戴德梁行:大中華區商業地産投資再創新高

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2018-02-23 09:21

  • 中國内地商業地産投資于2017年再創新高,總金額達2,730億人民币(約3,413.1億港元)。

    根據戴德梁行最新發布的《大中華區資本市場快訊》報告,中國内地商業地産投資于2017年再創新高,總金額達2,730億人民币,按年增長30%。其中,外資投資于2017年顯著增長,按年增幅高達84%,占全年總投資額的21%。

    華南城市在國家對大灣區發展的大力推動下,投資額呈大幅增長。其中兩大一線城市廣州及深圳于2017年的投資額按年翻了三倍。

    雖然寫字樓仍然是最受投資者垂青的資産類别,但已較過去十年(2007-2016)的平均占比55%下降至43%,取而代之的是酒店/旅遊地産、服務式公寓,以及産業園/研發中心等,這些類别地産的投資金額在2017年按年增長了兩至三倍。擁有優異的資産及品牌管理的大型購物商場也在2017年受到投資者的追捧,另外,受惠于國家「租售並舉」政策,大量資金亦涌向了長租公寓的開發或投資。

    香港商業地産在去年全年的投資總額按年增長92%至1,534億港元,其中工業和零售地産增幅顯著,兩者均較去年增長2.4倍。内地投資者去年于香港的投資額增至2016年總投資額的兩倍,其中寫字樓投資占到99.5%;香港本地投資者則傾向于零售地産投資,占投資額的51%。

    台灣投資市場也于2017年回暖,全年商業地産投資額按年增長7%至671億新台币(約182.56港元),終止了自2011年起連續五年的量縮趨勢。工業寫字樓及工業地産為最受歡迎資産類别,占總投資額的一半。多達一半的物業投資為企業自用。

    戴德梁行環球董事、大中華區投資及顧問服務部主管李志荣稱:「2017年華南城市經濟增長迅猛,尤其是深圳和廣州,分别以8.8%和7.3%的GDP增長率領先于全國平均的6.9%。如此強勁的經濟增長趨勢,令深圳和廣州在2017年成為投資者競相争奪之地,其商業地産投資額相較2016年翻了三倍。鑒于國家對粵港澳大灣區發展的高度重視,我們預期在大灣區内的城市投資将保持增長。」

    戴德梁行大中華區研究部董事總經理林荣傑表示:「城市更新和新興商圈将繼續成為2018年的關注焦點。在收益率普遍壓縮的大環境下,投資者更加重視資産價值的提升。地理位置優越的老舊項目,通過有效翻新改造,可帶來較大的升值空間。另外,一些新興商務區,例如北京麗澤、通州,上海大虹橋、前灘、廣州琶洲、深圳前海等都具有較大的資産增值潛力。」

    《大中華區資本市場快訊》報告還包括投資市場中的以下熱點話題:

    新零售時代,體驗為王,優質商場發展空間廣闊:2017年被稱為「新零售元年」,電商與商店不再水火不容,而是聯手做大全渠道零售這塊蛋糕。我們看到,馬雲提出「純電商已死」,電商巨頭阿里巴巴亦轉而與商場合作。繼私有化銀泰商業、與百聯集團達成戰略合作之後,又入股高鑫零售,實行網訂店取、送貨上門等一繫列O2O措施,進一步吸收客源和創造收入。在現今的新零售時代,體驗為王,電商不再與商場打價格仗,而是抛出橄榄枝,兩者通過共享會員繫統、支付方式、物流配套,在線線下同價等策略,打破壁壘,相互推廣、引流,一起把市場做大。在「新零售」圖景中,優質商業地産發展空間廣闊。

    資産規模與管理:在中國大陸,那些管理能力較強、擁有大型租賃團隊的物業持有者擁有更高的資産議價能力。在2017年的頭條交易中,GLP向萬科和中國基金Hillhouse Capital等所有權的轉讓價值116億美元(約907.6億港元),再次體現了大規模項目的價值所在。

