴張的信條以及追逐的目標。同時，新城在商業地産領域的目標同樣令業界驚訝——到2020年發展布局100個吾悅廣場。

世茂房地産早就已經是上市房企中的標杆之一，但規模化發展方面連續幾年表現出原地踏步的現象，直到2017年才如願進入千億行列；旭輝與新城有些類似，但旭輝的擴張速度似乎更為堅決，達成千億所花費的時間也更少。

綠城集團、金地集團、華潤置地、華夏幸福是2016年初次進入千億俱樂部的成員，本年度均維持了穩健的增長。

4、中大型房企市場占有率加速提升，2018誰将沖擊千億？

縱觀榜單，除了17家千億房企，還有21家500-1000億房企。也就是說，500億規模以上的中大型房企數量已達38家，銷售總額達到5.61萬億，占2017年度全國商品房銷售總額42%。

展望2018年，千億之下排名首位的是中南置地，在900億的基礎上進一步沖擊千億基本毫無難度。

除中南置地之外，900億規模的房企還有正荣集團、陽光城集團、泰禾集團，三家閩繫房企本年度均取得了較大的增長，距離千億僅一步之遙。

值得注意的是，12月28日，正荣集團披露有關香港上市的計劃與信息，正式挂牌進行交易的時間為2018年1月16日，IPO募資達40.8億港元。

800億-900億銷售規模企業分别是雅居樂、魯能集團、荣盛發展、富力地産等企業，也是2018年潛在的千億房企。

雖然業内普遍認為2018年将是樓市“小年”，但對于有所準備的中大型標杆房企而言，繼續維持規模增長是可以預見的事情，上述企業若全部成功晉級千億，未來一年千億房企數量将擴大至25家。

“大者愈大、強者恒強”的企業分化與集中度提升局面已經持續數年，在可以預見的未來數年，這種局面基本不會改變。

舉一反三，當上述房企晉級之後，還有哪些房企将在未來幾年有機會沖擊千億？縱觀榜單，700億規模的企業有中梁地産集團、金科地産、藍光發展、遠洋集團；600億規模則包括有中國金茂、首開股份、祥生地産、濱江集團、中國鐵建。

500億級别的企業數量也不少，分别有首創置業、融僑集團、美的置業、融信。當然，這些企業沖刺千億還需要持續數年的努力。

在後規模化時代，土地和資源越來越集中在中大型房企周圍，若不出現重大戰略失誤和經營挫折，對于這部分房企而言，維持較快速的規模增長是可以預見的事情。

5、TOP100入榜企業沖刺200億，後規模化時代如何做大規模？

在萬億時代只走過一半道路，千億成為行業一個門檻之時，曾經的百億門檻早已消失在行業規模化發展大潮中。

觀點指數·2017中國房地産企業銷售金額TOP100榜入榜100家企業，全部均已達標百億，最低金額超過170億。

擴大至200億，達標企業數量則為97家，不難預見，TOP100企業全部超過200億的未來不遠。

97家200億級房企銷售金額總和達到7.38萬億，占全行業銷售金額總和的比例約為55%。以此類推，TOP100企業銷售金額總和為7.44萬億，占比約為56%。

但一個顯而易見的現象是，全國房地産市場規模已經達到一個周期的頂峰，中大型房企市場占有率越來越大的背景下，中小型房企規模擴張的道路将越來越狹窄。

並購是其中一個必由之路，而多元化、發展創新型業務和存量市場成為新藍海，就已經是順理成章的事情。