報告 | 租購並舉風口下長租公寓的繁荣與洗牌

自2015年開啟的加快住房租賃市場培育政策的發布，及至如今“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的定調，政策加持之下，國内住房租賃市場的發展正如火如荼。

從政策傳遞的信号來看，扭轉以個人業主為主導至租房機構化正成為時下調控的一大趨向，而目前房企、中介、品牌運營商及互聯網、資産管理方競相角逐的長租公寓顯然成為解決國内住房租賃市場痛點的重要舉措。

長租公寓

熱鬧的市場

傳統的住房市場中，個人或家庭主要通過租賃、買賣、申請保障性住房和自建等方式獲取居住的房屋，自有産權住房和租賃住房長期構成了國内住房市場的二元格局。

從統計的數據來看，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，占比達到了76%，超過了發達國家将近15個百分點，這也是國内租賃市場尚不成熟的原因和挑戰所在。

而在住房租賃市場中，個人業主租賃又構成主體。一組數據顯示，中國住房租賃市場GMV為1萬億元，其中品牌公寓的數量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%，不過，2015年可以看作是住房租賃市場機構化的一個轉機。

2015年1月，住建部發布了《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，該意見明确支持地方建立住房租賃信息政府服務平台、支持房地産開發企業出租房源、推進REITs試點和支持從租賃市場籌集公共租賃房源。恰逢房地産新房開發日漸見頂之時，與廣大的存量市場相關聯的住房租賃市場成為資本投資的政策新風口。

可以看到的是，這一領域已經由品牌公寓的試煉場變成了包括房企、中介及互聯網、資産管理等各方資本競相角逐的領域，這個市場正如政策導向所希望的，其供給主體正變得多元化。按照住房租賃市場中機構的供給主體的不同，目前國内長租公寓可劃分的類型和相應的玩家主要有：

品牌運營商、中介機構、傳統酒店

來源： 觀點指數整理

快速加碼布局的房地産企業

風口里的繁荣與洗牌

與所有行業的發展一樣，在長租公寓這個藍海中，規模成為企業共同的追求。

2012年創立的YOU+，在2014年爆紅後，以廣州鳳凰店一家營業門店為起點，布局的版圖開始跨越省域向全國進發；2014年轉型白領公寓市場的樂乎創始人、CEO羅意一定沒有想到，正是他的這一選擇使得四年後的樂乎成為了北京集中式長租公寓市場占有率位居首位、並廣泛布局一二線熱點城市的公寓品牌。

此外，酒店類的魔方也以15個主要城市的覆蓋、遙遙領先的規模占據了國内集中式長租公寓品牌的首位。

然而，群雄並起之下，必然帶來多個品牌的混戰，房企、互聯網企業和中介的加入也讓這場戰役更加激烈，在過去的兩年里部分出租率較低以及盈利艱難的品牌漸漸淡出行業視線，這意味着要在這個崛起與洗牌並行的風口中成為最終赢家，資源整合似乎是衆多公寓品牌目前的選擇。

事實上，不同的公寓主體有着不同的優勢和缺點：進入市場較早的品牌運營商經營方式靈活，市場靈敏度高，有着豐富的一線經驗和軟硬件的積累，但資金和資源卻是其共同的弱勢；酒店類的公寓品牌在存量物業運營方面有着豐富的經驗，運營效率也較高，但其資金實力仍然比不上後來者中的房企；作為房地産行業中的主體，房地産企業在資金和資源方面占有絕對的優勢，但其和中介類的公寓品牌一樣，在運營、産品和服務理解方面的能力還有待提升。

從目前長租公寓的構成主體來看，房企、品牌公寓、中介和互聯網企業呈現出合作與競争的格局。其中目前強勢切入的房企，除了自創品牌以外，亦采用和其他品牌合作的方式進行快速布局，其合作的形式有委托管理、合資公司、戰略入股以及直接收購。

例如，萬科在推出泊寓品牌的同時，也在旗下的高端房源中引進了恺信亞洲進行合作；復地和金茂将開發的項目委托給未來域進行管理；保利牽手優客逸家合作星座主題公寓；上海地産也牽手優帕克推出地産優家；此外，復地亦作為戰略入股人投資了樂乎。