    通州,未來北京市行政副中心:中央政治局在2015年4月審議通過了一項歷史性決議,将通州建設成為北京市行政副中心。翌年,中央政治局會議又重新定義通州的重要角色,以支持雄安新區的發展──即位于北京以南約110公里的城市新區,十三五規劃中國家三大發展戰略之一。去年12月起,北京市行政機關開始遷往通州。與此同時,中國建設銀行及北京銀行均簽署了買賣協議, 在通州購置了兩座寫字樓, 總建築面積為80,000平方米。當地政府對基礎設施大量投資以推動通州的發展, 此舉亦有催生大量投資者和租客需求的潛力。

    租賃住房市場發展進入快車道:随着國家提出「租購並舉」,作為房地産長效機制的重要組成部分,租賃住房市場的發展進入快車道。中央及地方各項支持租賃住房發展的政策密集頒布,房企、中介、銀行、互聯網巨頭等多方主體積極涌入長租公寓市場,令2017年俨然成為長租公寓市場發展的元年。只租不售的租賃住宅用地的出讓已經在上海、北京、廣州、深圳等地先後推出,並受到市場的追捧。同時類REITs的破冰,也有助于此類項目在未來開拓融資渠道。此外,通過購買而獲取的整幢長租公寓房源,經過整體改造營運,一般會取得較好的資産增值效果,如新派公寓在2013年初推出的新派公寓CBD旗艦店,由整幢收購的大廈改造而來,短短五年間其房産增值就已達三倍多。

    報告也同時分析了中國各大城市與地區的整體商業地産投資趨勢:

    北京:随着北京核心區土地供應緊缺且拿地成本愈來愈高,開發商開始收購一些城市核心區存量項目,因其成本相對較低。故此,通過收購存量項目並對其進行翻新、改造,以全新的面貌推向市場從而獲取新的盈利點,将成為開發商新的業務模式。

    上海:随着投資者愈加看好上海新興郊區商業中心的發展,去年第4季度這些地區交易活躍,包括在虹口的北外灘交易、闵行的大虹橋,以及楊浦的新江灣闆塊,共錄得六筆大宗投資交易,投資總額達71億元人民币(約88.73億港元)。

    廣州:零售物業全年成交金額大幅攀升,占到總成交金額的約41%。除了傳統的臨街鋪及混合式物業中的商鋪單位的投資繼續保持活躍外,位于核心商圈的西城都荟購物中心及樂峰廣場整個售出,為廣州的零售物業大宗交易注入了一支強心針,市場上買賣雙方對于優質零售物業的交易關注度持續上升。

    深圳:在衆多的内地投資者中,不同行業買家表現出明顯不同的投資偏好。以傳統房地産企業為例,2017年房地産企業購買大宗物業金額達到173.6億人民币(近217億港元),其中有接近108億元用來購買廠房物業,占比超過六成,如卓越集團收購興英科技位于沙井的廠房,中洲控股收購位于觀瀾片區的永勤玩具廠房等。

    香港:内地投資者在整幢寫字樓交易中表現活躍, 促成2017年度香港規模最大的兩宗交易:一組内地财團在第4季度以402億港元從長江實業手中購入中環中心的75%業權(呎價32,961港元),成為香港開埠以來最大宗單次交易。此外,綠景(中國)地産購入了會德豐位于觀塘的8 Bay East全幢甲級寫字樓,造價約90億港元(呎價15,095港元)。

    台灣:商業地産的投資主要由企業多元轉型及本業擴産的自用需求所支撐,以廠辦及工業地産最受買家青睐,該類不動産成交金額占全年總額的一半以上。整體市場中,業主惜售心态濃厚,租金回報率未達大手買家壽險資金的回報需求,壽險資金投入金額止步百億以内,使2017年沒有錄得百億台币或以上的大額交易。

    審校:歐陽穎



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