佳兆業中報會實錄 | 郭英成：現在我覺得很開心、快樂

觀點地産網 復牌後的第二次業績發布會，面對鏡頭的郭英成看起來輕松了許多。

8月29日下午，佳兆業集團控股有限公司發布2017年上半年業績報告，嚴格來說，這也是佳兆業復牌後交出的首份成績單。

業績會首個環節慣例是拍照，主席兼執行董事的郭英成、聯席總裁兼執行董事麥帆、獨立非執行董事饒永、執行董事喻建清、首席财務官兼公司秘書黃志強和高級顧問譚禮甯六位管理層均以一身黑色西裝配上白襯衫的形象出現在會場。

半年前首度回歸後，外界對于佳兆業的注意力已逐漸從郭英成個人轉移到了企業的實際運營，因此到場的近百位媒體以及投資者也幾乎都是帶着“這家近乎重生的房企現在如何”的問号而來，而作為佳兆業掌門人郭英成也需要在這有限的一個小時里，用一份成績單來重塑市場對佳兆業的信心。

有意思的就是，業績會中觀點地産新媒體現場觀察到，有媒體舉着錄音筆問郭英成，“回來半年了，口味有變了嗎？以前是酸甜苦辣，現在是什麼？”

“現在，我覺得是開心、快樂。”郭英成如是笑容燦爛地回應。

負債比例還是不錯的

佳兆業半年報披露，上半年佳兆業銷售同比增長了63%至225億，毛利率33.3%，比去年同期增加15.7個百分點，核心淨利潤由淨虧損9.08億變為盈利11.35億，現金亦從2016年底的165.72億上漲到248.01億。

對于現場媒體幾次提及市場和規模預期，郭英成就“穩重”地回答：佳兆業還是以房地産為主業，銷售每年保證30%左右的增長，不會盲目追求大的規模，並預計下半年銷售變化不會很大，“國家的宏觀調控和信貸方面的收緊，我們會認真努力，做好下半年的銷售”。

至于拿地，目前土地儲備已達2160萬平方米，同時手握占地面積超1400萬平方米城市更新資源的郭英成則表示“不着急”，看機會，會更多會尋找並購、合作的項目。

經歷早前一輪風波後，佳兆業目前現金和負債問題是市場尤為關注的方面，因此在規模、拿地之外，佳兆業債務融資情況也成了這場業績會讨論的重點。

觀點地産新媒體了解到，目前佳兆業的融資成本也還在8%的水平，而截止2017年6月30日佳兆業的總資産約1916.16億，總負債為1666.59億，按此計算，佳兆業目前的負債比率仍在約87%的較高水平。

對此，郭英成並不否認目前佳兆業的負債确實偏高，他說“針對負債的問題，我們會認真控制和認真檢讨。”

同時，其也表示，佳兆業並非純房地産公司，而是一個包含城市更新及房地産開發兩項業務的一二級聯動企業，因此負債也主要分為兩部分。

目前佳兆業共有40多個城市更新項目，而在城市更新業務中，每個項目的一級開發周期都是5年左右，所以需要投入不少的資金，這部分的負債确實會因此偏高。但若撇除城市更新部分，只算房地産開發土地儲備部分的負債，“我們的負債比例還是不錯的，董事會還是覺得能接受的。”

至于未來要如何降低負債，郭英成就透露，目前佳兆業正嘗試在城市更新項目上與其他企業合作，賣出項目一部分或者為其他開發商的城市更新業務提供服務，通過合作來降低城市更新部分的負債。此外，在目前舊改政策逐步明朗的情況下，佳兆業亦可通過加快城市更新項目的手續完善來降低負債。

希望毛利有更好表現

“毛利率方面，希望在行業中有更好的表現，保持發展較好的水平。”在回應負債偏高問題的同時，郭英成業績會中不忘說明，目前佳兆業33.3%的毛利率在行業中具備優勢。

他認為雖然城市更新項目增加了佳兆業降負債的難度，從另一個角度來說，卻又為佳兆業提供了彎道超車的機會。

“佳兆業與衆不同的就是舊改方面做得比較多。”郭英成表示，十幾年前便靠城市更新起家的佳兆業儲備了不少位于深圳、廣州、上海、珠海的舊改資源，“這一塊不能小看，城市更新未來會對我們公司帶來很好的表現，以及穩健的資源，這一塊是非常有競争力的。”

