2018中國房地産卓越100榜

观点地产网

2018-03-22 13:58

  • 2018中國房地産卓越100榜總榜單100家入榜企業是中國房地産卓越100榜的最重要部分。100家企業的評測指标則由營運、管理、商業模式、品牌、人氣指數五大體系構成,總分值100分。

    2018中國房地産卓越100榜指标體系構成

    2018中國房地産卓越100榜總榜單100家入榜企業是中國房地産卓越100榜的最重要部分。100家企業的評測指标則由營運、管理、商業模式、品牌、人氣指數五大體系構成,總分值100分,權重分别為營運指标50%、管理指标15%、商業模式15%,品牌指标10%、人氣指數10%,即分别為50分、15分、15分、10分、10分。

    營運指标包含銷售金額、銷售面積、土地儲備、總貨值四個單項指标;管理指标體系包含團隊組織與建設、管理模式、領導力與執行效率三個單項指标;商業模式指标體系包含産品的獨特性、革新的生産方式、營銷方式與組織、資金運用及融資四個單項指标;品牌指标體系包含品牌熟知度、品牌認可度、社會貢獻三個單項指标;人氣指數是通過網絡、微信人氣票選所得。

    管理指标包含團隊組織與建設、管理模式、領導力與執行效率三個單項指标,各占5%權重,即5分,總構成15分值。

    商業模式指标包含産品獨特性、革新的生産方式、營銷方式與組織、資金運用及融資四個單項指标。其中,産品獨特性權重為4%、生産方式權重3%、營銷方式與組織權重4%、資金運用及融資權重4%,即分别為4分、3分、4分、4分。

    品牌指标包含品牌熟知度、品牌認可度、社會貢獻三個單項指标,其中,品牌熟知度權重為3%、品牌認可度權重3%、社會貢獻權重4%,即分别為3分、3分、4分。

    人氣指數包括企業人氣熱度與影響力,主要是指通過網絡、微信票選的方式為卓越企業助力,形成企業的人氣指數,所占權重10%,即為10分。

    卓越100榜總榜單點評

    1、五連冠被中斷,碧桂園超越萬科首奪第一

    占據卓越100榜主榜單鳌頭多年的萬科,五連冠紀錄終于被打破。于是,去年卓越100榜中留給其他企業的難題——怎樣才能将萬科“趕下王座”有了明确答案。

    過去的2017年,碧桂園憑借5508億元的銷售額超越恒大、萬科,坐穩銷冠。這個數字也讓碧桂園在營運指标上獲得滿分50分,另外品牌價值和商業模式上領先萬科0.8分,這個微弱的差距也讓萬科即使在管理指标上反超,也無法改變結果。

    首次登頂卓越100榜,可以說是碧桂園用銷售實力演繹的爆點之一。過去三年間,碧桂園卓越100榜得分分别為69、60.5以及87.6,排名依次為第四、第六和第二。尤為值得關注的是,2016年其銷售業績從1401.6億飙升到3088.4億,用一年的時間實現了業績翻番。

    規模上的努力,也體現在卓越100榜得分上。2016年碧桂園首次觸碰80分,躍居第二位。而今年的變化則更為直接,卓越100榜總得分為88分,這也是碧桂園曆史以來得分最高的一次。

    對比之下,萬科雖然跌落首位,但是發揮則相對穩定,87.5分與去年相比,沒有出現太大偏離。成立商業平台、收購普洛斯和廣信資産包、股權之争、長租公寓……進入2017年以來,萬科在規模發展的同時,沒有忘記多元化布局。

    首先是股權問題有了相應的解決方案:2017年6月,華潤退出“萬科股權之争”,将所有股份轉讓深圳地鐵,持續兩年之久的萬科争奪戰落幕。于此同時,王石隐退、郁亮接班。

    帶來最直接的“化學反應”,是萬科的多元化發展與“做好農民”的決心。在2017年順利結束“股權大戰”後,萬科在地産、物業、商業、物流、長租公寓、教育、養老、滑雪度假等領域加大發力,希冀能夠實現多項業務齊頭并進的理想狀态。

