小年的糧倉 | 招商蛇口篇:“千億規模,百億利潤”追逐者

观点指数研究院

2018-01-10 16:08

  • “千億”目標的完成,基本保證了這家老牌房企在規模競争日益激烈的房地産行業“不掉隊”,但是,招商蛇口顯然還有更大的目標。

    編者按:2017年,中國房地産創造了新的成交紀錄,“萬億時代”已走過了一半的路程。進入2018年,行業峰回路轉,看淡房地産的“小年”情緒繼續蔓延。

    2018年3月22-23日,觀點地産新媒體主辦的2018觀點年度論壇将在深圳揭幕,論壇主題已确定為“小年大周期”。

    圍繞關鍵詞小年、周期,觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數觀察房企2017年經營策略和業績表現,重磅推出“小年的糧倉”繫列深度原報道,通過分析、研究標杆房企發展情況,他們将如何應對即将到來的“小年”?

    觀點指數 距離2017年結束不到一個月的時候,招商蛇口發布公告稱,前11月累計簽約銷售金額達1026億元——這也使得招商蛇口在重組上市後兩年後達成了千億銷售目標。

    早在2015年底重組上市之初,招商蛇口便提出“千億規模、百億利潤”的目標。2016年底接受觀點地産新媒體專訪時,招商蛇口總經理許永軍也對千億目標明确回應稱:“現在的布局都是為後續業績打基礎,相信經過公司上下一心的努力,實現這個目標不需要太久的時間。”

    在樓市調控趨緊的2017年,房企們都在加速搶占市場,“千億”逐步成為房企規模的分水嶺。

    “千億”目標的完成,基本保證了這家老牌房企在規模競争日益激烈的房地産行業“不掉隊”,但是,招商蛇口顯然還有更大的目標。

    作為城市和園區運營服務商,招商蛇口正帶着它的“PPC模式”走向世界,通過“前港-中區-後城”港産城聯動,促進城市、區域的和諧有機發展,目前已在北京台湖、廣州番禺、深圳光明、上海寶山、重慶金山等十多個項目進行復制。

    重組前後的規模分水嶺

    對比重組前的銷售數據,2014年、2015年招商地産銷售水平基本位于500億水平左右(由于重組,2015年12月招商地産並未披露銷售數據)。

    2016年重組後,招商蛇口銷售數據均有飛躍的增長,2016年累計銷售額達739.34億元,而2017年年度較2016年增長52.54%達1127.79億元。

    招商蛇口重組前後銷售業績

    數據來源:企業公告、觀點指數

    雖然2016-2017年兩年房地産市場整體趨于火熱,對各家房企的銷售提供了莫大的幫助,但是對于招商蛇口來說,更主動的土儲策略是其達到千億目標的原因之一。

    據觀點指數查閱招商蛇口公告,2017年度,該公司共獲得56個項目,而在2016年以及重組前的2015年、2014年,招商蛇口獲得的新土儲項目合計分别為25宗、14宗以及27宗。

    從拿地分布來看,招商蛇口依舊延續以往風格,積極布局一二線城市。其中,2017年已公告披露的40個項目中有過半項目位于國内熱點城市,包括北京、上海、杭州、蘇州、廣州、佛山、廈門、武漢、重慶等。

    數據顯示,2017年度,招商蛇口獲得的土地面積共計398.76萬平方米,計容建築面積839.24萬平方米,權益建面514.35萬平方米,拿地權益代價488.24億元。而在2016年全年,招商蛇口共計新增土地面積350.24萬平方米,計容建築面積608.86萬平方米,權益建面413.31萬平方米,拿地權益代價509.63億元。

    重組前兩年,即2014年與2015年(2015年12月因重組並未披露新獲土地情況),招商蛇口在新增土儲方面為442.06萬平方米與116.36萬平方米,計容建築面積724.34萬平方米與371.91萬平方米,權益建面591.77萬平方米與174.84萬平方米,拿地權益代價228.29億元與89.02億元。

    對比重組前後招商蛇口的拿地情況可發現,不管在拿地面積、權益建面或是拿地權益代價,招商蛇口在重組之後都更為主動。其中,以權益代價最為明顯,重組前,拿地成本較高的為2014年的228億元;重組後,拿地成本激增至五百億左右水平。

    招商蛇口重組前後新增土地面積、建築面積及權益建面

    數據來源:企業公告、觀點指數

    招商蛇口重組前後新增土地成交總價與權益代價

    數據來源:企業公告、觀點指數

    同時,得益于2016年來更為激進的拿地,2017年招商蛇口前11月銷售金額便已突破千億,月銷售金額比2016年均有大幅提升。數據顯示,2017年,招商蛇口月平均銷售金額93.98億元,而2016年這一數據是62.3億元。

    另據年報顯示,除公開招拍挂市場取得的小規模住宅、商業開發土地資源以外,招商蛇口還在深圳蛇口、前海、青島高新園等片區,擁有大量土地資源尚未開發或計劃改造升級。

    穩健财務風格的變奏曲

    随着房地産行業進入分化時代,房企規模大小決定其未來市場占有率。但與此前高負債、高杠杆追求規模發展不同,2017年對于大部分房企是以降負債為基調的一年。

    招商蛇口董秘劉甯此前稱,公司将延續過去的融資風格,即以銀行借款為主要融資渠道。她亦坦承,考慮到公司的回款能力提高及目前較低的負債率,後續将适當“再加一些杠杆”以支撐發展。

