演講 | 歐陽捷:房地産沒有高速公路,只有戈壁灘

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2017-08-08 18:01

  • 我們一直在加速奔跑,同時也在穩健前行,因為我們認為未來房地産沒有高速公路,只有戈壁灘,在戈壁灘上,駱駝應該是跑得又快又穩的。

    歐陽捷(新城控股集團有限公司高級副總裁):尊敬的各位來賓,大家好!這是命題作文,但是這個命題作文我做了50頁PPT,以表示對大家的尊重。但是因為PPT很長,他們給的時間非常短,所以我的語速會非常快,而且我翻頁的速度會非常快,如果大家感興趣的話,會後我們可以做詳細的交流。

    美國的房地産市場有很多的典型特征,我總結了三點:城鎮化、都市圈、租賃住房。

    大家都知道美國的城鎮人口,大多數人是住在小城鎮里面的,其中小于3萬人口的小城鎮有34000個,其它的大城市其實是比較少的。但是在美國的整個發展周期當中,特别是上世紀70年代以後,它出現了一個非常典型的特征,叫郊區化和大都市圈化,這實際上是逆城市化,有很多人從大城市移到了周邊的中小城鎮,所以我們看到周邊中小城鎮的人口在上升,大城市人口在下降。

    另外一個是租賃住房,美國的租賃住房出現了一個波動,現在自持住房比例在下降,租賃住房的比例在上升,因為美國的房價太高,大家買不起,所以租賃住房的比例在提高,自持住房的比例在下降,下降得非常明顯。

    這對我們來講意味着什麼?對中國來講同樣意味着三個特征,第一,城鎮化已經接近尾聲,過去我們講新型城鎮化,還是我們的城鎮化,其實已經接近尾聲了。我們可以看到今年春節期間全國有三四個城市的成交面積出現了100%、200%甚至400%的增長,我們仔細回顧一下這個現象,其實是從去年5月份開始的,因為去年5月份熱點城市的房價高漲,導致這些中小城鎮的很多人在大城市里面已經購房無望,不得已回鄉置業、創業、就業,所以導致他們回去,那些地方的成交面積出現增長。

    這種現象可不可以持續?我們認為不可持續,未來這個現象會随着大水漫灌之後慢慢減少下來。另外更多的三四線城市出現了一個量增價穩的趨勢,但是更重要的是這些大多數的三四線城市還在去庫存的路上,所以我們看到三四線城市的增速在同比下降,趨勢也在下降。

    我們可以看到三四線城市的增長是逐漸乏力的,一些人口流出城市需求是在減少的,政府怎麼辦?通過拆遷來制造需求。我們在浙江有一個非常典型的三四線城市,這個縣城的戶籍人口是23萬人,常住人口只有17萬,人口是淨流出的,城鎮人均住房面積已經達到54平方米,農村的人均住房面積達到了78平米,他們的改善需求已經沒有了。

    他們的剛性需求是什麼樣的呢?每年他們的新婚人口是5000多對,城市里面是3000多對,每年他們供應量是3000多套住房,換句話說他的新婚人口把剛需面積消化掉了。剛才講他們的人均居住面積達到了54平方米,他們已經沒有改善需求了,他們60%的住房是單棟住房,所以質量型的改善需求也沒有了。

    剛需沒有了,面積型的改善需求沒有了,質量型的改善需求也沒有了,政府怎麼辦?他們拆遷,去年拆150萬平米,今年拆200萬平米,兩年拆了350萬平米,按照這個節奏,四年下來這個城市要全部拆一遍,所以這個城市的新的市場已經基本結束了,未來就是滿足基本剛需就可以了。

    所以我們看到三四線城市的增長非常乏力,未來農村人口轉移到城市也在逐漸減少,所以我們認為農村可以轉移出來的人口在減少的過程當中,未來中小城鎮的城鎮化已經基本結束。轉移出來的人口也一定是到大城市。所以我們可以看到三四線城市增長乏力,可以從這張圖明顯看出來,他們的地價在增長,但是他們的土地供應在明顯的萎縮,今年上半年的土地供應還不如去年的1/3。

