觀點指數 | 2017年1-11月中國房地産企業銷售金額TOP100

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榜單點評

首家5000億房企，萬科恒大亞軍之争懸念加劇

又一個月結束，2017年度走到了最後也是最關鍵的12月份，全年銷售TOP100的幾個關鍵位置已經可以預見結果。

碧桂園成為中國房地産首家超過5000億銷售規模的房企，穩居第一；萬科以及恒大在過去十一個月從未成功超越，沒有對碧桂園的冠軍位置形成足夠挑戰。

前三強最重要的一個懸念就是萬科和恒大“亞軍之争”，截止到11月份，兩家企業銷售規模差距已經縮小到10億元左右，最後一個月出現什麼樣的結果都有可能。

也就是說，萬科在最後兩個月面臨被恒大超越的局面——1-10月份，萬科的銷售金額還領先恒大超過100億元。

“碧萬恒”三家企業銷售之和已經接近1.5萬億，占TOP100企業銷售總額6.38萬億的比例為23.1%（前10月比例為23.5%），占前十企業銷售總額的比例為51.3%（前10月比例為51.6%）。

按此預測，三家企業最終銷售總額将約為1.65萬億，平均年銷售金額約為5500億。最終的一個懸念是碧桂園是否将成為首家6000億房企，而萬科和恒大緊随碧桂園之後進入5000億俱樂部，已經成為定局。

3000億的分水嶺，融創、保利年底發力沖刺

融創是前三強之外的“第四極”，極有可能成為本年度唯一一家新晉3000億房企。但在前三強如此搶眼的表現映襯下，融創即使有“黑馬般”突飛猛進的表現，也只能被固定在第四位。

但毫無疑問，融創這種超過100%的增長速度，如果在2018年能夠維持，那麼追上“碧萬恒”三強，成為“碧萬恒融”也不讓人意外。

另外值得一提的是保利地産，該公司11月單月錄得約300億元銷售金額，使得1-11月銷售總額升至約2700億元，很有希望成為融創之後，第二家新晉的3000億規模企業。

曾經“綠萬之争”的主角綠地，成為銷冠那一年後，就開始陷入漫長的調整轉型期。1-11月，綠地銷售金額達到約2500億，已經超過去年全年的2200億，逐漸恢復了競争力，並開始沖擊3000億。

以上6家房企均可認為是第一梯隊的“種子選手”，銷售規模都超過了2000億元，前11月銷售額之和則達到了約2.3萬億元，在TOP100企業銷售總額中的占比達到了35.8%。

千億房企大擴容，新城控股、招商蛇口成功達標

千億房企俱樂部從萬科一家“獨苗”發展到7家，再到2016年度的12家，可以說經過了連續的跳躍式發展。

這從一個方面也說明了，房地産行業集中度在加速上升的分化局面，“大者愈大、強者愈強”的局面延續了好幾年，似乎已經成為了房地産行業的一個固定發展規律。

11月份，又有兩家房企成功達標千億，使得千億房企數量增長至14家。排除萬達商業這家仍然未達到的老牌千億房企，也就是說，本年度有三家房企成功晉級，分别是龍湖、招商蛇口、新城。

龍湖早在幾個月前的7月份就已經宣布達標千億，之後放慢了規模增長的速度，截止11月底，銷售金額未突破1500億。

招商蛇口早在去年就定下了今年沖刺千億的目標，並成功提前一個月實現，可見整合轉型之後，這家央企正在不斷加速。

新城在許下一百座吾悅廣場宏願的同時，住宅銷售規模增長也沒有拉下，成為本年度第十三家千億房企。

接下來的最後一個月，萬達商業成為第十五家千億房企看來並不存在多少難度，而且這對于萬達來說，已經是一個比以往更低的成績。

那麼，剩下最後一個懸念，就是世茂房地産和旭輝集團能否在最後的12月份完成突破，讓中國房地産的千億房企俱樂部數量增長至17家。

分化集中還在繼續，500億以上企業已達到35家

17家可能的千億房企之外，有一個比較特殊的企業，就是第18名——魯能集團。

過去兩年來，魯能集團一直都是“黑馬”的角色，異軍突起，保持了極高的規模增長速度。

2017年1-11月，魯能集團完成了800億的銷售，雖然最後一個月達標千億有些難度，但已經足夠維持其前20強的排名，並且為2018年繼續增長打下了堅實的基礎。

前20強企業中，雅居樂和中南置地同樣進步明顯，都在2016年度500億銷售的基礎上增長至800億的規模。

同樣保持了高速增長的還有正荣集團、陽光城、富力地産、泰禾集團、中梁地産等多家中大型規模房企，這些都是2018年有可能沖擊千億規模的生力軍。

1-11月，銷售規模達標500億之上的企業共35家，銷售總額之和約為4.77萬億，占TOP100企業銷售總額的達到了74.8%。

根據國家統計局公布的數據，2017年1-10月份，全國商品房銷售額102990億元，按此推測，11月份全國商品房銷售額11.5萬億左右，這35家企業的銷售總額在全國銷售額的占比超過了四成。

