原報道 | 金融街春秋：商用之王的二十四載長路

觀點地産網 沉寂近兩年之後，金融街在2017年逐漸蘇醒。

觀點地産新媒體查閱，2017年以來，金融街已先後在重慶、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等地攬獲9宗共約68萬平方米地塊，耗資近140億。此外，金融街還宣布，拟在河北石家莊新華區投資150億元打造中央商務區。

相較于碧桂園、融創、中海等活躍的身影，金融街在土地市場出現的概率並不頻繁，但如果和前兩年的金融街相比，今年的金融街又似乎已有所不同。

年報顯示，2015年，金融街新獲取項目4宗；2016年，新獲取項目2宗。

2017年8月30日晚，金融街在廣州舉行了一場口号為“生活從融開始”的盛大品牌發布會，金融街控股董事長高靓在活動現場表示：“在房地産的下半場，可能會進入到一個勻速發展的階段，這個階段呈現出跟上半場不太一樣的風格，會慢慢形成不同的發展模式的陣營，一類可能是以規模和速度為主，另一類是小而美做精細化市場的一類公司，兩類公司都會活得很好。”

顯然，在經歷了一場調整之後，金融街已經在尋找未來的發展之路。

風起北京

東臨太平橋大街，西自二環路，北起阜成門立交橋畔的中國銀行大廈，南到復興門立交橋東北側的中國人民銀行總行，全長1700余米、寬600余米，在北京的市中心，這樣一條具有濃郁時代特色的現代化建築群，就是“金融街”。

金融街最初的發展，恰恰就與北京金融街息息相關。

1993年，國務院批復的《北京城市總體規劃》明确提出：在西二環阜成門至復興門一帶，建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行金融機構總部，規劃占地面積1.18平方公里，總建築面積400萬平方米。

承載着建設國家級金融管理中心的重任，金融街控股的前身北京金融街建設集團應運而生。經過7年的開發建設和運營，北京金融街發展卓有成效，建築不斷落成，知名企業和金融證券機構相繼入駐。

2000年，北京金融街建設集團收購重慶華亞，完成資産整體置換與主營業務變更，公司成功在深交所上市，正式啟用金融街控股股份有限公司名稱，簡稱“金融街”。

成功實現上市之後，金融街開始實施“立足北京，面向全國”的戰略布局，希望将北京金融街這種以産業整合帶動區域發展的“金融街模式”向外復制，並于此後幾年間相繼進入重慶、天津等城市。

除此之外，金融街亦開始嘗試多元化業務模式，逐步進入住宅、度假産業、酒店、購物中心、資産管理、産業園區等業務領域。

2005年，金融街惠州置業有限公司成立，全面啟動200多萬平方米金海灣國際濱海旅遊區的建設；2006年金融街（北京）置業有限公司成立；同年，公司第一座自持酒店——北京金融街麗思卡爾頓酒店正式營業；2007年金融街購物中心正式開業；2010年，北京金融街資産管理有限公司成立；2014年，創新發展模式劃定固安、武清兩大産業園區。

商用壁壘

然而，盡管多樣化嘗試多種業務類型，金融街迄今為止最為人所稱道的，仍然是其最開始的以産業整合帶動區域發展的“金融街模式”。

正所謂“成也蕭何，敗也蕭何”，金融街曾經最引以為傲的商用物業，也是這麼多年來制約其快速發展的原因所在。

金融産業作為彼時乃至當下的朝陽産業，以其引入來帶動區域的發展，無疑是很好的概念；而金融街作為國企，背靠政府政策支持，做起此類項目來說也再适合不過。然而，即使是實力強勁的國企，亦難以承受商用物業之重。

以北京金融街為例，劃定時間軸，從項目落地到最終建成再到成功引入産業發展起來，耗時超過7年的時間；金融街在重慶的模式同樣如是，2002年金融街落地重慶，到2010才成功實現金融産業導入，前後發展超過8年。

在這過程當中，無疑需要金融街投入大量的人力、物力和财力。因此，我們看到，金融街近幾年來做得最多的就是融資的動作。

2015年，金融街實現直接融資177億元，其中海外債券15億元、中期票據52億元、公募公司債90億元、私募公司債20億元。

2016年，金融街又通過通過發行私募公司債、公募公司債等募集資金90億元，取得63億元中期票據注冊額度，取得66.5億元資産支持證券發行額度。

然而，雖然國企擁有着較強的融資能力，但在源源不斷資金投入下，金融街似乎也有些分身乏力。

可以看到，金融街近幾年在銷售簽約金額、營業總收入、淨利潤、土地儲備等方面，幾無太大的變化。這也意味着，在商用物業以外，金融街在其他業務發展上，並沒有激起太大的水花。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

值得注意的是，雖然租賃規模增長緩慢，但金融街出租物業的租賃收入在穩步提升，並且提升的速度高于出租面積提升速度。這意味着，金融街這種核心商圈商用物業自持的模式，一定程度上來說，未來的租金收入說可期的。

路在何方

經過24年的多元化嘗試和摸索之後，金融街已經嘗到重商用模式所帶來的酸甜苦辣，盡管高靓公開喊話要“小而美”、“做精細化市場”，但金融街顯然也明白，以過往的商住比重，難以推動企業繼續負重前行。

金融街官網顯示，堅持地産開發和自持運營雙輪驅動，逐漸形成了“以商務地産為主導，适當增持優質物業，以住宅地産為補充”的業務發展模式。金融街控股在一線城市和區域中心城市進行房地産開發，重點增持一線城市核心區域的寫字樓、商業物業，提升全價值鍊運營能力，逐步實現公司向資産管理的轉型升級。

近年來，以旅遊、度假、養老、科技、金融、創新為主題特色小鎮的開發、運營，成為公司的新業務增長點。

揚長避短，增持一線城市核心區域的寫字樓、商業物業，顯然是金融街從近年來商用運營上得出來的經驗，但在增持一線核心優質商用物業之外，種種迹象顯示，金融街亦有意加大在住宅銷售物業方面的發展力度。

2013-2016年銷售簽約情況顯示，金融街在商務産品銷售簽約金額上情況波動較大，但在住宅産品銷售簽約金額上卻呈現歷年增長的趨勢。

另一方面，觀點地産新媒體查閱金融街2017年以來的拿地情況，關注到的是，除了3.1億拿下的重慶沙坪壩組團以外，剩余地塊大部分都是住宅比重偏重的地塊，包括28.6億拿下的北京豐台舊改地塊、7.44億拿下的河北廊坊地塊、6.7億拿下的成都錦江地塊、22.9億拿下的北京大興黃村地塊、11.75億拿下的佛山三水地塊、22.6億拿下的重慶禮嘉地塊、35億拿下的天津黃村地塊等都是純住宅用地或者商住用地。

然而，在地價持續高漲、拿地條件限制越來越多背景下，金融街的道路仍将面臨挑戰。