    第二個是都市圈将成為城市化的新引擎。全世界所有百萬以上人口的大城市,它的數量都是在增長的,這是全世界所有的國家,幾乎它的所有的城市都是這樣的,百萬人口以上的大城市數量在不斷增長,而且這些國家的最大城市的人口幾乎都是在增長的,可能除了極個别的,比如說巴西和法國,其他的都是在增長的,包括東京都市圈人口也在持續增長。這意味着人是往大城市走的,人都往大城市去,帶來了大城市不斷地擴張。

    這些大城市擴張的過程當中,我們會注意到一個非常重要的問題,就是大城市人口在不斷擴張的同時,我們國家卻在限制大城市人口規模。為什麼我們要限制大城市的人口為什麼我們要限制大城市的人口規模呢?因為我們的大城市病解決不了,所以我們要這麼去做。

    但是我們有沒有辦法解決呢?其實完全有可能,我們過去曾經反復講過這個觀點,去年我們就在講,其實我們只要把軌道交通通到周邊,比如說把上海的軌道交通通到周邊的幾個城市,我們把高速公路、快速公交通過去,這樣就可以帶動大城市的産業和人口從城市里面遷移出來,我們就可以進入這些中小城鎮,因為他們的土地成本又非常便宜。美國的逆城市化、郊區化的過程就是這樣的。

    這樣通過去之後,我們就是用中小城鎮的土地資源與大城市的人口、産業和金融等資源進行置換,甚至我們還可以在周邊建立很多特色小鎮,包括養老小鎮。上海這樣的城市很快它的老年人口就會達到0%,這個城市還有發展的潛力嗎?還有創新的潛能嗎?沒有了,這時候可以把養老小鎮放到周邊。我們不僅要交通一體化,還要提供公共交通一體化,比如說教育、醫療、高考等等公共服務全部要一體化,這樣才能讓人們放心。

    上海這樣的城市有沒有可能這樣做?我們認為是完全有可能的。上海現在的軌道交通有617公里,規劃到2025年,軌道交通達到1050公里,現在很多城市已經意識到這一點,很多城市都在打造更多的軌道交通,如果上海打造一個都市圈,而不是打造一個上海市的經濟圈,上海都市圈的經濟發展會是什麼結果呢?決不是眼前的上海的GDP僅占全國的3.7%,我們認為未來城鎮化路一定要轉化為都市圈戰略,都市圈戰略肯定是符合十八大提出的使市場在資源配置中起決定的作用。

    同時都市圈還有一點重要的問題就是我們可以為農民提供什麼,農民去哪里。我們看到周邊城市的需求在增長,而周邊城市的供應是逐年下降的,這就意味着這些地方沒有給我們進城的人提供好的發展機會。如果我們看未來得發展,哪個地方可能有機會,我覺得粵港澳大灣區更有機會,因為它兼具了粵港澳大灣區的香港和澳門的市場經濟,它使這個區域更加貼合市場經濟,同時又有行政管制的有效性。如果它的GDP能發展起來,未來粵港澳大灣區有很會成為中國一個最大的都市圈。

    第三個是租賃住房将主導超大、特大城市的市場。我們最近看到一個文件,就是上海的租賃住房在未來5年規劃期内推出70萬套,遠遠超出了45萬套可售商品住房,這意味着租賃住房将成為市場的主流,而這個時候我們的住房的總量只會緩慢增長,而更多的提供租賃住房。

    這些租賃住房背後提供的邏輯是因為房價太高,大家買不起,所以讓大家應對高房價,另外一個問題是我們希望這些大城市,為不想進城的人提供更好的留下根的房子,因為你沒有這個根,未來你可以拎包回家。我們可以在上海打拼一輩子,到最後我們還是拎着包,回到自己的家鄉,這樣可以讓自己的存量資源高效周轉流動,這是上海的一個典型特征。

