觀點指數 | 北京10月報：一二手成交低迷 住房租賃起步

觀點指數 沒有意外，與其他一線城市走勢類似，北京“銀十”樓市成交也不如往年，甚至可以說出現了下跌。

數據顯示，2017年10月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1927套，環比下跌6.1%，同比跌幅則達到55%。其中，别墅網簽305套，環比增長18.7%；自住型商品房網簽僅1套；其它新建商品住宅網簽1621套，環比下跌9.2%。

與此同時，10月份北京二手房成交了跌破7000套，僅為6778套，環比下跌33.1%，成為今年内二手房成交最低月份。

在樓市成交失色之余，北京土地市場供應也表現平平，共新增土地供應5宗，包括居住類用地2宗，商服金融類用地3宗。土地成交方面，10月份北京共成交11宗土地，其中包含居住類用地9宗，較上月的6宗為多。9宗居住類用地成交金額為261.5億元，整體溢價率31.50%。

雖然“面粉”成交不算理想，但在政府大力倡導的住房租賃方面，北京已有相關的規範管理文件出台，並于于10月31日正式實施。

此外，為落實住房租賃監管平台建設，京東旗下全資控股公司北京京東尚科信息技術有限公司成為北京住房租賃監管平台技術合作項目的中選單位。

“銀十”成交低迷 繼續徘徊

自“930”及“317”兩輪調控下，2017年北京新建商品住宅網簽量一直在低位徘徊。

數據顯示，前10月北京新建住宅成交量為20621套，同比下降達50%，並創下了北京新建住宅商品房10年來有網簽數據的歷史新低。

而據北京市住建委公布的成交數據顯示，10月份北京新建商品房成交額約163.76億元，與9月基本持平；共成交2413套，環比減少730套。其中，居住類産品（普宅、豪宅、别墅、自住房）成交額約131.23億元，環比成交平穩；共成交1997套，環比減少608套，成交均價46226元/平方米。

在10月北京的新房交易中，成交量最多的分别是朝陽區、豐台區、密雲區、石景山區和大興區。其中，朝陽區成交量超過300套，豐台區、密雲區超過200套；而成交量一向不超30套的西城區則成交了118套，東城、懷柔則以個位數的成交量排在末位。

成交均價方面，随着高端産品預售證的發放，北京10月份在高單價項目上的成交占比稍有增加。數據顯示，均價在10萬以上的成交占比為0.7%；8-10萬元的成交占比為8.7%，環比增1.9%；均價于5-8萬元之間的成交占比為34.2%，環比減0.3%；3-5萬元的成交占比14.3%，環比增3.6%；均價3萬以下的成交占比為42%，環比減5.5%。

供應方面，北京10月預估有11項目入市，但僅有4個新房項目入市供應，包括k2十里春風、泰禾昌平拾景園、電建金地華宸及萬科翡翠公園，新增房源分别為648套、349套、168套、132套，共1297套，總面積約達14.30萬平方米。

對于供應的低迷，有分析就指出，北京住宅市場供應量一向不高，基本以老項目加推為主，也導致今年“金九銀十”表現不佳，預計未來成交量亦不甚樂觀。

而在二手房方面，北京10月份北京二手房成交了跌破7000套，僅為6778套，環比下跌33.1%，成為今年内二手房成交最低月份。另外，從1-10月看，北京二手房簽約量約11.7萬套，同比跌幅更是達到50%。

二手房價格也呈現下跌态勢，事實上，北京二手房價格從今年4月開始到10月，6個月間價格累計下跌15%左右，個别區域二手價格跌幅甚至接近20%，價格大約已回到了春節前水平。

除此以外，還有消息顯示，因受調控政策加碼影響，環京區域的燕郊和香河也出現較大跌幅。截止到今年9月，燕郊二手房成交量已經跌了90%，成交均價也下跌26.9%；新房也基本停滞，陷入低迷。

不過對于10月份北京差強人意的樓市，有分析就認為，這主要是受十一長假的影響而導致簽約量下滑，目前整體市場仍處于7月以來的低位。

分析還預計，随着樓市調控政策進入平穩周期，北京市場進入低谷，且預計後續市場還将繼續在低位徘徊。

土地成交領先 租賃起步

雖然成交市場不景氣，但土地市場則繼續有不低的成交額。據觀點指數了解，繼9月份以207.2億元成交六宗地塊之後，北京10月份成交經營性用地增至9幅。

整體來看，10月份北京共成交居住類用地9宗，較上月的6宗為多。9宗居住類用地成交金額為261.5億元，成交樓面價27724元每平米整體溢價率為31.50%。

而且10月北京宅地的出讓形式依舊是設置了限定銷售價格、地價上限、競報企業自持商品住房面積比例、高標準商品住宅建設方案等。最終，5宗土地進入了競報企業自持商品住房面積比例程序，最高自持比例為海澱區四道口地區I地塊的36%。

此外，當月成交的9幅地塊中，順義區後沙峪鎮馬頭莊村SY00-0019-6005地塊的溢價率最高，達50%；其次是昌平區北七家鎮東三旗村011地塊，溢價率48.8%。

據北京中原數據顯示，今年前10月北京土地成交總額達約2130億元，較去年全年的860億元大增1.5倍。而且繼續領先全國，位土地成交額榜首。

另外，在土地供應方面，2017年的北京土地主要集中在3月、6月及9月推出，有觀點表示，北京土地市場始終保持着一月集中供應，後兩月少量供應的節奏，依此節奏推算，10月、11月的供應量基本上不會大幅增加。

而據觀點指數了解，10月份北京共新增土地供應5宗，數量不多，包括居住類用地2宗，商服金融類用地3宗。不過5宗地塊的起始總價達約209億元。

其實在老生常談的樓市與土地之外，近來被政府大力倡導的住房租賃方面，北京算得上是先頭部隊。

早在9月29日時，北京市就曾對其于2017年8月17日至8月25日公開發布的《關于加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》的相關意見和問題作出回復，並對《通知》内容進行了完善，明确《通知》的實施日期為2017年10月31日。

《通知》從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監管平台、提供便捷公共服務，明确住房租賃行為規範、維護當事人合法權益，加強市場主體監管、提升住房租賃服務水平等四個方面提出加快發展和規範管理北京市住房租賃市場的具體措施和要求。

《通知》進一步完善後，在北京市現有義務教育政策要求的本市戶籍家庭适齡子女須在戶口所在地接受義務教育基礎上，規定本市戶籍無房家庭适齡子女按照相關規定可以在租房所在區接受義務教育，在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權”方面邁進了一步。

《通知》規定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續”，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。

此外，北京市住房和城市建設委員會網站10月20日公布，為落實住房租賃監管平台建設，京東旗下全資控股公司北京京東尚科信息技術有限公司，成為北京住房租賃監管平台技術合作項目的中選單位。