重磅發布 | 觀點指數·2018年1-2月中國房地産企業銷售金額TOP100

榜單綜述

1、千億銷售兩月達成，恒大打價格戰超萬科

2018年1月，當萬科以破記錄的679.8億元開啟2018年銷售規模戰時，碧桂園依舊以始料未及的691.6億元超越之，其鞏固榜首的意味十分濃烈。

進入第二回合，2月大部分房企的銷售金額均走出環比下跌的趨勢，三強均錄得低于500億元的銷售額，而萬科更是跌至400億元之下，被恒大趕超。

雖然開年兩月並非傳統旺季，但三強房企共同創造了全年率先抵達千億規模的紀錄——兩個月。按此速度，年中之時誕生三千億房企也並非不可能。

銷售之外，在2017年高調宣布進軍發展特色小鎮後，碧桂園在簽約小鎮上的速度開始令同行們側目。2月份碧桂園繼續加大合作，牽手博世集團共同拓展及打造産城融合的智慧小鎮，並與招商局集團開啟了産城融合、創新業務和金融資本等領域的戰略合作。

萬科方面，經過2017年拿地規模大增以及上月聯合印力收購凱德項目後，2月份雖然華東及華北多地均有密集供地，但萬科本月在土地市場上略顯平靜，主要在成都拿下了四宗帶有部分自持要求的商業用地。相反地，董事薪酬問題卻成為外界關注的焦點。

雖然恒大對外公布的2018年銷售目標相比2017年增長無幾，首月排名沒有變化，但恒大並非不戀戰。進入2月之後，恒大啟動了全國範圍的價格戰，對所有樓盤實行基礎優惠88折。或許是這番策略的推波助瀾，恒大最終坐上亞軍席位。

實際上，若2018年調控持續、千億級房企繼續追趕，三強銷售額實現同樣增速的難度将會增加。

2、三千億梯隊被打散，四強之争留懸念

去年三千億陣營僅有的三家房企，融創、保利及綠地的第二梯隊陣營在2018年1月開始便已被打散。

作為1月份唯一的月銷售300億級的房企，保利打響開年一炮之後，前兩月已累計銷售555億元，維持在第四名。

此外，保利日前發布的一份白皮書也讓外界得以一窺這家央企的行業視角。保利在報告中提及，2017年雖然銷售金額及面積均創下新高但並非意味着“頂點/拐點”的到來，“大象依舊能夠起舞”。對市場前景的樂觀判斷或許也支撐着保利進入行業前三的自信。

但保利面對的對手是融創，這家“狼性十足”的企業從2015年至2017年保持了100%以上的增速，僅用一年時間便完成了從1500到3500億級的躍進。只是，去年一步步攻關摘得第四名後，融創在年初未能保住位置，未來第四強之争充滿懸念。

綠地控股在首月僅銷售150億的情況下，本月排名並未明顯提升，但兩月銷售加總不及300億，排名在十強之末。

對于開年的表現，綠地控股董事長張玉良在2月初的一場采訪上回應稱，綠地不刻意追求規模，但他也承認沒有體量、沒有規模的大企業是不行的。

或許是為了更加主動地提振業績，綠地計劃改變它獲取項目的策略。據張玉良透露，2018年初，綠地将在一二線城市溢出以及有産業帶動的三四線區域做一波短平快操作，年初已拿了不少地，預計這些項目将在二季度末三季度初有産出，力争增加千億級的銷售規模。

土地是業績保障，但企業終究要賣出房子才具有規模話語權，2018年剛走過兩個月，綠地還有相對充裕的時間挽回失勢。

3、房企競争白熱化，黑馬迎擊常勝軍

事實上，意外落下的並不只綠地一家，包括綠城、金地開年銷售並未有明顯優勢。也正是這種意外與不确定性，讓這場排名賽更加驚喜叠出。

與之相反，另一種意外的代表是金茂，去年這家房企尚處于榜單20名開外。如今僅兩月，金茂卻跑出了黑馬的姿态，以306億元銷售額擠入前十。但微弱的差距意味着，緊跟在後的龍湖、華夏幸福及綠地在接下來超越的難度並不高。