值得注意的是，在行業整合大潮之下，國企以及互聯網企業或将成為住房租賃市場新興力量。上海近期出讓的2宗“只租不售”用地均由區屬國企以超低價獲得，深圳新組建的國有租賃企業人才安居集團開始運營，未來将籌建40萬套人才房，70%為公租房，可見政策支持“國企先行”導向。

此外，在阿里巴巴技術支持打造的“杭州住房租賃監管服務平台”上線兩個月後，京東也成為“北京住房租賃監管服務平台”的中標技術單位，借助在大數據和信用平台的優勢，未來這兩個互聯網巨頭可能也會進入房屋租賃或長租公寓領域。

伴随着更多的資本和玩家進入這一領域，新的賽道規則也正在慢慢建立。

誰在賺錢？

按照租賃房源的不同，目前長租公寓的盈利模式一共有四種：自有長租公寓、輕資産集中式、輕資産分散式和業主委托管理的盈利模式：

不同的盈利模式下，各長租公寓品牌的盈利不盡相同，但前期成本投入大、利潤回報率不高、回報較長卻是這個行業的共同的痛點。

雖然從目前市場情況來看，開發商對長租公寓長期回報率的目標多定在6%-7%，但事實上很多公寓品牌企業的回報率仍然達不到1%，萬科董事會主席郁亮也曾表示，萬科的長租公寓如果能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。

已經試水公寓市場兩年有余的世聯行，公寓業務目前仍然處于虧損階段。公司2017年中報顯示，由于擴大公寓管理規模，上半年公寓管理業務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資産服務業務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

加速布局冠寓的龍湖對長租公寓的未來盈利則比較看好，此前在中期業績會上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資産的内部回報率可以達到15%以上，毛利率35%以上。重資産模式的内部回報率在10%左右，毛利率高達65%。

就目前行業而言，盈利模式有待探索，成本和空置率管控是長租公寓盈利的兩大關鍵點。

從綜合的數據來看，在前期投入中，除了房源獲取資金以外，裝修改造是另一最大的支出，這也是考驗品牌運營資源整合能力的一環，其中的影響因素包括了裝修標準的高低和空間設計的适宜性、品牌資源整合等技術指標。

對于房企而言，相比品牌運營商和中介機構，房企擁有更為完善的産業鍊條，用打造、運營房地産項目的模式來運作長租公寓這一類型産品，在搶灘這一細分市場的過程中雖然後發，卻依靠着雄厚的資金實力和運營優勢先聲奪人。

此外，提供增值服務亦是長租公寓品牌企業尋求的另一利潤增長極點。據悉，不少長租品牌公寓開設了社區平台，為社區住客提供清掃、空間運營等服務。

長租公寓未來

1.住房租賃需求擴增，住房品質提升下的市場擴容機遇

随着購房門檻提升和近期“租售同權”在12個城市的試點，未來住房租賃需求将逐漸擴增，會有更多的人進入租賃市場。

有關的統計分析就指出，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。這當中以新就業的大學生和外來務工人員為主要群體，而未來3-5年，中國約有2億人進入租房市場，租金規模将超過1.5萬億元人民币。

該報告預測，未來10年，我國租房市場租金交易額将接近3萬億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金交易額将達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額将超萬億元。

另一方面，今年7月發布的《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》顯示，“90後”租房人群已經占比39.9%，首次超過“80後”，成為租房主力。與“80後”的租房前輩們不同，“95後”對于租房最關心的問題已不再是租金，而是生活品質。

在經濟高速發展的背景下成長起來的“95後”，物質條件比“80後”更加優越，對于租房自然也表現出更高的標準和需求。數據顯示，17.55%的畢業生願意拿薪資30%—50%去租房。