他強調，城市更新成功率很高，未來将對佳兆業的毛利率有很大的支撐作用，且目前項目的資源已經在逐步釋放，未來會轉入土地開發，提供更多的資源。

郭英成披露，為了避免城市更新項目一直拖累負債，佳兆業還計劃未來引進金融機構或其它夥伴合作開發項目，並将此作為常态的發展模式。他續稱，目前有一個已引入合作夥伴的城市更新項目，毛利率已經達到60%以上。

與此同時，郭英成亦首次道出了佳兆業為何如今大力拓展多業态業務的原因：旗下的城市更新項目中雖然住宅部分占比達到6-7成，但其余的面積均為配套業态，“你不做也不行，這些事情如果我們不做，就只能找别人做。”

因此，與其被逼着做，郭英成覺得不如化被動為主動，佳兆業亦由此進入醫療、科技、健康、教育、産業、長租公寓等領域，“現在已經基本成形了，現在團隊搭建、經營目標已經做得非常不錯。”

據觀點地産新媒體了解，出于此目的，去年底佳兆業即斥資1.97億港元收購美加醫學12.05%的股權，計劃未來将其科技醫療引入到城市更新項目中作為配套的業态。

郭英成提出，佳兆業未來多元化業态成熟後，将會考慮分拆上市，目前較為成熟的物業闆塊就已在準備分拆上市中，“當然我們現在還是地産為主，但是會調整經營業态，以及尋找新的發展機遇。”

提及機遇，經歷重生的郭英成連說了三個感謝，“因為粵港澳大灣區提出以後，我發現有很多的機會，所以我們要感謝國家，感謝廣東省，感謝深圳，給我們提供了這麼良好的位置。”

以下為佳兆業集團控股有限公司2017年中期業績會現場問答實錄：

關于拿地與布局

現場提問：我有兩個問題，第一，之前佳兆業可以說錯過了深圳樓市暴漲的機會，所以想請問管理層，在重新步入正軌之後，公司對規模的規劃是怎麼樣的？管理層對佳兆業的定位又是什麼樣的？

郭英成：佳兆業的主業還是以房地産為主，我們還是以穩健、穩重，根據國家的宏觀調控和自身的公司的發展能力來定位我們的發展要求。

房地産方面，我們希望每年保證在30%左右的增長，這點應該是能做到的。另外佳兆業也在做一些多業态，主要是城市更新這一塊。這一塊不能小看，城市更新對我們公司未來會帶來很好的表現，以及帶來穩健的資源，是非常有競争力的。城市更新里還有不少的業态，特别是教育、産業、科技、健康等等。

城市更新我們已經嘗試了幾年，現在已經基本成形了。我們的團隊搭建，包括經營目標，已經是落實得非常不錯了。

佳兆業未來還是以深耕一二線城市作為我們的首要目標，我們希望這一塊從毛利率和發展方面，能夠在行業當中有更好的表現。

另外，我剛才也提到了，我們會保證在力所能及的範圍内，包括在符合國家大政策的情況下，我們的土地儲備年漲30%是可以做到的，這一塊我們是非常穩健的，我們也非常穩重地看待現在的市場，我們在任何時刻都會遵守我們國家的法律法規和遵守市場需求，我們也不會盲目追求大的規模，我們會做一些精品，或者做一些相對而言剛需里頭比較高檔的住宅。

當然我們在規模上的變化，首先我們有一個新的産業鍊條，就是國際樂園這個闆塊，希望有空邀請到大家到深圳去看我們的國際樂園，去體驗一下，我們這一塊的增長會比較快，因為現在有符合國家的十三五規劃的政策，特别是旅遊闆塊、健康闆塊。

