現場 | 港交所挂牌後 雅生活還會尋求在A股上市

觀點地産網 1月28日，雅居樂旗下的物業管理服務供應商雅生活服務股份有限公司，在香港召開新聞發布會，以宣布其股份全球發售的安排及将于港交所主闆上市的詳情。

雅居樂雅生活服務有限公司執行董事兼董事會聯席主席黃奉潮、執行董事兼首席執行官劉德明、首席财務官兼聯席公司秘書李大龍、雅居樂集團控股有限公司副總裁潘智勇、首席财務官兼副總裁張森、綠地集團執行副總裁兼綠地金融投資控股集團有限公司董事長耿靖出席了發布會。

按照雅生活方面透露的信息，香港公開發售将于2018年1月29日（星期一）上午9時正開始，並于2018年2月2日（星期五）中午12時正截止登記申請。香港公開發售的分配結果及發售價将于2018年2月8日（星期四）宣布或透過各渠道公布。股份将于2018年2月9日（星期五）開始在香港聯交所主闆買賣，股份代号為3319。

據悉，雅生活IPO全球發售初步發行共333,334,000股股份（視乎超額配售權行使與否而定），當中包括國際發售共300,000,000股股份（可予重新分配及視乎超額配售權行使與否而定，且包括27,835,340優先發售股份）及在香港公開發售共33,334,000股股份（可予重新分配），即分别占發售股份總額90.0%及10.0%。股份的售價介乎每股10.80港元至每股14.20港元。超額配售權為最多50,000,000股股份，即發售股份的15%。

HSBC Corporate Finance(Hong Kong) Limited及華泰金融控股（香港）有限公司為是次交易的聯席保薦人。香港上海匯豐銀行有限公司、華泰金融控股（香港）有限公司及摩根士丹利亞洲有限公司為聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。

據雅生活方面透露，截至2017年9月30日，集團在中國65個城市提供物業管理服務，在管總建築面積約為7620萬平方米，服務業主及住戶逾100萬。

雅居樂和綠地控股雙股東

和目前在港交所上市的其他六家物業公司相比，雅生活有一個頗為獨特的特點。即其背後依靠了兩大知名房地産開發企業，雅居樂和綠地控股。

2017年6月30日，綠地集團宣布将其全資子公司上海綠地物業服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂，交易對價為10億元。同時在2018-2022年中，确保雅居樂每年自綠地開發的物業中獲得700萬平方米物業服務面積，還有300萬平方米的物業服務面積的優先獲得權。

同年8月17日，雅居樂集團公布，綠地集團以10億元戰略入股雅居樂旗下的雅生活集團。此次收購，綠地集團将取得雅生活集團20%股份，成為雅生活集團長期戰略性股東。

在本次上市的全球發售完成後，雅居樂及綠地控股将分别持有集團約54%及15%的已發行股本。

黃奉潮在發布會上表示，因此，雅生活旗下有兩個物業品牌，即雅居樂物業和綠地物業。其指出，綠地物業的優勢主要在住宅及商用物業，尤其是超高層商業，而雅居樂物業在旅遊地産、大盤住宅物業管理方面有豐富經驗，兩者可形成優勢互補，将雅生活集團打造成商用及住宅物業管理的標杆品牌，

而執行董事兼首席執行官劉德明進一步表示，除了之前合作時綠地承諾給到雅生活的物業面積外，未來做的好綠地控股也不排除加大給到雅生活物業服務的面積規模。

此外，為了支持雅生活未來的發展，作為大股東的雅居樂集團不但給項目讓其服務，還在業務方面給給予了很多支持，比如将驗房、銷售等物業也給到了雅生活。

“ 其實我們正在計劃進入綠地地産相關方面的業務，同時綠地控股的金融闆塊、基建版塊和消費業務，也會進入到雅生活。”上述人士續稱。

謀求A+H第一股

從發布會上透露的信息來看，登錄港交所只是雅居樂物業版塊發展的起步而已。

劉德明稱，在尋找到合适的時機後，雅生活還會尋求在A股上市。

“我們要成為A+H架構物業公司第一股。”

事實上，近幾年，頗多物業公司選擇在A股的新三闆挂牌上市。據相關研究統計，2014年、2015年、2016年、2017年1-11月新增物管公司的挂牌數量分别為1家、13家、23家、23家。

從物管公司的挂牌數量來看，呈逐年遞增的情況，特别是2016年新增的挂牌數量超過2014和2015兩年的總和，而2017年1-11月新增物管挂牌公司已與2016年全年持平。