相比發達國家，集中式公寓龍頭公司的占比約為20%-30%，國内長租公寓還有巨大發展空間，未來市場規模至少會在萬億元以上。

2.“租購並舉”下的“只租不售”土地出讓改規和REITs的曙光

自構建“租購並舉”住房體繫提出以來，各城市在土地出讓環節出現了更多元化的因素，自持比例成為新的出讓新規，北京、上海2016-2035年的總體規劃中，租賃類住房占據約30%。

“只租不售”的土地性質改變意味着，大成本的自持租賃住房資産必然需要相應的融資渠道的支持。

10月23日，國内首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——“保利租賃住房REITs”獲得上交所審議通過，這意味着金融政策在租賃市場大放通行綠燈，讓大衆看到了國内REITS形成的曙光。

服務式公寓：變與不變

金字塔尖的服務者

在某種意義上，長租公寓和服務式公寓的並未有那麼明顯的界線。

和概念定義一樣，服務式公寓的最大特點是“服務”，這種融合了酒店式管理和居家特征的業态，既區别于一般的酒店業态，也因為具有會議室、會客廳等商務辦公功能也區别于大多數長租公寓。

最大的區别則在于，按照消費群體的劃分，服務式公寓可以說是為金字塔尖人的服務者，其面向的是住房租賃市場中規模有限的高端涉外商旅人士，但也是國内較早具有連鎖品牌的住房租賃業态。

不過，從目前國内的品牌來看，服務式公寓領域仍然為外資的、國際連鎖品牌鎖定絕大部分的市場，國内的服務式公寓品牌主要有：

從商業模式來看，這些外資的國際連鎖服務式品牌的復制模式就像酒店的方式一樣，即TS+MC的模式，TS就是提供技術服務，告訴你如何做産品，MC就是産品做好後委托管理，收取部分管理費用，同時還有品牌使用權。

相比長租公寓，服務式公寓在産品溢價方面必然有更大的空間，但正因為面向高端客戶，其對于産品建造、設計，以及運營商的品牌、規模、成熟度、人員素質等都有更高的要求，由此也造就了如今外資國際連鎖服務式公寓品牌地位的穩固性。

打破現狀：國際品牌下沉和國内品牌崛起

不過，随着國内市場的發展和服務式公寓的客群的變化，服務式公寓也出現了國際品牌下沉的現象。

北美高端服務公寓品牌——奧克伍德服務公寓的辛明曾介紹：2005年奧克伍德進入中國市場之時，租客全部都是外籍人士，既是華人也是外企，但近年來，外籍租客的比例一直在下降，随後的客戶中華人明星開始增多，一方面是跨國企業的CEO越來越少，國内的“富二代”越來越多，二是跨國企業在發展到一定程度後，企業的人員開始本土化。

以優帕克的數據來看，在優帕克發展的這15年里，公司的主要客群是外籍高端商務人士。截至2016年，其中國籍租戶不僅突破了0的記錄，並且占比将近一半50%，此外租客的平均年齡也由以前42歲下降到34歲，這說明，最近5年中國的更年輕、更高收入的人群增速是非常大的。

可以看到的是，在近兩年里，國内最大的服務式公寓品牌雅詩閣也開始針對互聯網和客群變化作出調整。

2015年，雅詩閣公寓信托主導财團投資短租平台途家，並合資成立雅途物業管理公司；2016年，雅詩閣與途家成立合資品牌途家盛捷，正式進入中端服務公寓市場。另外，針對新一代住客體驗，強調社交、互動因素，6月15日，雅詩閣全新住宿品牌lyf在中國亮相，並宣布在中國和新加坡兩大市場獲得三份管理合同。

此外，本土的服務式公寓品牌也瞄準了客群變化和國内政策變化帶來的巨大的機遇。優帕克在2004年進入服務式高端公寓領域，但在很長一段時間里都比較低調，而在近兩年，優帕克開始進軍集中式長租公寓領域，並與上海地産集團合作管理全國最大的中高端人才公寓。

2017年，優帕克相關人士表示，未來公司将一方面和大業主，即房地産商成立合資公司，做一些股權投資，另外一種是和基金合作，並透露公司已經成立一個相關的團隊，進行上市的前期籌備。