現場提問：拿地方面，我們看到上半年的淨現金流還是負的，我相信在拿地上，我們每年支出還是不少的，今年全年的預算，還有我們對于拿地的規劃是怎麼樣的？

郭英成：關于拿地問題，我們要看資金流有多大，當然我們現在從土地儲備來說，我們是不着急的，另外我們要拿的話，也是看機會，看能不能有一些收購，或者是更多的合作。

現場提問：上次主席說我們深圳東角頭那個地塊是一個黃金寶地，現在過了半年之後，項目的進展怎麼樣？

郭英成：東角頭這個項目是一個優質的項目，這里算是深圳的一個鑽石寶地或者是黃金寶地。我們現在這個是一個合作項目，我們正在做一些土地的工作。手續方面的問題，我們原來收購的時候就已經完善了手續。它90%以上的面積都是住宅，所以土地手續上是沒有問題的。現在我們在跟政府在做一些調整的工作，希望到年底我們能夠把整個土地的手續完善。

我們這個地也不急着開發，因為這種地是在海邊的土地，特别是在前海片區的土地，又是臨海，我想這一塊我們會好好讓它産生價值，這一塊的土地價值是非常好的。

現場提問：公司很多土儲都在一二線，占比有八九成。但是今年一二線有這麼多的調控，咱們的一些銷售可能會受到抑制，未來有沒有改善的計劃，要加大三四線的投入？

郭英成：其實佳兆業以前也發展過三四線，特别是在2009年上市以後，但是我發現我們這個團隊到三四線就打不了仗了，三四線不是我們的強項。特别是深圳的企業發展三線、四線城市，我相信也是遇到了這個問題。所以我們後來花了4年時間逐步加大力度調整，調整到一二線來。我們還是堅持我們自己的能力和自己的優勢，所以我們還是繼續發展我們的一二線城市。同時我們在一二線城市再發展一些服務性的産業，比如說科技産業和長租公寓這一類，我們覺得在一二線城市，這一塊的機會還是有的。

當然三四線城市我們是少發展，也不是沒有，我們的占比比較少，現在也有，比如說在惠州、東莞，這些都是屬于三線城市，我們都在發展，並且發展得不錯，它主要是圍繞着一線大城市的周邊，在這些地區發展。

現場提問：公司有提到非常看好大灣區的布局，不知道公司在現在進入的大灣區城市，像東莞、深圳、惠州、廣州，除此之外有沒有考慮新進入一些城市？現在大灣區的一些三四線城市，比如說東莞、惠州等，他們的土地地價也越來越貴，公司有沒有一些其它的渠道能夠在這些城市做一些新的布局？

郭英成：在大灣區提出來以前，我們也一直盼望着這一天，特别是深圳大鵬。大鵬位于大灣區核心的位置，現在特别是在旅遊、度假服務這一塊，包括生活消費方面，它都有很大的提升。

大家都會到空氣、環境、水質比較好的有特殊資源的地方度假、購房。我們深圳國際樂園這個項目也是針對這個的。

關于惠州、東莞的布局，我們早已經布局了。我們在惠州和東莞的土地儲備還是不錯的，特别是在惠州，我們在惠州的土地儲備是比較可觀的。我們以前的土地儲備價格相對還是有競争優勢的。另外我們在珠海、佛山這些地方也早有布點了。

我們希望這些城市能穩定發展，能分享大灣區未來的政策，包括大灣區的概念，包括大灣區實際性的增長，特别是房地産的增長。

現場提問：我們有860萬平米的舊改占地，對應到未來的建築面積大概有多少？對應多大的貨值？這麼大的土地儲備，如果我們未來每年200萬平米的開發量，或者加速開發的話，我們是不是還要進一步擴大在深圳的規模？在深圳這種單個城市，你們看到未來合約銷售的空間有多大？

郭英成：舊改從目前來說，我們簽約的面積已經有1400萬左右的占地面積，至于哪個項目能成功，成功幾率有多高，我想從深圳的經驗來說，成功幾率都是非常高的。

另外就是舊改批的容積率有多少，那就要看很多方面的專業問題，特别是要看看它的規劃，政府能批多少，有很多的條件，比如說道路、基礎設施，這一塊确實是沒辦法回答你，但是正常的情況下，容積率都是4以上。