    其實,不管位次如何變化,都改變不了碧桂園、萬科和恒大三家同時突破5000億銷售規模的事實。至于新的一年戰局如何,要留到2019年揭曉。

    2、恒大的糧倉,手握最多土儲摘得季軍

    “巧婦難為無米之炊”,這對于掌握最多土儲的恒大來說,根本不是問題。過去的幾年中,得益于民生地産路線,恒大已完成基本的土地儲備。用恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞的話來說:“就算未來5年不買土地,也足夠應付銷售。”

    2018中國房地産卓越100榜數據顯示,恒大在土地儲備排名中依然位居第一。25447萬平方米的巨額“糧草”,對比上年增加了36.8%,這也是首個土儲跨進兩億階梯的房企。

    2017年,恒大憑借龐大的土地儲備,實現了5009.6億元的銷售額,在卓越100榜中獲得83.9的高分,在所有房企中排行第三。

    可以說,土儲一直是恒大的底氣之一。除了“量”以外,也表現在“質”上。截至2017年6月30日,恒大擁有總土地儲備項目個數719個,分布于全國223個城市,覆蓋了全部一線城市、直轄市、省會城市(除台北、拉薩外)及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市。

    其中,一二線城市土地儲備占比72.6%,平均樓面地價2213元/平方米,三線城市土儲占比27.4%,平均樓面地價人民币996元/平方米。

    土地規模進一步擴大之際,雖然能繼續提高恒大的企業效益,但已變得并不十分顯著。在這種情況下,恒大提出“規模+效益”增長戰略,開始着力适度降低土地儲備總規模,以減少土地款支出。

    2017年7月-2020年6月,恒大的土地儲備總量控制在每年負增長5%-10%,同時,考慮通過收購兼并、合作開發等高效率的方式來拓展項目。

    恒大獲得第三名,還得益于上半年償還了全部1129億永續債,釋放了近百億股東利潤,使得中報淨利大幅增長。此外,引入第三輪戰投資也讓恒大進一步擴大了盈利規模,增加權益。

    3、規模即話語權,銷售TOP20繼續維持領先位置

    2017年,中國房地産企業銷售額邁進“5000億時代”,對比上年躍升了2000億元。銷售額再創新高也說明規模之争仍是行業的主旋律。

    從榜單中可以看到,總分排名前十的企業占據了銷售10強中的9席。其中,銷售上的良好張力,讓碧桂園、萬科、恒大成為首批5000億級别房企,同時也占據了卓越100榜主榜單前三強。

    随着房地産行業成熟度提高,要想實現真正意義上的規模效益,就必須先在銷售上取得突破,這也是房企對規模訴求越來越看重的原因之一。從2017年至今,不管是規模剛剛突破百億,還是在500億中慢行多年的企業,不少都制定了千億目标。

    榜單顯示,排名前二十的企業中,銷售額超過1000億元的有17個,900-1000億元之間的企業數量為2家,低于900億元的企業僅有1個。

    值得注意的是,融創緊随“碧萬恒”,由去年的第七名上升到第四名。三個位次的突破性躍升,是融創過去一年中規模增長的饋贈。

    2016年,融創銷售額為1506億元,2017年實現了倍數增長,達到3652.6億元。于此,融創的營運指标得分也提高到47.5分,比去年提高3.5分。

    “規模即話語權”共識下,千億規模也成為房企的初級目标。2017年,世茂房地産和新城控股由600億元成功晉級,成為17家千億房企中的兩員新晉企業。得益于過去兩年将90%以上的新增投資都放在了一二線城市,世茂房地産2017平均銷售價格上升20.25%,這也讓其提前完成了千億目标。

    對于新城控股來說,在加速商業布局的同時實現了“千億”計劃。新城控股在2017年中報中披露的業績顯示,綜合體帶動物業銷售十分明顯,吾悅廣場貢獻的業績額占據了上半年銷售額的22.65%。

    除此之外,閩系房企頻頻敲響上市鐘聲,借助資本市場的力量沖刺規模。其中的代表就是福晟集團、三盛控股和正榮集團。作為三家企業中最早上市的三盛控股,為達到500億規模,未來在全國的布局從五大區域擴增至六大甚至七大區域。