對此，劉德明解釋稱，這是因為目前國内的物業市場非常巨大，除了一般開發商設計的住宅、商業物業之外，還有越來越多的公共建築、政府工程也需要專業的物業團隊的介入。而登陸A股将為獲得更多政府項目添加籌碼。

“我不隐晦的說，在一些政府采購上，确實會對國企或A股上市公司比較青睐。”

除了尋求登陸A股之外，雅生活港股IPO之後的另一個目標就是加強並購擴張的機會。為此，雅生活将本次IPO融資所得的39.84億港元中的65%都決定用來並購或投資，涉及資金約25.98億元。

黃奉潮認為，目前國内物業市場的集中度相對還比較低，所以這就給雅生活的並購提供了很好的機會，其表示未來五年是物業公司並購的窗口期，因此只要有好的項目，雅生活一定會抓緊時機進行並購。

“我們並購有兩大方向，一是在區域性上和現有項目形成互補，二是在專業上能形成互補。”黃奉潮還表示，在2018年公司一定會在並購方面有所作為。

以下是雅居樂雅生活服務股份有限公司香港上市新聞發布會提問環節整理實錄：

現場提問：雅居樂和綠地兩大股東未來在哪些方面會有合作？會不會有一些競争的情況出現？

上市集資很大一部分都是在收購方面，可以說一下大概的方向嗎？未來雅居樂會不會有機會分拆更多的子公司來香港上市？

劉德明：其實雅生活集團這次來資本市場IPO，之所以受到投資者的關注，可能就是因為雅生活背後有兩個一線開發商的支持。它的支持主要包括兩個方面，一方面是給項目，第二方面是給業務。

簡單來說，雅居樂地産把每年開發量的物業百分之百給到了雅生活，綠地控股按照我們的協議，700萬平米是一定要給的，還有300萬的優先級物業，未來如果做得好還可以再加X。所以有兩個一線開發商的支撐，雅生活集團必須實現打造中國大陸物業管理行業的第一股。

第二個方面是給業務，在雅居樂地産全産業開發鍊里面，從早期介入到房屋的銷售、驗房都給了雅生活，現在我們也計劃進入綠地地産相關的業務。同時，現在綠地控股的金融闆塊、基建闆塊、消費業務也會引入到雅生活。

兩個大股東對雅生活非常看好，也非常有信心，在給面積、給業務上一定會大大方方的，我相信雅生活一定會在行業里面做得更加優秀。

黃奉潮：從大股東來講，除了平常的一些基礎的物業管理服務會提供全力的支持之外，我們的大股東擁有很多的資源，在有一些好的標的資源的情況下，也會毫無保留的輸送給雅生活。

潘智勇：雅居樂集團确立1+N的發展戰略是已經明确的思路，将業務闆塊更加明确是有利于業務發展的。上市不是唯一的目的，我們會在合适的時候根據業務發展的情況，以及發展的需求來确定是否上市。

現場提問：第一個問題，在财務數據方面，資産負債率在2016年還是84%，2017年第三季度就已經降到了40%，下降的原因是什麼？第二個問題，剛剛提到會在适當的時機在A股上市，有沒有初步的時間表？想問一下對A股物業上市的看法。

最後，關于大小業主的增值服務，小業主的增值服務目前提供了一些什麼樣的服務，未來還會往哪些方面去發展？

李大龍：我們的資産負債率從2014年到2016年比較高，2017年9月30日的時候降到40%。

其實雅生活是一個淨現金流的公司，沒有負債，但我們在2016年的時候做了一個ABS融資，當時用于支持房地産的發展，所以導致資産和負債同時變大。為了這次上市，也為了理清我們和大股東之間資金上的關繫，所以我們提前對ABS進行了償還，因此資産和負債又同時降下去。

再加上2017年8月份，第二大股東綠地集團10億的注資以及高管持股平台2億的注資，所以整體股本以及我們的權益得到了大幅度的上升，使資産負債率降到了40%，随着IPO的融資，相信我們的資産負債率會更進一步優化。

劉德明：雅生活和以往已經在港股上市的6家物業公司最大的不同是我們的頂層設計不同，有一句話叫道路決定命運、選擇比努力更重要，所以我們的設計可能成為中國物業管理行業第一家A+H股上市公司。

之所以這麼選擇，是因為我們還是比較看好中國大陸廣大的市場。現在大陸的公交車上都要購買物業管理公司的保安服務，也包括十九大提出來的鄉村振興戰略，我們現在很多城鄉環衛一體化項目都是PPP項目，所以我們登陸A股市場之後，才可以獲得更多的優質政府購買服務項目。這就是我們登陸A股市場的考量。