另外，深圳稍微放開了一些，廣州則相對比較保守，可能在4左右，現在還無法根據現有的拆遷面積的容積率有多少來做一個平均。

在我們的三四線城市占比降低的情況下，我們希望未來在一二線城市，特别是在深圳、廣州占有相當高比例的份額，這是我們的目標。

另外，我們的城市更新拆遷速度或者是完善手續的目標比較快的情況下，我們會當成一種常态，引進金融機構或者引進其它的合作單位跟我們來合作開發，這是我們作為一個常态發展的模式。

現場提問：我們說未來兩年會釋放400多萬平米的舊改，我看我們待開發的項目，土地面積是1440多萬平方米，這400多萬是從這里面釋放出來還是另外的土地？剛才您也談到深圳的用地的性質，像這1000多萬平方米的土地的性質，在開發的時候，大概多少是住宅用地？

郭英成：舊改的釋放，現在深圳市的政策和廣東省的政策非常好，在這里要感謝廣東省、深圳市。因為深圳土地資源非常有限，政府非常支持舊改。

我們在城市更新方面已經布局了十五六年，這個前瞻性還是比較不錯的，以前舊改的政策不明朗，現在舊改的政策非常明朗，而且可操作性，以及政府的法規都非常完善。而且現在拆遷立項不成問題的，舊改成功的幾率非常高。

關于舊改的釋放，我們希望城市更新公司每年提供大概200萬平米左右的建築面積，主要是深圳、廣州、上海和珠海這幾個區域，提供土地給我們地産公司來開發。這400萬平米的城市更新，随着政策的明朗，特别是廣州近半年來的政策非常明朗，現在跟深圳的政策是一樣的，我們希望這個400萬的建築面積，在未來能夠實現目標，舊改提供土地給地産公司200萬的目標是沒有改變的，這是能夠實現的。

關于有多少比例是住宅開發的，正常情況下都會占到6成以上，達到7成左右，剩下的是一些配套，包括有些醫療、健康科技等等。

現場提問：想問下你們對國際化這一塊有什麼樣的想法或者有什麼樣的布局？

郭英成：目前來說還沒有，但是我們也在認真努力學習。因為若要進軍海外市場，我們覺得要學習一段時間才能去考慮這個問題。

至于未來會不會發展境外，我們會去努力。當然我們現在主要還是在中國發展。國家目前的實體經濟要發展，包括經濟結構在轉型。我們現在還是以投資中國為主。

關于财務及融資

現場提問：我有注意到我們的報表中，在溢利部分，關于聯營公司和合營公司的業績都是虧損的，虧損的原因是什麼？還有報表中沒有披露成本的結構。

黃志強：關于财務報表這一塊，聯營公司虧損的原因主要是上半年我們收購了一個聯營公司，它在起步階段，它的費用和收入還不成正比，所以才造成了虧損。

現場提問：在收入的分布里頭，公司把銷售分成兩個部分，有一部分是57億，就是已經竣工交付的，另外一個是在建的大概有21億左右的收入，可不可以分享一下這是賣項目的情況，還是什麼類型的銷售？這21億的收入的利潤率水平是多少？往後公司是不是也會有類似的在建項目賣出去？

黃志強：這個銷售的項目都是我們舊改的價值釋放出來，我們是跟人家合作，我們把舊改的項目賣出去一部分，跟他們一起做這個項目，我們對未來的發展，也會朝着這個方向跟人家一起合作，也會把我們舊改的價值一起釋放出來。現在我們這一次舊改的項目，毛利率是超過60%。

現場提問：關于400億的銷售部分，平均的毛利率大概是25%，我們舊改項目毛利率應該是超過40%，其中有大概多少項目的毛利率比較低，這些比較低的項目的毛利率是在什麼水平？

黃志強：剛才說我們這400億的銷售的毛利率是25%，我們這些項目包括一二三四線城市，所以我跟你說這是一個綜合的毛利率。

郭英成：我來補充一下，關于上半年未結轉項目的問題。我們原來布局的是從一二線到三四線，我們從2011年開始，我們就重點從三四線城市轉變到一二線城市，因為我們公司在三四線城市優勢不明顯，賺不到太多錢，所以我們決定從三四線城市逐步往一二線轉。我們當時是根據市場情況，包括我們當時的實際情況，我們為了盡快撤出三四線城市，所以我們這一塊的毛利率也會有些影響。

