原報道 | 百億剪影 華夏幸福産城拓局里的融資圖譜

觀點地産網 近期，華夏幸福宣布了幾個融資的大單，包括通過平安大華資管計劃為項目融資20億、100億元的公司債發行計劃，以及10億元永續債。一日之内昭告130億元融資計劃，只是華夏幸福過去幾年來在資金圖譜上的一個剪影。

觀點地産新媒體統計，華夏幸福2017年共計發布了超過800億的融資計劃，這里頭還不包括關聯方委托貸款。另外，華夏幸福還獲得了民生銀行以及光大銀行共計700億元的融資授信。

在華夏幸福加大産業園區異地復制的情況下，大規模融資為大體量且長周期的園區建設提供持續的現金流。而且，數據顯示華夏幸福過去一年以來已斥資約300億在土地市場上獲取了近160宗地塊。

在此期間，華夏幸福也在不斷嘗試新的融資方式，例如利用PPP項目發行資産支持票據、永續債融資等等。

永續債計劃與融資新寵

觀點地産新媒體統計，華夏幸福2017年至今公布了五筆共計85億元永續債融資計劃，這五項計劃均為通過信托公司發行信托計劃進行籌資。

如圖所示，這幾筆永續債的初始利率在6%及7%左右，對于信托融資這種方式而言並不算高，但是在3年之後，每年增加3%乃至成倍增長的情況将導致利率最終走高，屆時将為企業帶來相當大的利息償付負擔。

除了上述幾筆通過信托方式融資的永續債，早在2016 年11 月，華夏幸福與興業财富簽署了約30億元可續期委托貸款，並于當月簽署委托貸款協議，興業财富設立專項資産管理計劃並通過興業銀行向華夏幸福發行貸款，金額為10億元，爾後亦簽署了其余20億元。

2016年12月，華夏幸福亦宣布将申請發行50億元的長期限含權中期票據（簡稱“永續中票”），但至今未有更多注冊與發行進展。

2017年半年報顯示，華夏幸福已經發行了105億元永續債，相比期初的10億元增加了95億元。這些永續債在資産負債表中計作權益，利息與分紅亦将以利潤方式在報表中記錄，但目前尚未能獲悉付息及分紅的數據。

北京某國企管理層向觀點地産新媒體表示，自去年來融資渠道收緊之後，越來越多的融資渠道受房企的歡迎，該管理層所在的企業亦選擇了發行永續債的方式來暫緩資金問題。

至于外界擔心的永續債利率高、侵蝕利潤的問題，該人士認為這種擔心是多余的。大多數發行永續債的房企都擁有雄厚的資金實力，在市場融資成本普遍增加的情況下，永續債的利息只是相對高了一些，采取這一途徑更多是解燃眉之急。發行人一般在兩到三年面臨利率調整之時，便會選擇贖回。

包括永續債在内，據觀點地産新媒體統計，華夏幸福2017年以來已采取了約十種融資工具進行融資，額度已超過800億元，其中債權融資及夾層融資是主要構成部分。

值得注意的是，今年以來華夏幸福並沒有新增售後回租融資租賃的動作，這是華夏幸福過去幾年常見的一種融資途徑。與此同時，華夏幸福也開始運用一些新的融資方式如PPP項目資産支持證券。

2017年3月，華夏幸福首單PPP資産證券化項目獲準發行，規模為7.06億元，1年期優先級資産支持證券票面利率僅為3.90%，但不及原計劃的20億元。

8月份，華夏幸福發行國内首單PPP資産支持票據，由華夏幸福提供信用支持，以固安新型城鎮化PPP項目中提供市政物業服務而享有的收取物業服務費的權利為基礎資産，發行規模2億元，同樣不及最初的10億元募資計劃。

随着華夏幸福開始向海外拓展，華夏幸福期内也宣布了10億美元的境外債券，用于發展海外項目。不過，據股東大會上管理層披露，華夏幸福在海外的項目中，僅有印尼項目是正式簽約並開始建設的，其他項目停留在備忘錄階段。

