第一太平戴維斯：2017年第四季度廣州房地産市場概述

廣州優質零售物業市場

2017年1-11月，廣州市社會消費品零售總額增長至人民币8,548億元，同比增長8.2%，增速同比小幅放緩0.8個百分點。

第四季度，三處優質購物中心投入試營業，體量共計23.2萬平方米，将優質零售物業總存量推高至536萬平方米。

本季度，全市購物中心首層平均租金水平為人民币每平方米每月714.2元，環比上漲1.3%，同比上漲6.4%。其中核心商圈首層平均租金環比上漲1.9%，新興商圈首層平均租金則結束了前兩個季度的連續下跌走勢。越秀區主要商圈首層平均租金漲幅超過全市平均，環比上漲2.6%。

全市主要商圈優質購物中心的整體空置率環比上升1.9個百分點至7.4%，同比上升3.9個百分點。其中，位于海珠區六元素體驗天地的開業顯著推高了全區空置率。

全市體驗類商家[ 體驗類商家包括：娛樂業态，遊樂場，電影院，餐飲等]占比同比下降2.7個百分點。零售商家的復蘇在一定程度上導致體驗式業态占比下降，其中服飾類、配飾類租戶業态占比分别同比上漲7.9%和1.7%。

展望

預計2018年将迎來超過100萬平方米的新增優質零售物業供應，新增項目主要集中在番禺和白雲。未來大量新增優質零售物業将在新興商圈紮堆，這也将導致這些商圈短期内迎來較為嚴峻的市場寒冬期。由于新興商圈對商業培育比核心商圈難度更高且時間更長，加上衆多項目在短時間内推出，因此對區域内的租金和吸納壓力将加大，能否順利過渡好這個商場培育期對新興商圈的持續發展尤為關鍵。

大量的新增供應将對全市優質零售物業市場帶來一定沖擊。預計2018年核心商圈的空置率和租金都将保持平穩；非核心商圈将明顯受到新項目入市影響，空置率因而将有所上升，租金亦将承壓。

廣州甲級寫字樓市場

第四季度，兩棟甲級寫字樓交付，共計7.04萬平方米體量，将全市甲級寫字樓存量推升至503萬平方米。

全市空置率環比下降3.3個百分點至8.6%；平均租金環比上漲3.6%，至人民币每平方米每月162.8元，同比增長5.3%。

越秀區租金環比增長4.3%，至人民币每平方米每月124.1元，空置率環比小幅上升0.5個百分點至6.7%。本季度，珠江頤德中心正式交付，為區域增加3.05萬平方米寫字樓供應。

天河北區域租金環比上漲2.9%，至人民币每平方米每月157.6元，空置率環比上升1.2個百分點至5.1%。第四季度，寰城海航大廈落成，為區域增加近4.0萬平方米寫字樓供應。

珠江新城租金環比上漲3.2%，至人民币每平方米每月186.4元，空置率環比下降4.3個百分點至8.8%。

琶洲闆塊租金環比上漲5.9%，至人民币每平方米每月126.2元，空置率環比顯著下降10.1個百分點至14.9%。強勁的租賃需求主要來源于現代服務業，尤其是高科技産業、物流、金融及房地産行業。

展望

預計2018全年将有10棟甲級寫字樓交付，合計約82.7萬平方米新增寫字樓供應，較2017年同比增長168.5%，未來供應将主要分布在琶洲和珠江新城。

2018年第一季度，位于新興商務區的數個甲級寫字樓有望落成交付，将在一定程度上推高空置率。2018年密集的甲級寫字樓交付或将導致空置率上升，亦将使租金增長承壓，尤其是新興商務區将受到更明顯的租金增長壓力。

廣州住宅銷售市場

2017年10-11月，廣州九區一手住宅成交量共計100.1萬平方米，月均成交量環比上升29.3%，但同比顯著下降53.6%。

10-11月，廣州九區一手住宅成交均價為人民币每平方米21,527元，環比上漲9.7%，同比上漲8.3%。

中心城區[中心城區：越秀，荔灣，海珠，天河，白雲]成交均價為人民币每平方米43,853元，環比和同比分别上漲18.3%和29.8%。；同期，月均成交量環比上升43.2%至21萬平方米，同比減少56.3%。

市郊區域[市郊區域：番禺，花都，南沙，黃埔]成交均價為人民币每平方米15,548元，環比下跌1.1%，同比下跌1.7%；同期，月均成交量環比上升26.1%，共計79.1萬平方米，同比減少52.8%。

展望

2017年至今，中央層面通過“五限”措施穩定房地産市場大環境，調控力度不斷升級，2018年放松迹象仍不明朗。廣州樓市處于相對正常發展的大環境中。随着調控效果深入發酵，一手住宅市場的成交量、成交均價正理性回歸。

政策層面上，2018年調控政策将繼續得到落實，房價漲幅有望繼續收窄，住宅投資及銷售市場或将進入低谷期。

開發商将面臨較大的資金壓力。一方面，在濃厚的觀望氛圍下，開發商于2016年取得的“地王”項目上市之初将面臨較大壓力。另一方面，土地招拍挂市場準入門檻提升，如何最大效益獲取可建設用地，如何打造創新型項目以吸引購買者将成為開發商新的挑戰。

廣州住宅租賃市場

第四季度，廣州高品質酒店式公寓租金達到人民币每平方米每月197.7元，環比和同比分别下跌0.5%和3.0%。入住率環比上升1.9個百分點、同比上升7.8個百分點至94.8%，創下五年入住率新高。

本季度，高端住宅租賃市場表現平穩，租金維持在人民币每平方米每月152.8元，同比微降0.6%。入住率環比下降3.0個百分點至92.5%，同比上升3.8個百分點。

展望

2017年，數個酒店式公寓項目完成裝修、或仍處于裝修階段，並且已有一個項目宣布于2018投入裝潢。2018年，預計酒店式公寓市場仍将承受一定的租金壓力，業主正嘗試不同營銷途徑以獲得穩定的入住率。

2017年，廣州高端住宅市場迎來銷售高峰，大部分即将入市的項目位于天河區、越秀區和白雲區。2018年，高端租賃市場有望迎來更多供應，促進租賃市場的發展。