還有一個就是舊改，舊改的毛利率是比較高的，我們希望未來舊改的深化和舊改的加快，包括舊改方面的土地的提供，我們希望毛利率保證在行業當中或者我們自己發展當中有一個很好的水平。今年上半年我們的毛利率34%就是一個很好的例子，我們希望未來能夠繼續鞏固我們這一塊的優勢。

現場提問：之前說到，您希望公司保持30%的增長，您說的是合約銷售還是說公司的銷售，還是利潤？指的是哪一個财務指標？

郭英成：是指我們的銷售額的增長，當然我們的毛利率也會增長，它是自然現象。比如說我們的年銷售額增長30%，我們的利潤自然也會增長。而且成本控制得好，可能賺的錢還會更多一些。因為我們的規模大了以後，我們的利潤也會正常的提高。

現場提問：我有兩個問題，第一個問題是關于今年上半年簽約銷售的增長速度非常好，請管理層跟我們分享一下對下半年銷售增長的走勢怎麼看，對中長期（未來3—5年）銷售的預期是怎樣的？

第二個問題是，看到上半年毛利率恢復的也非常快，大概有33%左右，在下半年或者全年來看，毛利率大概會維持什麼樣的水準？現在簽約銷售的毛利率大概是怎樣的？

郭英成：上半年的銷售還算可以，我們想下半年應該是變化不會太大。但從目前來說，國家的宏觀調控和信貸方面在收緊。我們會認真努力，做好下半年的銷售的。

現在來看，下半年的銷售不會受到太大的影響，因為我們所在的城市，我們的産品，包括我們的管理、服務還是相當有競争力的，所以這一塊我們覺得還是可以的。

關于毛利率的問題，因為佳兆業與衆不同的就是舊改方面做得比較多，特别是舊改的前瞻性。我們十幾年前就開始做城市更新，以前我們做城市更新的時候是沒有政策的，做到後來出了政策。佳兆業在布局城市更新這一塊是比較早的，所以我們儲備了不少的城市更新的項目，這一塊未來對毛利率的支撐還是不錯的。特别是未來我們的項目已經在逐步釋放，未來會轉入土地開發。

現場提問：我們現在已售未結轉的大概有多少，這部分的毛利率和我們已經入帳的毛利率相比的情況怎麼樣？另外，我們半年實際的現金流還有我們全年的現金流的預測有沒有變化？

黃志強：我們現在的已售未結轉的大概是400億左右，我們預測這個毛利率大概是25%左右。

我們上半年的現金流和下半年差不多，我們預期是打平的，我們保持一個很穩定的現金流，我們的負債雖然稍微高了一點，但是我們總的負債比例從2016年的43%降到6月30号的40%，我們的現金增加了250億。

現場提問：今年上半年佳兆業發了30多億美金的債券，今年下半年佳兆業還有其它的融資的計劃嗎？包括比如說在海外做一些銀行貸款，或者美金債券之類的。

郭英成：我們上半年發那個債券主要是換回以前我們發的債，原來我們的債大概是3億美金左右，後來發了3.5億美金，這里面的3億主要是置換了舊的債務，新的債務大概是5億美金左右。

剛才有一位記者問到佳兆業的負債比例，我要提到的是，我們的債的年限是比較長的，剛剛發的20多億美金都是7年期的債，在同行里面，我們的償債能力是比較強的，我們不但要看絕對的債務水平，同時還要看這個債務的年期。

同時，我們的負債比例是跟會計準則是有關繫的。我們是舊城改造的專家，所以我們很多土地是從舊城改造獲取的，我們進帳的時候還是按成本去算的，特别是深圳的舊城改造，我們在深圳幾百萬平米的土地絕大部分還是按成本去算的。假如你看實際的負債比例，完全是兩碼事。我們不是在公開市場里面買的地。

下半年還是要看市場，我們覺得現在這個市場對我們的債券還是不錯的，我們發這個債券的時候發了4個，換回來了4個，我們的債券在市場里面一直維持在100以上，下半年要看我們的融資需求和整體的市場情況。