十名之外，包括招商蛇口、中梁地産、華潤置地及新城的銷售金額更為接近，前兩月在十億之内決出先後次序，貼身肉博般的緊張氣氛籠罩。

更加直面交鋒的土地賽場上，2月份龍湖、華潤以及招商蛇口在土地上更舍得砸錢。華潤2月26日斥96億一連競得濟南五宗地；龍湖則在蘇州、濟南、珠海再擴儲，拿地金額超過了130億；招商通過收購及拍賣方式獲取了重慶、杭州、天津及福州等地多個項目，金額也超過90億元。

2018年規模戰的号角方才吹響，黑馬的勢頭能否保持還要看企業的土地儲備與資金實力後繼是否跟得上。回顧過去兩個月的銷售黑馬，除了金茂，泰禾、正荣兩家閩繫房企同樣如異軍突起。特别是，泰禾及正荣分别卡位十一二名，對于千億房企的威脅不容忽視。

在10名至20名前後，早早走出全國的旭輝、世茂，以及近幾年加速發力的陽光城同樣在列，閩繫房企在這一賽段高度聚集。20名後，融信、融僑同樣潛伏其中。

4、規模化壓力日益加劇，區域型房企向上走

據觀點指數2018年1-2月Top100榜單顯示，目前十強門檻已更新至290億，累計銷售額已經接近100強房企的銷售總額的48%，與第一個月持平。值得一提的是，碧桂園一天的銷售額便能成為當前房企百強的入場券，甚至比後者還要更高。

可以預料，未來的千億房企将大概率在當前的100億級左右的房企中誕生，目前有33家房企在這個銷售額之上。而且，前60名的銷售金額已經占據了百強房企銷售總額的92%，比上一個月增加2個百分點，後40名房企的生存壓力更大。

也許正是強者恒強的論斷一次次被驗證，才令橫空出世的後來者更加矚目，而除了上述提及的黑馬房企，其他區域型房企也在趕超。

2017年還處于30名之外的浙江房企祥生集團目前銷售額已超過旭輝及綠城。祥生提出了2018年實現千億的目標，在此之前，它僅用3年時間将銷售額從100億元提升至600億元。

市場綜述

1、各地調控不放松，一線新房價格首現下跌

從2016年10月至今，這一輪樓市調控已經持續有17個月。在去年底住建部強調“堅持調控目標不動搖、力度不放松”之下，2月份部分省市亦對外釋放出繼續執行限購等政策的決心。

長沙市2018年工作會議中則稱，2018年将繼續保持房地産市場調控政策，堅決遏制房價過快上漲。

江西省住建廳表示，對于房價上漲壓力過大的市縣，要盡快出台相應的限購限貸政策，而對進入70個大中城市的南昌市、贛州市、九江市三市嚴格執行現有調控政策。河北省亦提出2018年省熱點城市及重點地區要繼續嚴格執行限購、限貸等管控措施。

從成效來看，部分樓市高燒已有所降溫。近日國家統計局公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格顯示，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續保持穩定。最為明顯的信号在于一線城市新建商品住宅價格指數同比增幅32個月以來首次出現下跌，二三線城市漲幅連續16個月回落。

分析認為，雖然70城整體房價呈上漲，但作為市場風向的一線城市新房價格由增長轉為下跌，未來二三線城市房價走勢或将受影響。

在金融端，金融去杠杆也在各地進一步推進。1月份的最後一天，中國銀監會表示，2018年将努力抑制居民杠杆率，繼續遏制房地産泡沫化，嚴肅查處各類違規房地産融資行為。而迹象顯示，今年以來，包括北京、河北、廣州、南京、濟南等省市均曝出房貸收緊、房貸款利率上浮的消息。