從利率來看，觀點地産新媒體觀察到，華夏幸福2017年7月獲批的50億公司債，四年期及五年期利率分别為6.2%及6.6%，總體要比2016年的公司債要增加100個基點。去年一筆180億的私募債四年期利率約為5.2%，五年期利率介于5.2%-5.4%之間，這一變動與市場大環境相一致。

據悉，由于政策上房地産、産能過剩等行業融資受限，2017年前三季度，債券市場不管是發行期數還是規模同比均開始大幅下降，融資成本有明顯上升趨勢。

産城加速里的資金流轉

從最初的固安，到大廠、香河、懷來、永清、浙江嘉善及安徽來安等，華夏幸福産業新城正在加速復制，建設投資規模逐漸擴大，體現為快速融資加速再資金流轉。

觀點地産新媒體從一份固安PPP項目實施方案中了解到，這個投資金額為83.42億元的園區，采取的是“設計-建設-融資-運營-移交”的模式（DBFOT），合作的期限為30年，規範總面積5.5平方公里 。

按照方案的計劃，規劃咨詢服務要在兩年内完成，而土地整理、基礎設施和公共設施的建設服務基本在前10余年完成，基礎設施和公共設施的運營服務和産業發展服務在初步建設後開展。其中，産業發展服務自始至終貫穿整個過程。

在83.41億的總投資額中，土地整理成本達到了48.5億元、基礎設施及公共設施建設成本達8.56億元、基礎設施和公共設施運營成本5.63億元，産業服務成本20.53億元。文章中還提及，社會資本方全投資内部收益率為7.94%。

這僅是一個園區的部分投資，據華夏幸福執行總裁趙威于11月24日的活動上所透露，華夏幸福已經布局70多個産業新城。

園區項目的推進最直接表現為華夏幸福每年在土地投資上的投入，觀點地産新媒體根據上市公司公布的項目數據統計，2016年12月至2017年11月中旬，華夏幸福競得約159宗地塊。與其他房企不同的是，由于産業園的屬性，這里面包括了26宗工業用地。除去一級開發用地，158宗地塊的總面積約929萬平方米，耗資約291.9億元。

華夏幸福2016年12月至2017年11月中土地收購分布圖（單位：宗）

這些地塊分布于河北固安、霸州、廊坊、懷來、大廠；安徽六安、武陟、滁州、來安；浙江嘉興、遼甯沈陽等地……在擴充土儲之時，華夏幸福旗下的京禦地産及九通投資兩個平台下，位于多個區域的子公司也齊刷刷地進行不斷的股權增資與回購動作。

2017年，華夏幸福通過出讓子公司股權引入金融機構進行融資的規模總計接近300億元，這種通過資管計劃或信托計劃進行增資的方式，屬夾層融資的一種，相對其他融資方式成本也要更高。

半年報顯示，期内華夏幸福融資加權平均利息率為5.99%，其中銀行貸款的平均利息成本5.63%，債券平均成本為5.24%，信托、資管等其他融資的平均利息成本達8.15%。對比過往幾年數據，華夏幸福的利息成本總體呈下降趨勢。

而且，分析指，由于華夏幸福引入了較多金融機構為下屬公司進行融資，導致該公司少數股東權益快速上漲，該公司或面臨股權回購風險。

2017年三季報顯示，華夏幸福所有者權益為617.9億元，較年初增長62.5%；歸屬母公司權益為374.52億元；少數股東權益為243.39億元，相比年初的126.7億元增幅達到92.1%，占所有者權益比重為39.4%。

不過，總體來看，上半年，華夏幸福的資産負債率及淨負債率相對有所下降，但資産負債率仍然處于高位。在負債增加的同時，華夏幸福有息負債也持續增長。大公國際出具的債券跟蹤評級報告顯示，截至2017年3月末，華夏幸福總有息債務為834.60億元，較2016年末增長15.57%。

華夏幸福2013年至2017年上半年負債率走勢

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