    2017年底,福晟成功在港交所完成上市。資本的助力,讓福晟對銷售規模有了更大的目标,提出了2020年沖刺千億。緊跟福晟之後,正榮也順利敲鐘,意味着其将獲得更多的資金支持,成為衆多千億房企中的一匹“黑馬”。

    4、誰的土地在飛漲?“億平米”時代房企分化中擴張

    縱使“唯規模論”并不是業内所有者的信條,但不可否認的是,随着龍頭企業突破5000億元大關,千億房企大範圍擴容,房地産行業對規模更加笃信。在這樣的認知中,新增土地儲備如果跟不上銷售增速,将成為房企擴大規模的掣肘。

    根據國家統計局的結果,2017年,房地産開發企業土地購置面積25508萬平方米,比上年增長15.8%;土地成交價款13643億元,增長49.4%,增速提高2.4個百分點。在2017年5月22日的嘉興,甚至出現了425家追逐八宗地塊的盛況,這樣的土拍可謂史無前例。

    在2018中國房地産卓越100榜中,土地儲備超過億萬平方米的企業有5家,比上一年增加了保利和融創兩家企業。5家房企的土地儲備合計78729.98萬平方米,占土儲前十的70.14%,在土儲TOP20中占比超過五成。

    這也意味着,房企規模化倚重的“面粉”集聚在少數大企業手中,要想迎頭趕上已經不能僅依靠過往的招拍挂路徑,收購、舊改也需要悉數登場。

    其中融創是收并購的代表,2016年3776萬平方米的土儲在房企中排名第九,經過一年加持後,土儲飙升至“億平方米”以上,排名上升4位。

    據觀點指數統計,截止2017年末,融創的總貨值達到17206億元,2018年總可售項目超過300個,貨值達到6187億元。

    過去一年中,陽光城在并購上的力度也可圈可點,且在收購完成後能以較快的速度入市,這也給陽光城銷售和存貨增長提供了很大優勢。

    為了保證規模增長,同樣備足“面粉”的還有金輝。2017年,金輝在一線城市、環一線城市及熱點二線城市積極拿地,已經進入城市22個,開發項目達90餘個,累計開發面積逾2000萬平方米。

    2018中國房地産卓越100榜顯示,金輝土地儲備由上年1113.28萬平方米提高到2390萬平方米,土儲排名則從第35位上升8名。

    2017年,卓越集團在全國重點城市也開始強勢進攻,新獲取項目39個,貨值共計1361億元,新進入嘉興、海口、蘇州、南京等11個城市。

    5、術業有專攻,中銳、新鷗鵬、新城、時代掘金細分市場

    科技小鎮、養老地産、長租公寓、文旅、教育地産……這些是伴随房企尋求新的利潤增長點而出現的行業熱詞。增量市場紅利逐漸壓縮的大環境下,為了突破盈利瓶頸,越來越多的企業加入多元化業務布局的大潮中。

    2012年底就提出“城市配套服務商戰略”的萬科,可以稱為多元化的标杆之一。截止目前,商業地産方面,萬科旗下印力在全國持有或管理的商業項目達到120家,管理面積1000萬平方米,遍布58個城市。就數量和管理面積而言,印力已超過華潤置地位居中國商業地産第二,僅次于萬達。

    物流方面,完成對普洛斯的并購後,萬科物流管理面積躍居行業前列,截止2017年底,運營及在建面積已達到605萬平方米,進駐35個城市。

    在龍頭企業的規模競争之外,不少中小型企業也開始施展渾身解數,卡位細分領域。2017年底,五礦地産首次發布六大業務組合,即房地産開發、産業地産、建築安裝、資産管理、地産服務和地産金融,開始在商業綜合體、社區商業和長租公寓等領域進行探索和嘗試。2018年,五礦地産首個長租公寓項目“北京拾貳悅”預計将面市。