2月6日，央行則在工作會議上提出，2018年将加強房地産金融等的宏觀審慎管理，完善住房金融體繫，完善住房金融體繫，建立健全住房租賃金融支持體繫。

2、長假供地規模下跌，國資京滬大手筆拿地

受春節假期影響，全國土地市場供應熱度相比一月明顯減弱，但京滬蘇杭等城市入袋的土地金依舊不菲。

蘇州于2月1日至2日集中供應了20宗地塊，除卻2宗流拍地塊後總成交價達283.6億元，居本月各市土地成交額最高。其中，九龍倉以及龍湖則是貢獻大戶，兩者付出土地金分别為70.23億元及40.7億。

北京在春節前出讓六宗地塊，總成交價達155.1億元，國資背景的企業收獲頗豐，中海、電建、中鐵以及住總四家各落一子。在本月最後一天，北京土拍再度遇冷，密雲地塊出現流標，門頭溝地塊則底價成交。分析指，目前北京土地市場由于供應增加，但土地成本並不低，房企拿地陷入兩難境地。

山東濟南于2月26日一齊推出18宗地，最終攬金200億元，央企華潤一口氣摘得興隆片區6宗地塊，金額達96億元。

放眼全國，2月付出最高土地金的還是國資聯合體。春節前夕，由19宗地塊打包組成的上海龍陽路樞紐中片區項目以137.7億元底價成交。不過，競得者上海地産集團、上海浦東軌道交通及上海申通地鐵接下來面臨的難題是，這些地塊要求全部持有，並且需在5年内竣工。

除了總供應量有所下跌外，2018年2月份土地成交高溢價率的情況也不多見，調控之下房企在拿地上更為謹慎。

月内關于土地市場政策的重要信号是，中央一号文件在明确嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設别墅大院和私人會館的同時，特别提及适度放活宅基地和農民房屋使用權。

此外，鑒于農村出現大量農房、宅基地常年閑置，一号文件中鼓勵各地結合發展鄉村旅遊、新産業新業态，探索盤活利用閑置宅基地和農房增加農民财産性收入的辦法。

3、租賃住房融資風起，銀行加持與取道資産證券化

長租公寓的興起與政策對加快發展租賃市場的支持，讓地産企業看到這個市場的廣闊前景。

自去年廣州提出購租同權以來，各地圍繞提高承租人各類公共權益的政策開始增加，随着時間推進，廣州也計劃将相關的租賃規定在法律層面加以保障，《廣州市房屋租賃管理規定》已列入2018年立法計劃。

該規定草案要求，市政府應當采取金融支持、用地供應、基本公共服務保障等政策措施，鼓勵住房租賃消費，培育和發展房屋租賃市場。草案還規定，承租人可依法享受義務教育、就業等國家規定的基本公共服務，可按規定提取和使用住房公積金支付租金，推動“購租同權”。

當然，“一個巴掌拍不響”，租賃項目的長周期特性增加了投資風險與資金壓力，此前建行、工行等金融機構的出現則讓企業在資金端得到更為充足的保障。

月内，又一家全國性銀行加入支持發展租賃金融市場的行列，中國銀行2月2日與萬科、中海、碧桂園、華潤、保利及招商蛇口等房企簽署協議，提供2000億融資規模，實現真金白銀的加持。

不僅如此，以租賃為名頭的發債項目去年來不時涌現，2017年底碧桂園一筆200億元的公司債中有150億元專用于輸血租賃項目。本月内更是有三家企業宣布發行住房租賃專項公司債券，包括合生創展、富力、綠城，總體融資規模達到了200億元。

同時，資産證券化在租賃上的應用也逾發普及，碧桂園以及越秀集團兩筆資産支持專項計劃産品獲得深交所審議通過，總規模達到了150億元。其中“中聯前海開源—碧桂園租賃住房一号資産支持專項計劃”規模達100億元，采取儲架、分期發行機制，優先級評級AAAsf。據稱，該産品是目前租賃住房領域規模最大的證券化産品。

在去年，新派公寓、自如、保利、招商蛇口等企業已先後選擇了資産證券化的方式。随着存量時代到來漸成共識，以及長租公寓業态的規模競争逐步拉開，将有越來越多的房企以及金融機構加入租賃金融的探索。