持續的擴張與日益激烈的競争推動靈活辦公行業持續演進,運營商與業主将生活方式、健康和科技元素加以融合,力求在日漸飽和的市場中打造差異化的産品與服務。
褪去颠覆者的標簽,靈活辦公在不斷的演變與發展中走向成熟,成為一種新興的資産類别,並逐漸成為一種供企業選擇的辦公模式。高力國際最新發布的《2018年亞太區靈活辦公展望》報告指出:伴随着威脅與機遇,若幹重要趨勢正在重塑這一快速發展的行業,昔日辦公場所的颠覆者如今也面臨着被颠覆的可能。
高力國際亞洲區企業用戶服務董事總經理Sam Harvey-Jones指出:“持續的擴張與日益激烈的競争推動靈活辦公行業持續演進,運營商與業主将生活方式、健康和科技元素加以融合,力求在日漸飽和的市場中打造差異化的産品與服務;與此同時,企業用戶的需求也在發生變化。本報告顯示:2017年,涉及15個工位或以上的交易數量占靈活辦公交易總量的48%,較2016年的32%增長了50%。”
持續演變——擴張與競争推動行業持續發展
靈活辦公運營商與擁有自有靈活空間的業主均在穩步打造各自的解決方案,部分運營商在空間中已悉數整合了各類生活方式要素,包括健康、娛樂及其它設施。運營商正愈發意識到,空間的無形價值正受到衆多企業用戶的青睐,尤其是充滿活力的社區所帶來的創新力、創造力與新機遇。
租賃的會計方法
會計規則的變化應會對靈活辦公行業産生積極影響,促使跨國公司減少長期租賃的核心辦公空間,而更多倚重靈活空間以應對員工的臨時性增減,或在某些情況下,靈活空間可提供過去由企業用戶自行負擔的設施。
威脅與機遇
機遇:業主對靈活辦公運營商日益增長的興趣與日漸增多的合作。
威脅:跨國公司雖追求靈活性,但缺乏合作興趣,形成封閉的空間單元。
不同租賃模式選擇
靈活辦公也使企業創新租賃模式成為可能,以配合當今企業快速變動與去中心化的特點。
在“靈活加核心”模式中,一家公司會與傳統業主簽訂長期租賃合同,租用核心空間(例如公司總部);同時與靈活辦公運營商達成協議,以應對突發的人員變動。企業由此能夠以最少的管理費用為項目配置額外的資源或應對突增的需求。
“城市園區”模式則是通過數字平台,為企業總部或中心辦公場所提供補充性的辦公空間,使員工能夠在多個靈活辦公空間内使用臨時辦公桌或私人辦公室,從而讓企業得以快速跨城市甚至跨境拓展業務。
高力國際亞太區靈活辦公服務主管及負責人Jonathan Wright指出:“大多數租戶已經在使用或考慮在某些方面使用靈活辦公空間。中國的一線城市以及包括雅加達、曼谷及多個印度城市在内的主要新興市場都可能引領亞太區靈活辦公空間的未來發展。“
主要市場快訊:
上海
預計2018年上海中央商務區甲級寫字樓市場新增供應量為602萬平方英尺,非中央商務區(DBD)新增供應量為1,537萬平方英尺。這一空前巨大的供應量将繼續導致市場供大于求,空置率快速上升。預計靈活辦公将在2018年将保持高速增長狀态。其影響甚至可能引發寫字樓租賃市場需求與租賃模式的轉變,即在租賃傳統寫字樓與服務式商務中心外,靈活辦公可為企業提供極具成本競争力的替代方案。由于預期來自跨國公司需求的有限增長與市場大量的寫字樓新增供應,靈活辦公作為傳統辦公空間的替代方案,使上海寫字樓租賃市場增添了一個新的維度。
北京
展望未來,跨國公司尋求空間靈活性的需求會支持外資與本土的運營商持續擴張。我們估測北京市場中,跨國公司目前吸納了近40%的工位,該比例在2018年預計将攀升至50%。
深圳
我們預計2018年靈活辦公運營商的吸納量将翻番,而WeWork與裸心社将在其中占較大比重。鑒于寫字樓市場的空置率較高,我們預計業主會更易接受租用大量空間的靈活辦公運營商,其中可能不乏創造性的交易方式。
成都
成都的靈活辦公行業正處于速發展階段,多家運營商均表示他們将在2018年進一步擴大市場版圖。配合當下較好的市場環境,可以預見靈活辦公的吸納量還将進一步大幅增長。
高力國際華南區辦公樓主管、廣州分公司董事總經理馮文光先生表示:“随着行業的發展,市場趨勢、規則的變化以及用戶構成與期望的演變既是支持行業發展的動力,也是壓力。運營商、業主與企業用戶三方的應對方式将共同決定行業的未來走向。”
審校:歐陽穎