香港傳真 | 考驗港人的“上車”速度

觀點地産網 下班高峰，承接港島線、南港島線和荃灣線中轉任務的金鐘站很是擁擠。

從中環開過來的列車，本身留下的空間就不多，屏蔽門前壘起了人牆。港鐵的車門被設計得十分敏感，關了又開、開了又關，使得人們等待時間變得更加漫長。

于是，不少乘客掏出了手機，看看最新資訊。若你偷瞄幾眼，會發現有關加息的新聞總在熱文行列。

美國加息威力不再

“内地和香港是兩個好唔同嘅（很不同的）市場。”這句話被不少分析人士提起。

香港是全球少數采納貨币發行局或聯繫匯率制度的經濟體繫之一。香港金管局把港币與美元挂鈎，發鈔銀行發鈔時，會按匯率向金管局提交等值美元，並記入外匯基金的賬目，以購買負債證明書，作為所發行紙币的支持。

資料顯示，1998年以來，美聯儲調息50次，每一次調息後香港都立刻跟随。

不久前12月14日，美聯儲一如預期宣布2017年以來第三次加息，将聯邦基金利率目標區間上調25個基點到1.25%至1.5%的水平。唯獨這次香港銀行沒有響應。

市場預期，明年美國将進入加息周期。在美聯儲加息翌日的一場記者會上，渣打銀行一位高級經濟師表示：“預期美聯儲将維持漸進加息，明年視乎當地經濟狀況料加息2至3次，但相信内地和香港不會出現大規模走資。”

而在14日當天，某地産代理公司住宅部總裁更信心滿滿地斷言：“加息無礙樓市升勢。”事實上，美國加息對香港樓市的影響愈來愈不為市場與置業人士重視。

這位總裁分析到，目前全港存款總額高達12萬億港元，在資金充裕的情況下，香港未必會跟足美國加息步伐。在這種情況下，實物市場将持續受到追捧。

其更預測，香港樓市在明年農歷新年過後，将出現“小陽春”的現象。

明年樓市人人話升

年關将近，有關樓市預測的簡報會，排滿了每一位地産記者每一天的工作單。不同的會議，到場的常常是同一幫人。一來二去大家都熟悉了。

同行們談天論北，某人戲言稱，參加的每場簡報會其實都差不多，因為“反正大家都預咗，明年樓市會升”。

事實也是如此。仲量聯行12月11日發表報告稱，盡管受加息影響，但市場對中小型住宅需求仍将強勁。預期明年住宅樓價将上升約10%，而在符合多個條件下，最高升幅将達到20%。

香港四大地産代理之一的香港置業則相對保守。其報告稱，明年全年，香港樓價可望有10%以内的高單位數增長，一二手住宅注冊成交量合共可達6.8萬宗，注冊金額合共約5900億港元。

而據另一四大地産代理美聯物業于加息公布後進行的一次民意調查顯示，在所有受訪者中，認為未來樓價會下跌的僅有7%；認為樓價會上升的高達71%。

回頭來看看年内的情況，根據香港差饷物業估價署公布的數據顯示，今年10月私宅樓價指數已升至342.4點，年内累計升幅達到11.4%，已經19個月連續上升，累計升幅為26.16%。

另據美聯物業公布的房價走勢圖顯示，2017年以來香港房價已累計上漲11.4%，11月繼續上漲，上漲幅度約為1%。而11月以實用面積計算的平均呎價為12005港元，首次沖破1.2萬港元大關。

港人“上車”要比速度

今年3月，TVB曾播放一繫列采訪節目叫《有樓萬事足》，講的就是香港年輕人如何通過各種方法成功買樓。

按照港人的說法，他們将首次置業比喻成“上車”，寓意為搭上人生的順風車。但高房價、置業難，向來是香港社會的一大痛點，上車並非易事。

今年以來香港樓市呈現兩極化已十分明顯，總價較低的“上車盤”(金額在400萬港元左右)以及豪宅，無論在成交量還是在售價方面都表現突出。

目前，香港政府政策規定，只有400萬港元或以下物業，可以申請9成按揭。但市場分析認為，由于年内全港樓價已經攀升約17%，未來400萬港元的單位或将被淘汰。市民迎來的是500萬，甚至600萬港元的上車盤。

另外，據港媒報道，截至11月末，全港只剩下4個CCL成份（中原城市領先指數）屋苑實用呎價仍然低于1萬港元，全部來自新界西。包括香港黃金海岸、荃威花園、海翠花園以及嘉湖山莊。其中呎價最低是嘉湖山莊，當時為9268港元/平方呎。

在這種情況下，港人首度置業是一件要比拼速度的事。而自然，不少發展商也選擇在此時推出旗下的上車盤項目。

無獨有偶，某發展商一個位于元朗的上車盤就趕在12月中旬，公布首張價單。該房企旗下物業代理公司營銷部總經理親自為項目站台，介紹戶型、朝向等十分詳細，對答如流，顯得自信滿滿。

只因，這個樓盤首批推出30個單位，包括23個一房及7個開放式單位，定價約315.6萬至559.6萬港元。最便宜單位僅售299.82萬港元，入場費之低可謂賺足眼球。

這30個單位，平均實用面積在192至310平方呎。若折算成公制，則為17.8至28.8平方米。據報道，由于價格吸引，該盤一經推出，市場反響十分熱烈。

樓價上漲影響的另一方面，就是香港房屋的戶型問題。早在2016年，香港浸會大學财務及決策繫副教授麥萃就提出一個名詞叫“納米樓”。

數據顯示，香港目前在售樓盤約有兩成多是40平方米以下的戶型，實用面積低于15平方米的戶型單位也在逐年增加。

針對市場的種種症結，今年6月，林鄭月娥在接受新華社訪問時就曾表示，當上特首後會首要解決香港樓價高、買房難問題。其法寶之一便是“港人首次置業上車盤”計劃。

該計劃只适用于從未置業、收入超出申請居屋上限的香港永久性居民，主要對象是年輕家庭。林鄭月娥指，初步傾向以公私營合作模式，利用發展商私人住宅地皮推出首置上車盤，售價以市民負擔能力計算，例如家庭收入中位數。

但該計劃仍處于構想階段，具體細節需等待明年公布。而目前，香港正在實施的類似措施有“綠表置居先導計劃”。

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