    剛剛更名為“時代中國”的時代地産,過去兩年裡在産業小鎮上花費了大量心力,合計簽約22個項目。2017年複牌的佳兆業也開始布局特色小鎮,聯手中國一冶集團在鹹甯市打造30平方公裡生态科創谷,引入生命健康、物聯網、大數據等産業資源,總投資約400億元。

    與此用時,包括協信控股在内的其他房企對養老地産格外青睐,去年11月,協信控股與中民未來控股簽訂戰略合作協議,在養老健康等領域開展深入合作。作為衆多有意布局養老地産領域的房企之一,北大資源亦在積極進行養老業務方面的嘗試。

    此外,同起家于教育的中銳地産和新鷗鵬,自進入房地産市場後就開始發揮自己的優勢,掘金“教育+地産”路徑。其中2017年8月,中銳地産4.54億元競得江蘇常熟支塘地塊,投資30億元建設黃山教育小鎮項目;新鷗鵬則計劃三年内在全國打造32個教育MALL,涵蓋“北上廣深”四大一線城市。

    不管是哪個領域,以何種方式,“知易行難”,相信房企的多元化業績将在未來數年得到檢驗。

    6、要規模還是要利潤?這是一個多年不變的選擇題

    “有規模才有江湖地位,有江湖地位才有話語權”,這是房企加速擴張的信條以及追逐的目标。在2018中國房地産卓越100榜中,有17家房企的銷售突破千億。除萬達商業外,其餘16家均為上市企業。

    隻是強者間的較量除了規模外還要将财務情況納入其中,從觀點指數研究成果來看,16家千億上市房企中,毛利率介于12-20%間的有3家;20%-30%的占據多數,為8家;僅有5家毛利率高于30%,其中2家為國企。

    淨利率方面,低于10%的千億房企達到5家,低于上市企業30強(地産G30)平均淨利率12.14,僅有一家千億上市房企的淨利率超過20%。這也意味着,在追逐規模的同時,部分房企也犧牲了盈利水平。

    不過,千億房企中也有财務表現較為突出者,當中的國企代表是招商蛇口。榜單研究數據顯示,過去的2017年,招商的财務指标得分為21分,在上市企業30強中位列前三。早在2015年底重組上市時,招商蛇口就提出“千億規模、百億利潤”的目标。而招商似乎也在用行動力證。在2017年業績快報中,招商蛇口實現營收755.38億元,歸母淨利潤達到122.14億元。

    龍湖則是民企中的種子選手,2017年繼續堅持穩健财務戰略,年内各項财務指标延續過往良好表現,融資能力繼續加強,這也為未來的規模增長提供強有力保證。

    千億房企之外,也有部分房企的訴求不是完成規模突進,而是轉向效益,力求在規模與利潤間實現平衡。在榜單數據研究過程中,可以發現禹洲地産雖然在卓越100榜中排名36,但卻憑借财務上的表現入選地産G30,位居第28名。

    利潤增幅微乎其微,這是規模論被诟病的原因之一。除此之外,還需要面臨更大的融資和負債難題。國家統計局公布2017年房企開發到位資金來源顯示,自籌資金總計在5萬億元左右。其中,房企的自有資金和債券融資分别約為21000億元和4000億元。

    16家千億規模上市企業中,有8家超過80%的資産負債率紅線,占比50%,其中有2家資産負債率觸及88%。這也提醒追求規模的企業,除了銷售數字要優化以外,财務安全也不可忽視。如何實現又好又快增長,才是長足發展的關鍵。

    7、市場集中度上升的生存之道:多并購、快周轉

    2017年,房地産銷售再創新高的同時,還有地産行業整合并購加速,交易金額創造曆史新高,達到6855.03億元。

    可以發現,房地産行業的戰略投資并購交易額基本呈現遞增的趨勢,2014-2017年該數值分别為2552.47、2470.34、3323.27以及6855.03億元,對應的同比增速分别為47.45%、-3.2%、34.53%和106.27%。

