小年的糧倉 | 龍湖篇：千億棉襖與商業、創新業務野望

編者按：2017年，中國房地産創造了新的成交紀錄，“萬億時代”已走過了一半的路程。進入2018年，行業峰回路轉，看淡房地産的“小年”情緒繼續蔓延。

2018年3月22-23日，觀點地産新媒體主辦的2018觀點年度論壇将在深圳揭幕，論壇主題已确定為“小年大周期”。

圍繞關鍵詞小年、周期，觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數觀察房企2017年經營策略和業績表現，重磅推出“小年的糧倉”繫列深度原報道，通過分析、研究標杆房企發展情況，他們将如何應對即将到來的“小年”？

觀點指數 無論是從成交量、成交價，亦或是從房地産現狀來看，“2018年是房地産行業的小年”似乎已經是行業共識。在寒冬來臨前的2017年，龍湖提前暖身，已經做好了過冬的準備。

2017年1-12月，據觀點指數統計龍湖累計實現銷售業績人民币1560.8億元，距離龍湖1600億元的年度銷售目標僅一步之遙。

土地儲備方面，從2014年開始，龍湖有計劃地調整新增土地的區域選擇，由原來的重倉長三角、華南區域，向環渤海和西部傾斜，並新增了華中和香港兩個區域。截至2017年6月30日，龍湖覆蓋城市增至31個，土地儲備合計5002萬平方米，權益面積為3711萬平方米。

合約銷售利好、土地儲備充足之下，2017年的龍湖繼續堅持穩健的财務戰略，年内各項财務指標延續過往的良好表現，融資能力繼續加強，這也為未來的規模增長提供強有力的防禦。

小年棉襖 1600億利好

2.00%、11.20%到61.60%，這是過去三年龍湖的合同銷售增長率，2017年龍湖有意将這個數字提升到新的高度。

根據龍湖披露的月度銷售情況，2017年1-12月累計實現合同銷售金額人民币1560.8億元，同比增長77.1%;合同銷售面積1016.7萬平方米。

如此表現無疑是多方努力的成果，觀點指數從年報發現，過去幾年中龍湖一直在調整城市布局，将業績重心放置在一線和二線核心城市，並擇機進入到大都市圈的一些周邊城市。

從數據來看，2014年-2017年中期，龍湖有計劃地調整新增土地的區域選擇，由原來的重倉長三角、華南區域，向環渤海和西部傾斜，並新增了華中和香港兩個區域。

截至2017年6月30日，龍湖覆蓋城市增至31個，土地儲備合計5002萬平方米，權益面積為3711萬平方米。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區是龍湖的三大糧倉。

其中，環渤海地區主要以北京、沈陽、青島、煙台、濟南、大連、天津和保定為主，土地儲備占總面積的39.4%；西部地區主要以重慶、成都、西安和玉溪為重心，占土地儲備總面積的26.7%；長三角地區則占據20.3%，主要圍繞上海、無錫、常州、杭州、蘇州、南京、甯波、合肥8大城市。

2017年半年報顯示，環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分别占總合同銷售額的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。

上述區域人口集中，購房需求比較大，龍湖的銷售單價也由2014年的10803元/平方米，提高到2017年中期的15567元/平方米。這種情況下，努力加大供應量就能較快實現銷售額的增長，很大程度上促進了2017年沖擊1600億合約銷售的可能。

除此之外，先于市場調控的供貨節奏也是龍湖2017年取得銷售躍升的關鍵。早在2017年中報會的時候，龍湖就透露由于之前判斷，2017年市場會呈現一個前高後低的走勢，所以在上半年積極推項目。

觀點指數查詢龍湖半年報獲悉，2017年1月至6月，龍湖加速推盤每月均保持在100億元以上，銷售保持高速增長。

進入下半年，由于一二線城市調控政策不斷趨嚴，得益于提前布局一線及熱點二線城市，龍湖的土地成本較低，即使以所限價格出售，依舊可以盈利。截至2017年上半年，龍湖土地儲備的成本為4845元/平方米，為當期簽約單價的31.1%。