第三個問題，小業主的增值服務是我們未來提高或者保持利潤率水平的一個重要措施。

從大的方面來講，主要是包括基于業主生活上的增值服務，簡單說就是進門入戶的，比如說家政服務、居家養老、家電維修等等。第二類是基于業主資産的保值增值類服務，比如拎包入住，因為中國大陸很多房子是毛坯交付，毛坯交付以後我們可以進行裝修。另外我們每個服務中心都成立了房屋租售中心，幫業主進行二手房買賣，還有房屋的租賃業務。

第三類是圍繞社區的公共區域利用業務，像社區廣告等等。第四類就是基于開發商給我們留下來的會所經營服務。這是四個大的方面。

我們目前主要開展的業務類型有拎包入住、房屋租售、社區拼團、會所經營。當然，我們未來還會發力，比方考慮要介入長租公寓業務。随着房地産行業的轉型升級，長租公寓的物業管理将成為一個很大的增量。

另外就是居家養老的服務、家裝服務、新郵政服務。我們現在把無人便利店已經引入了社區，飯美美也可以給業主提供早餐和午餐，另外也涉足到社區金融、保險、旅遊等方面的業務。

實際上通過社區增值服務，颠覆雅生活過去傳統物業基礎服務的商業模式，所以我們對這方面的業務非常看好，也非常期待。

現場提問：去年前三季度的業績有很大幅的上升，其中一個原因就是對第三方物業管理業務的增長很快。第三方物業管理業務是不是主要就是政府這個大客戶，還是其它？

李大龍：我們2017年的前三季度收入增長确實比較迅猛，這也是和我們整體在管面積增長密不可分的。

2016年年底在管面積是5000萬平米，到2017年第三季度末達到了7600萬平米，從這方面來說，大部分面積的增長是來源于第三方開發商開發的面積增長，絕大部分項目的類型是住宅，學校等等公建類的項目有一部分，但這個占比比較少。

雅生活從2016年就開始了市場化的進程，2017年繼續發力，現在我們有23個城市公司，每個城市公司都有市場拓展部，現在我們專業化的市場拓展人員大概200人，未來我們對第三方以及政府公建類項目的市場拓展業績是非常可期的。

我們拓展的方向是兩個，一是中國大陸中等開發商，因為雅居樂物業是中高端住宅的標杆企業，所以很多中等的開發商希望跟雅居樂物業合作，借此提升他們的地産品牌，提高議價能力，促進銷售速度，所以現在有很多中等開發商主動找上門來跟雅生活合作，這方面的潛力是無限的。

第二類是針對中國政府購買服務，也圍繞着公建類的項目開展了一些市場方面的拓展，當然這方面的占比還是比較小的。但是未來的占比也不小，因為我始終認為中國物業管理那麼多家企業，雅居樂物業和綠地物業必須保持自己專業化的特色，只有專業化才可以做得更大。

現場提問：集團在籌集了那麼多資金之後，收購的項目會想在國外多一點還是在國内多一點？如果有並購活動會在上市以後短期内發生嗎？

第二個問題，剛剛多次提到在A股上市和政府采購合約的關繫，請再說得直白一點，當中的關繫是什麼？是不是公司在A股上市以後，在政府項目的合約方面會有一定的優勢？

第三個問題，在管理方面有一些社區金融服務的提供，這個業務的風險有多大？

劉德明：關于我們的並購是國内多一點還是國際多一點，在未來的業務里面我們會不斷地考量，現在還不好下結論，至少我們在國内會是最先開始的，因為中國大陸十幾萬家物業公司，還有一部分是項目公司，也就是說市場的集中度比較低，這給雅生活登陸資本市場以後的並購提供了一個良好的時間窗口，所以我們會在國内選擇一些優秀的標的進行並購。是馬上采取並購還是未來中長期的並購，我們會在上市以後做出一個詳細的規劃，但是我相信在2018年一定會有所作為。

關于A股上市和政府采購方面的問題，我可以坦誠地說，因為在中國大陸大家對A股上市公司，無論從品牌的角度還是從影響力，或者是和政府匹配的角度，在政府采購里對國有企業、A股上市公司還是比較青睐的。我們A股上市以後，也會在這一類業務上有更多的獲得。雅居樂的定位是立足于開發國際國内兩大市場，也要充分利用國内國際兩種資源。

關于社區金融業務，因為社區金融業務是面向業主的增值服務内容之一，正巧我們的合作夥伴綠地集團又有非常強大的綠地金控，他們也有很現成的産品，而且綠地又是國有企業，所以我想在這方面雅生活有得天獨厚的優勢，所以這項業務未來增量可期。