還是那個規律，房地産市場分化集中現象之下，大型房企的市場占有率正在逐步提升，並且還将持續下去。

行業觀察

大年與小年，正在被改變的房地産市場

2017年的最後一個月到來之際，整個行業已經逐漸彌漫着對來年市場不樂觀的情緒。但從過去将近一年的表現來看，中國房地産仍然将收獲一個豐盛的“大年”。

國家統計局的數據顯示，2017年1-10月份，全國商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長5.6%。全國商品房銷售額102990億元，同比增長12.6%，其中住宅銷售額增長9.6%。

用10個月完成了10萬億的銷售，這是在2016年首次達到10萬億之後，中國房地産行業又将創造一個新高度。

在大部分分析報告中可以發現，有不少觀點認為，房地産經過連續兩年銷量大年之後，2018年大概率是銷量小年。

從政策方面來看，全國範圍内的各地出台房地産政策的節奏仍在保持，特别是限售、住房租賃等領域均有不少新政出台。

據不完全統計，11月13-19日一周時間里，有超過9個城市發布了住房租賃相關政策。截至11月底，全國有超過50個城市出台了有關住房租賃的政策；此外，各地出台房地産相關政策已接近180次，加入限售的城市擴大到50個。

最新一個城市是揚州，11月29日出台樓市調控政策，于12月1日具體執行。政策顯示，在揚州市區範圍内擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房。

在市場成交仍然高歌向前之際，可以看到，房地産調控和長效機制正在有條不紊地落實。雖然周期的影響仍然存在，但不能否認，中國房地産的生态和規律正在從根本上發生改變。

不動搖不放松，調控不能“喘口氣、歇歇腳”

無論是大年還是小年，房價和調控始終都是行業内關心的核心問題。

近期，住房和城鄉建設部、國土資源部、中國人民銀行召開部分省市房地産工作座談會，強調堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”念頭。

這次會議，被解讀為2018年房地産政策基調的某種定調，即是要保持政策的連續性穩定性。

事實上，過去一年多來，房地産調控舉措的效果已經逐漸顯現——據國家統計局發布的10月70個大中城市住宅銷售價格統計數據，10月份，随着“因城施策”房地産市場調控政策不斷深入，70個大中城市中15個熱點城市房地産市場總體平穩。

從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；天津、上海和成都分别上漲0.1%、0.3%和0.7%。從同比看，13個城市漲幅繼續回落，回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。

按城市類型看，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落，10月份比9月份分别回落0.5和0.7個百分點。

二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續11個月回落，10月份比9月份回落1.0個百分點；二手住宅價格同比漲幅連續9個月回落，10月份比9月份回落0.7個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續3個月回落，10月份比9月份分别回落0.7和0.3個百分點。

不一樣的熱度，觀點商業年會看市場

11月份，與住宅市場成交繼續穩定相對應的是，商業地産市場出現了不一樣的熱度。

11月20日，觀點地産新媒體主辦的2017觀點商業年會上，發布了“2017年度中國商業地産TOP100”榜單，呈現了一幅全國商業地産開發、運營、服務商群體的排行榜。

商業地産從寒冬中回暖的這一年，雖然仍有不少問題需要解決，但毫無疑問的是，這個市場已經越來越成熟，在資本的支持下，逐漸成為一個受到更多關注的領域。

在這一年，華潤置地繼續領跑榜單；恒隆地産更進一步，位列亞軍；印力不斷整合萬科旗下商業地産項目，一個超級商業地産集團逐漸成型；而龍湖則超越新加坡商業巨頭凱德，首次進入前五，位居第四。

房地産調控政策進一步落實，正在轉移投資者對住宅市場的投資熱情，進而轉向保值增值性更強的商業地産。可以預見，未來萦繞住宅多年的投資屬性将逐步減弱，而商業地産将成為下一個投資藍海。

從大宗物業交易也可以看出一些端倪，11月1日，長江實業集團有限公司就發布公告，以總代價402億港元出售位于香港中心商業區的THE CENTER(中環中心)物業，為11月寫字樓大宗交易市場創造了一繫列的紀錄。

土地市場沖刺，北京創造月度賣地次高紀錄

臨近年底的土地市場，毫無疑問是非常繁忙和緊張的，有足夠資本和想法的企業都為2018年可能出現的“小年”在補充糧草。

其中最為搶眼的是新科銷售冠軍碧桂園，在全年接近6000億銷售的背景之下，碧桂園需要補充的土地儲備是非常驚人的。據不完全統計，碧桂園本年度拿地支出已超過2000億元。

從城市來看，截止到11月底，北京全市土地成交金額超過了2600億元，計算12月還将出讓的7宗住宅用地，全年累計成交金額将超過2800億元。

11月單月，北京土地成交金額為480.4億元，這個數字是該城市歷史單月土地成交金額第二高，僅次于2015年11月。

從企業來看，11月14日，萬科、旭輝、卓越聯合以78億總價競得石景山區五里坨建設組團二1601-053地塊；11月3日，碧桂園分别以34億、35億元奪得珠海香洲區與金灣區兩住宅地；11月28日，中海以48億元摘得成都市高新區住宅及商服用地，自持面積100%。

類似的案例不少，雖然土地價格沒有出現異常和過熱的現象，但這顯然更有利于準備充足的房企拿下土地。