需要注意的是，2017年龍湖銷售大幅上升，除了所布局城市市場環境向好、推盤意願加強以及貨值充足外，多元化産品線也是重要因素之一。

2017年下半年，龍湖在售主力項目約95個，其中有37個全新項目上市，24個項目是推出的新一期新業态産品。産品涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分的需求，並根據客戶需求調整不同産品和業态間的比例，在調控的市場中精準定位、達成目標。

老項目出清及新項目的加速推盤，讓龍湖實現了較好的回款，保持現金流的持續運轉。這一點也體現在龍湖2017年的積極拿地動作上。龍湖業績報告顯示，2014-2016年期間，每年新增的土地數量分别為16塊、25塊和43塊。

據觀點指數不完全統計，截至2017年11月30日，龍湖通過公開市場、收購以及合作等方式，在北京、上海、香港、深圳等城市拿地369.76萬平方米，地塊合計44宗（含5宗合作地塊），土地價格共約902.02億元。其中7月拿地動作最為迅猛，單月納儲12宗，占前11個月的27.3%。

利潤、負債與收益率

合約銷售利好、土地儲備充足之下，2017年龍湖各項财務指標延續過往表現，融資能力繼續加強，為規模增長提供保障。

觀點指數從龍湖歷年财報獲悉，2014-2016年，龍湖銷售毛利率均保持較大增長，分别為26.51%、27.44%、29.08%。2017年上半年，得益于一二線産品的貢獻以及上海、重慶的高利潤物業交付，毛利達到67.93億元，毛利率由上年同期的27.9%提高至達36.5%，這也推動了龍湖的核心淨利潤同比增長18%至28.4億元。

需要注意的是，規模持續增長的同時，龍湖的資産負債率呈下行趨勢。據觀點指數研究，2014-2016年，龍湖的資産負債率分别為70.10%、66.07%、66.59%，呈現波動下降的趨勢。2017年中期雖然為71.06%，但是遠遠低于前十大地産公司平均負債率水平。

來自金融端的統計數據顯示，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長率達23.21%。其中的36家房企資産負債率超過80%紅線，占比接近26.5%。

财報還顯示，2017年上半年，龍湖手持現金為227億元，較2016年底增加53億元。期内總有息負債規模增長至696億元，因此2017年中期龍湖淨負債率較2016年末54%上升2個百分點至56%，不過這一數字也較2016年中期的63%下降了接近7個百分點。

上述數據的變化，與龍湖平均借貸成本下降不無關繫。觀點指數統計龍湖歷年财務數據獲悉，2012-2017年中，龍湖平均借貸成本持續下行，從6.72%、6.58%、6.4%、5.74%、5.5%進一步降低至2017年上半年的4.70%。

2017年上半年，龍湖新增銀行貸款178.24億元，期内償還的銀行貸款為99.5億元。截至2017年6月30日，所借的銀行及其他借款為641.69億元，較2016年末523.6億元上升118.09億元。其中，無抵押的債券所占的比重最大，達到241.67億元；有抵押的銀行貸款為188.89億元；無抵押的銀行貸款為211.13億元。

上述借款中，即将于一年内到期的為57.73億元，一年後到期的款項為583.97億元，占總借款的大多數，其中多于一年但不超過兩年的為109億元。總的來說，龍湖的短期償債壓力並不大，長期債務分配也比較均勻。

從償債能力來看，2014-2016三年中，持續增長的流動資産讓龍湖流動比率錄得波動上升，資金變現償債的水平得到提高，分别為1.48、1.69及1.51。不過剛剛過去的2017年中期，由于流動負債同樣錄得較大增長，因此流動比率下降明顯，僅為1.41。速動比率方面，受累于于存貨及待攤費用的占比上升，龍湖2017年的變現時間也較之前延長，較上年同期下降0.05，為0.46。