    對于招商蛇口這一一直維持偏穩健财務風格的央企來說,雖然在拿地上更為激進了,但是總體财務依舊保持着原有的風格。

    從流動比率、速動比率來看,招商蛇口從2014年至2017年9月幾乎維持在同一水平。其中,流動比率稍有下降、速動比率近幾年則穩步增加。

    招商蛇口重組前後流動比率及速動比率

    數據來源:企業公告、觀點指數

    如圖所示,招商蛇口的流動比率、速動比率以及資産負債率幾乎維持在一個較好水平,資産總額與負債總額因為重組後更加注重規模發展呈穩步增長狀态,但資産負債率保持較好,基本維持在70%左右水平。

    招商蛇口重組前後資産總額、負債總額以及資産負債率

    數據來源:企業公告、觀點指數

    從盈利能力來看,重組以前招商蛇口同期的淨利潤基本維持不變,年終淨利潤基本維持在40億元至50億元之間。而在重組後的首年,招商蛇口于2016年年終錄得淨利潤為95.81億元。

    招商蛇口重組前後淨利潤

    數據來源:企業公告、觀點指數

    重組前的招商蛇口一直是高毛利率典型企業之一,但重組後銷售毛利率除重組之初表現較好外,随後水平有所下降。

    不過重組後,通過園區開發與運營、郵輪産業建設與運營等高毛利率闆塊拉動(最高接近60%),招商蛇口整體利潤水平得到有效優化,表現為銷售淨利率較重組前有所提高。

      招商蛇口重組後銷售淨利率及銷售毛利率

    數據來源:企業公告、觀點指數

    “社區、園區、郵輪”三駕馬車

    2017年,對于招商蛇口來說是在融合基礎上加速發展的關鍵之年,目標是在5 年内進入世界500強、成為中國領先的城市及園區綜合開發與運營服務商。

    雖然2017年提前完成了千億目標,但是招商蛇口並不滿足于銷售規模的增長,“城市和園區運營服務商”的能量正在逐步釋放。

    據招商蛇口2015年發布的三大主營業務收入盈利預測,社區闆塊(商品房住宅的開發業務及地産中介業務)依舊持續為其主要收入,而園區闆塊(區域土地的二級開發以及老舊城區的升級改造業務)及郵輪闆塊(郵輪母港及配套設施的開發建設)基本只占營業收入比例為10%以及1%左右。

    招商蛇口2015年預測三大主營業務營業收入

    數據來源:企業公告、觀點指數

    招商蛇口已公布的數據顯示,重組之後社區闆塊的營業收入超預期,但在園區闆塊與郵輪闆塊方面卻並沒有達到預期。

    不過由于園區闆塊及郵輪闆塊毛利率較高,兩項業務的毛利率在2015年與2016年兩年均超過50%,而社區闆塊毛利率則基本維持在33%左右。

    招商蛇口已公布三大主營業務毛利率

    數據來源:企業公告、觀點指數

    重組以來,盡管新業務的利潤空間巨大,但並未形成規模效應,傳統房地産開發短期内仍然是招商蛇口最為倚重的部分。其中,社區闆塊業務利潤占比80%左右,園區闆塊業務利潤占比20%左右,郵輪闆塊僅占1%左右。

    招商蛇口三大主營業務利潤占比

    數據來源:企業公告、觀點指數

    招商蛇口董事兼總經理許永軍在重組完成後曾表示,招商蛇口将以傳統地産為基礎,把地産的收入從70%左右降低到60%,園區則20%左右提升到30%-40%,郵輪産業從3%-5%提升到10%。

    目前,在園區闆塊方面,招商蛇口已布局全國39個城市及香港、新西蘭等海外地區,除公開招拍挂市場取得的小規模的住宅、商業開發的土地資源以外,還在深圳蛇口、前海、青島高新園等片區擁有大量土地資源尚未開發或計劃改造升級。

    其中,招商蛇口在前海的土儲面積達508萬平方米,太子灣170萬平方米,大空港深圳國際會展中心154萬平方米,蛇口的持有型物業200萬平方米左右。

    2017年,招商蛇口分别與湖北省黃岡市蕲春縣、深圳市光明新區政府簽署合作協議,與武鋼集團、昆鋼集團等國企簽訂《合作協議》,共同改造開發上述合作所在城市的土地資源。

    在郵輪闆塊方面,招商蛇口于2016年底正式開港運營的太子灣郵輪母港項目,與6家郵輪公司合作、有7艘郵輪停靠、進出母港的郵輪共計118艘次、總客流數達15.91萬人次。

    招商蛇口2017年半年報數據顯示,截至2017年6月30日,招商繫布局的上海、天津、廈門、深圳等郵輪碼頭共接待出入境郵輪763艘次,占全國的72%;累計客流量179.69萬人次,占全國的85%。

    據悉,招商局在全球五大洲20個國家和地區投資、運營50個港口,招商蛇口作為招商局集團旗下運營郵輪業務的唯一平台,已初步完成深圳、廈門、上海、南通、青島、天津郵輪母港布局,市場占有率居行業第一。

    撰文:廖堯    

    審校:歐陽穎



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