我再補充一點，我們的現金水平現在有250億左右。

現場提問：有關我們的融資成本，我們現在每年的利息支出還是非常大，一些債務的利率還是比較高，今年實際的融資成本在什麼水平？我們對之前的債務進行了置換，對後續的一些負債有什麼處理，在融資成本方面計劃降到什麼水平？

黃志強：我們的現在的融資成本大概8%，已經從我們重組以前的9%降下來了一點，我們會一直跟銀行和其它的機構，每一次重組的時候，我們都會把國内的負債比例降低。現金流的問題我剛剛也說了，我們上半年的現金流是正數，不是負數，未來我們的現金流也依然會是正數。

現場提問：今年上半年公司的業績非常亮麗，下半年繼續分紅派息的幾率有多大？

郭英成：一定會實現的。派多派少都是要派的，我希望是多派。但要看到時候實際的情況。派息是一個永遠不能改變的目標，也是一個責任。

關于負債及業務結構

現場提問：今年可能要償還的債務是多少？

黃志強：我們現在的負債12%到15%都是短債，其它的都是長債，在報告里面已經體現出來了。

現場提問：過往以規模擴張為主的房企都開始了降負債的措施，我留意到公司的負債率還是相對比較高的，大概在87%左右，未來我們對降負債率這一塊有什麼措施和規劃？或者還有什麼目標？

郭英成：針對負債的問題，我們會認真控制和認真檢讨。關于降債這一塊，因為我們是有兩個主業務的，佳兆業不是一個純房地産公司，它是一個以舊改、城市更新一二級聯動開發為特色的公司，這一塊我們的負債确實是有點偏高。

當然我們的負債可以分成兩塊，一個是城市更新的負債，因為每個項目的一級開發周期都是5年左右，所以我們這一塊投的資金是不少的。第二個是土地儲備。

所以我們現在的負債水平，假如說我們城市更新這一塊不算，我們的負債比例還是不錯的，董事會還是覺得能接受的。

談到多業态的發展。因為我們是城市更新的運營商，所以城市更新里頭不僅是批住宅，它還會批很多的業态給你，你不做也不行。

所以我們要把被動變為主動。這一些業态中，我們未來可能有文體、國際樂園、商業還有科技。這一塊我們會認真思考以後發展的問題。

佳兆業現在也不是說只做地産，當然我們現在還是地産為主，但是我們還會調整經營業态，以及尋找新的發展機遇。因為粵港澳大灣區提出以後，我發現有很多的機會。所以我們要感謝國家，感謝廣東省，感謝深圳，給我們提供了這麼良好的位置。同時也感謝廣東省提供良好的資源環境和經營環境、經商環境。我們對中國的發展抱有很大的信心，現在我們不但是沒撤資，我們還在追加投資。

現場提問：最近很多開發商都在談降負債。我們公司的負債率還是比較高的，我們有一些比較好的資産，會不會考慮從資産層面，把部分的權益賣出去，收點錢回來把負債降下去嗎？這里算是有兩個問題，一個是舊改項目我們除了開發、銷售以外，有沒有其它方法把價值提早提現出來，第二個是降負債的比例。

郭英成：佳兆業有兩塊最主要的核心業務，一個是地産的土地儲備，第二塊就是城市更新。我們現在有40多個城市更新項目，在不同的發展階段。我們的發展是一二級聯動的。

從目前來說，我們的負債比例是不低的，但是我們拆成兩塊來看，我覺得是可以接受的，特别是因為舊改占我們的資金占用量不少，但是我覺得這一塊是一個很好的發展的機遇。

我們主要的措施就是兩個，一個是城市更新項目的合作，第二個是加快城市更新項目的手續完善。

城市更新有些項目的合作，我們最近也在嘗試，已經有成功的案例，包括我們未來會把這個事情當成一種常态。我們既可以合作，也可以為别的城市更新開發商服務，現在我們已經開始在嘗試，做成功的幾率是非常高的。從我們降負債的角度來說，合作的方式可以把我們的負債降下來。

第二個就是加快城市更新項目的完善手續，因為現在廣東省有一個很好的政策，特别是深圳，不需要求什麼人，只要法律手續完備，你不需要求誰，深圳市的營商環境、透明度和合法合規性，以及可操作性方面都是做得最好的。