       此外，伴随銷售回款的增長及商業團隊日趨成熟，龍湖在商業地産方面的投資也适當提速。截至2017年6月30日，龍湖在重慶、杭州、南京、蘇州、天津等地補充了8個天街項目。

持續将大量資金投入到持有物業中，也讓龍湖的淨資産收益率連年下降。觀點指數發現，2017年中期，龍湖淨資産收益率由2016年同期的13.33%上升到14.06%，不過比2016年底的15.66%下降了1.6個百分點。

住宅、商業與百萬長租

近年來，住宅市場行業盈利式微，再加上調控政策密集出台，使得原來以住宅開發為主的房企紛紛尋找優質的投資渠道。住宅之外，龍湖則将投資重點放在了商業地産、長租公寓以及物等版塊。

2017年最為明顯的就是龍湖在商業地産的投資有了較大提速。自2000年，龍湖開始涉足資金運營要求更高的持有型物業，截至2017年12月26日，龍湖在重慶、杭州、南京、蘇州、天津、武漢等地共擁有投資物業51個，其中包括2017年補充的10個天街項目。

據觀點指數了解，當前龍湖投資物業主要為商場，分為三大産品繫列，分别是都市體驗式購物中心天街繫列、社區購物中心星悅荟繫列及中高端家居生活購物中心家悅荟繫列。

加上2017年新增的10個項目，目前龍湖擁有27個天街項目。2017-2019年，龍湖主要在建的商場為10個，合計在建面積為109萬平方米，其中包括蘇州獅山天街、杭州濱江天街Ⅰ期、上海虹橋天街、上海馬橋星悅荟等。

截止2017年6月30日，龍湖已開業投資性物業面積為208萬平方米（含車位總建築面積為274萬平方米），整體出租率達到94.7%，不含稅租金收入11.4億元，較上年同期增長28.8%。其中，天街、星悅荟、家悅荟租金收入的占比分别為87.1%、10.7%、1.5%，對應的租金收入增長率分别為31.2%、8.9%和3.7%。

得益于已開業租金的上漲以及在建商場的持續投入，2017年1-6月龍湖錄得投資物業公平值增值約為21.48億元，同比增長24.52%，這個數字也較2016年全年的變動額增加1.77億元。同期，龍湖的投資物業資産值則從2016年末的490.31億元增加65.62億元至555.96億元。

上述數據反映出，在樓市受到更多壓力的2017年，商業地産卻逆市上揚，獲得較大的資産保值和增值。從另一個側面也解釋了龍湖為何對商業地産尤為倚重。根據龍湖透露的數據，至2020年龍湖商業旗下開業商場總量将超過40座。而在業績要求上，希望能在2017年達成租金收入25億以上的稅前目標，長期要求則是到2020年商業地産占公司利潤份額的20%以上。

龍湖在商業地産上的投資熱情同樣被延續到了長租公寓上，2016年開始，為了搶占房屋租賃市場份額，龍湖正式推出長租公寓品牌“冠寓”，並于2017年3月15日正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條冠寓産品線。

截止2017年10月底，龍湖完成了對包含重慶、北京、深圳、廣州、杭州等一線及強二線城市的布局，覆蓋城市達到14個。

龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，2017年龍湖冠寓布局全國16城，預計開業房量逾1.5萬間。按照龍湖的内部規劃，未來三年冠寓将形成規模優勢並擠進行業前三，營收規模實現20億元。

不過從2017年的中期業績來看，截止6月30日，龍湖冠寓租金收入占總投資物業租金的0.3%，僅為342萬元，距離20億元的營收規模還有很長的路要走。

在開發和持有物業之外，物業管理服務也是龍湖重點發力的版塊之一。截止目前，龍湖物業的版圖範圍已經擴大到重慶、成都、北京、西安、上海等25個城市，服務涵蓋别墅、花園洋房、高層住宅、商務公寓、寫字樓等，管理項目357個，合約管理面積已超過1億平方米。

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