    需要注意的是,2017年房地産行業戰略投資并購交易額實現雙倍增長,從3000億元直接跳到6000億元。

    最引人關注的有2017年3月陽光城40億并購信業國際子公司,獲得上海、佛山6地塊;5月融創斥資102.54億元接盤天津爛尾大盤星耀五洲,間接獲得該項目總建面約412萬平方米的股權;還有萬科領銜的790億元收購普洛斯的物流争奪戰……

    需要注意的是,7月富力聯合融創上演的632億并購萬達項目,已經帶來了直接受益。據富力透露,收購萬達酒店資産預計使其2017年利潤大增190%。

    根據普華永道公布的數字,2017年上半年,超過85%境内地産并購交易金額都是集中在華北、中南以及華東區域,從城市來看則主要為北京、深圳以及上海周邊,約占總交易金額的40%。從主題來看,主要是一些資金充沛的大型保險公司、産業集團或者房地産上下遊企業。

    地産行業并購提速不僅受到市場因素影響,還體現在市場集中度快速上升,“弱肉強食”現象愈演愈烈。

    為了适應競争激烈的市場環境,快周轉也是房企的生存之道。其中,碧桂園借助合夥人制,有效地提高了周轉率指标,開盤時間由之前的6.7個月縮短到4.3個月,現金流回正的周期由10-12個月縮短到8.2個月。

    龍光地産也是快周轉的代表之一,“輕資産、快周轉”的運營模式是其銷售保持高增長的核心因素。對于預售工程進度指标較低的地區,龍光地産設立“3455”的标準,要求拿地5個月後可供銷售,為銷售延續高增長提供充足動能。

    8、房企布局選擇,城市群紅利下的投資新邏輯

    相對以往的一二線、三四線之說,2017年房企更傾向于談“城市群”。過往,人口向大城市集中的過程中釋放出巨大需求,中國新型城鎮化進程也由此加速,進入都市圈引領發展的“城市群”時代。

    相應地,城市群邏輯已經成為房企投資和布局的核心。卓越100榜中,有越來越多房企提出“城市配套服務商”的定位,包括萬科、綠地、金茂、禹洲、中駿等。

    由核心城市輻射到周邊,也開啟了房企的新一輪機會。按照2018年2月發改委出台的國家級城市群升級相關規劃,繼京津冀城市群、長江中遊城市群、成渝城市群、哈長城市群、長三角城市群、中原城市群、珠三角城市群之後,關中平原城市群也正式加入,國家級城市群由此升級為8個。

    從卓越100榜主榜單企業布局來看,2017年上半年中南置地83.16%銷售金額均來自于長三角地區,截至2017年6月30日,長三角地區土地儲備占公司全部儲備的55.87%。

    剛剛完成上市不久的正榮,走出盤踞多年的福建市場,開啟全國化布局。根據正榮招股書披露的信息,截至2017年10月31日,正榮地産共有土地儲備1038.91萬平方米,其中長三角經濟區土儲占比最多,為38.1%。

    和正榮一樣,來自中原的綠都地産也開始走向全國,迅速布局長三角區域,在上海、杭州、蘇州、南京等核心城市遍地開花。

    藍光發展采取的策略則是深耕大本營,立足于成渝城市群。據不完全統計,目前藍光發展在成都項目達到182個,顯著高于其他城市。

    珠三角城市群方面,看好的企業也不在少數,包括敏捷地産、星河灣、卓越、佳兆業等。一直以來,敏捷地産以珠三角為基點,有序輻射全國。2017年動作更為積極,僅用兩個多月就拿下六幅開發用地。此外,敏捷地産開始全國戰略,走出珠三角,在天津、四川、貴州分别取得地塊,布局城市增至20個。

    随着粵港澳大灣區建設相關政策的推進,各大房企也開始抓準契機排兵布陣。據悉,2017年卓越集團在全國新獲取項目39個,貨值共計1361億元,尤其加強粵港澳灣區戰略布局。

    3月28日,星河灣也開啟粵港澳大灣區戰略布局的重要一步——進入汕尾;而去年攬金897.1億元的雅居樂,繼續深耕粵港澳大灣區,目前其在大灣區的土地儲備超1000萬平方米,2018年預計超過12個全新項目面世。

    審校:勞蓉蓉

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