廣州市現在也在加快城市更新的速度，政府的立法，包括政府的一些法規政策的出台，對城市更新的加快，我們也會往這方面努力降低負債。

另外，針對我們現有的土地儲備，我們也會在大灣區加快發展的速度，來形成我們的規模效應。

關于收購、並購和上市

現場提問：最近看到你們公告收購南太，這是一個美國的上市公司，它旗下有一些土地，你們将來會怎麼發展它？還有将來在美國的上市地位方面會有什麼安排？

郭英成：南太在深圳有15萬平土地的儲備，是以綜合開發為主，也是以科技産業為主。現在我們在做規劃，也跟美國的股東在做一些交流，我們接下來會以科技産業綜合性的運營和管理、發展來看待南太，這也符合我們在深圳科技産業方面發展的要求。

所以這個平台，包括深圳的土地儲備，對我們來說，我們是看得非常好，也看得非常重要。我們也希望這一塊未來能有更好的發展。

現場提問：8月份的時候佳兆業對美國上市公司南太集團發出17.7%的股權邀約，這個邀約的進展狀況如何？有沒有後續的動作？這次是單純的拿地的資本運作行為，還是說未來在美國這個公司身上還有更多的資本動作？

郭英成：南太集團在深圳有三塊地，土地面積有15萬平米，這三塊地都是綜合開發的，以科技産業為主。正好我們在深圳的城市更新里頭也有不少的城市更新的用地，所以我們是借用這個平台來把它發展起來，這是第一。

第二，南太集團未來以發展科技産業為主，不發展房地産，當然這個科技産業也是可以銷售的，現在在一線城市科技産業還是比較吃香的，特别是在長租這一塊，獲取的成本相對比較低，所以未來也是一個很不錯的增長動力。

現場提問：剛才有媒體朋友問到了您之前買了那個南太的股份，您有沒有計劃再繼續買它的股權？或者說您直接把這個上市公司給收回來？

郭英成：南太這個我們會看看股票的價格和實際的情況，我們現在有這方面的計劃。當然現在在我們還沒有做出決定之前，還是以公告為準，現在只能說有這方面的想法。

現場提問：我關注到7月末咱們和美加醫學那邊有一些動态，美加要去供股籌資，佳兆業在美加布局的邏輯是什麼？而且咱們現在也有比較多的債務，資金鍊也是比較偏緊的，為什麼不用這些錢加大咱們在房地産方面的投入，而是花那麼多錢做股票的標銷？

郭英成：關于美加醫學，我是看的比較正面的，因為我們在城市更新發展過程中，有很多的醫療用地，這一塊如果我們不發展，就要交給别人來發展。

我認為美加醫學有一個很好的發展願景，就是它是健康類的，主要是以義齒為主的，我們每個人都會用到這個産品。而且這個公司在中國來說還是比較有知名度的，我們現在供股完以後，也會收購一些别的項目，來繼續這方面的發展。

現場提問：我們之前有公告說要承銷美加醫學那邊的供股，能詳細談一下在醫療闆塊，或者是針對美加醫學這個公司，我們未來會有什麼樣的準備，可能會對公司有什麼樣的貢獻？

郭英成：我們作為城市更新運營商，比如說我們深圳的城市廣場，批給我們的建面是100多萬平米，公司並沒有全部做住宅。里面有科技産業，同時還有醫療，特别是科技醫療、健康醫療這一塊。這些事情如果我們不做，就只能找别人做。如今我們正好尋找到了美加這個健康平台來發展我們這一塊的業務。

關于供股這一塊，我們未來會在美加發展的過程中，收購一些未來有利潤、可持續發展的公司，這一塊是為我們未來城市更新配套，作為大健康方面的發展，作為我們一個優質項目的首選，在未來三年，我相信它會給公司增加很好的效益和利潤。

現場提問：富德生命人壽以後的展望是怎麼樣的？他們有跟管理層溝通過嗎？

郭英成：謝謝你的關心，我不能代他回答你的問題，因為這個股份不是我的。首先跟你講，郭氏家族肯定會保證一個控股權的位置，這是永遠不會改變的。

現場提問：我們注意到佳兆業和郭總以及家族的成員在資本市場上有並購和入股一些資本平台，佳兆業是否有考慮未來分拆一些業務裝到新的平台來搭建多個上市平台？或者說佳兆業目前的股份還是比較集中，未來有沒有可能引入一些戰略投資者，加大佳兆業股份的流動性？

郭英成：其實分拆業務，我們要看哪個闆塊成熟，就拆哪個闆塊。比如說現在我們的物業闆塊是比較成熟的，所以我們現在也在準備分拆當中。

而關于我們幾個大的業務闆塊，未來只要是資本市場能接受，股東能接受的事情，我們都會認真去考慮，當然這個事情是以股東利益為重，這是第一。

第二，另外關于股份的問題，包括增資擴股的問題，我們要看情況、看機會，只要對股東好的事情，我們不排除任何可能，也不排除任何的可行性，但是現在我們沒有具體的時間表。

現場提問：我知道佳兆業現在有佳兆業金服和小額貸款，市場上一直有傳言，包括昆侖健康保險以及國民信托背後有佳兆業的身影，想請問郭主席，能不能把這一塊做一個澄清？後面咱們的金融這一塊會不會有未來的布局？包括拓展一些保險或者銀行的入股？想了解你們對金融這一塊的展望。

郭英成：佳兆業這麼多年都以地産+金融來作為我們的發展方向，特别是我們的地産里面有一個地産金融部。這就是我們的地産聯合金融發展的一個體現。

關于未來我們會不會發展金融。我想說，現在我們本來已經有了金融的闆塊，只是現在我們的金融闆塊是以民營企業的牌照持有的，主要是服務我們客戶，服務我們的業主。

而關于未來我們會不會參與别的大的金融牌照，假如是國家法律允許，我們自身有能力，我們是願意參加的。但從目前來說，佳兆業包括我個人是沒有持有任何保險公司的股權、股份。

關于市場與目標展望

現場提問：中國現在房地産市場，政府還是打壓得蠻緊的，你覺得對佳兆業下半年的業績會有怎樣的影響？

郭英成：關于房地産的問題，其實國家的用意是使房地産健康發展，並不是把它打死。當然我們現在是量力而行，我們會審慎看待這個調控，看待我們的自身能力。

現在我們的戰略拉的也比較長，自從在香港發了美金債以後，把短債變長了，我們國内儲備資金方面，還要認認真真來看待我們國家的調控。

房地産的調控是一個常态化的東西，我們會認真努力學習，也會認真遵守，同時我們也非常理解和支持國家的房地産宏觀調控。

現場提問：主席也談到，你們未來兩三年要做到800億，現在這個計劃有沒有變化？最近看到很多上市同業有些說三年1000億，五年3000億，有很多的改變，不知道佳兆業這方面是否有所改變？

郭英成：對于我們定下800億的目標，我們目前來說是沒有改變，希望我們能夠盡早完成這個目標。

其他

現場提問：我們注意到在上周五的時候，在廣東扶貧濟困日活動當中，佳兆業一次性捐出了一個億，這麼大的一筆捐款，我想請郭主席談一談，是基于一個怎樣的考慮？另外，這麼大的一筆捐款在接下來怎麼樣才能實現精準扶貧？

郭英成：精準扶貧是佳兆業長期以來對社會履行的責任，佳兆業從誕生到現在，已經進行了60多個項目的捐贈。這次廣東省的扶貧我們也是量力而行，盡一點我們的貢獻。

關于精準扶貧這一塊，我們也看了一些村落，以及一些教育、環保、節能方面的項目，對此會認認真真地跟廣東省相關的政府部門溝通。我們現在也基本定下了一些目標，之後我們也會公布精準扶貧的一些方向。

當然，我們對深圳是最有感情的，我們每年在深圳的捐贈非常多，我們做得最好就是慰問環衛工人，以及教育這一塊，比如說我們和深大、南科大的合作。

現場提問：你回來半年，現在的口味是怎樣？年底的時候說甜酸苦辣，現在是怎樣？

郭英成：現在我覺得是開心、快樂。