    當然,所有未來的大型城市、超大型城市都會有這樣的情況,房産稅只有兩個城市實行了試點,而租賃一推出來,有十幾個城市加入試點,這就說明地方政府在這一塊的認識。

    未來一個新的趨勢,就是超大、特大城市将進入限制性發展新周期。我們為什麼會這麼理解?因為房地産大家都知道是政策市,政策這麼多年的變化,引導了房地産周期的變化。都市圈的強烈反房價報復性反彈,泡沫劇烈膨脹,市場失控。

    新一屆政府上任之後,很可能開啟新的經濟增長周期,但是與房地産無關,脫虛向實。一二線城市限制人口和土地供應,三四線城市限制土地供應,房價限制資産泡沫。總結下來就是限人、限地、限錢、限客、限價。

    限到什麼時候,現在很難說,我在過去曾經寫過一篇文章,這是我個人的微信公衆号歐陽先聲,我們提出一個關于房地産長效機制的四梁八柱怎麼搭建。

    沒有人談房地産長效機制到底會包含哪些内容,我給出了一個體繫性的框架,如果這個框架能實現的話,我們的供給側改革能實現,我認為我們未來的改革會從調控到房地産的長效機制建立,進入限制性發展周期這麼一個轉變的過程。

    我們簡單來看限人,我們認為超大城市控制人口的規模不會改變,特大城市遲早會步一線城市的後塵,遲早會限制人口的規模。現在我們也看到調控在修正,一些二線城市已經開始在搶人。所謂搶人的意思就是在吸引一些高端人口,但是我們卻並沒有限制低端人口的流入。

    我們在解讀一些超大城市的政策,使用的是騰籠換鳥的政策,現在二線城市也在做這些限制。對于限地來講,我們去年寫過一篇文章叫做無地可建、無可可售将成為熱點城市的新常态,現在這種情況非常明顯。土地供應現在在逐年遞減,特别是二線城市的土地供應只有去年的30%,所以我們覺得未來土地供應不會明顯增長。國土資源部在4月1号雄安新區出來的時候,它們和住建部一起發了一個文件,這個文件非常好,拉開了供給側改革的大幕。

    這個文件是非常有價值的,但是淹沒掉了,這里面提到一句話,所有的縣級以上城市在4月1号以後必須公布連續三年土地滾動開發計劃,但是只有3個城市公布了,加上去年的一共有16個,8個是下降的,3個是增加的,5個是持平的,這就說明大城市不想供應土地,為什麼不想供應土地?

    首先是核心區無地可供,第二是攤大餅的建設模式已經發生了改變,最近沈陽發布了一個總體規劃,允許不允許再建設新城新區,這是一個新的信号。未來超大、特大城市土地供應一定會縮減,未來減少限制新增住宅開發用地必然是一個大的趨勢。

    債務增量,終身問責,就會導致地方的舉債減少,錢少了,房地産開發的速度也會逐漸減少。對未來來講,金融工作沒有提房地産一個字,但是政治局會議卻明确說了,要穩定房地産市場,堅持政策連續性和穩定性,未來我們的政策連續性不是穩定到明年,我們去年10月份的時候曾經提出調控政策會延續18個月,延續到明年的兩會,但是現在我們認為調控政策會延續到下一屆政府的整個任期。

    所以,現在經濟去杠杆就要去掉政府的杠杆,去掉企業的杠杆,去掉居民的杠杆,再加上流動性的緊平衡,所以未來錢會越來越緊,誰拿到錢誰就越來越有機會。

    從客戶端來講,我們的按揭貸款一定會進入個位數增長,企業端方面房企的到位資金也會進入個位數增長。

    我們不能增加我們的供應,只能用低水平的需求去滿足、匹配低水平的供應,因此未來的調控不會改變,調控會長期下去。

    限價令扭曲了市場,遠郊盤高于近郊盤,毛坯房高于精裝房,二手房高于一手房。限價令會不會放開?我們認為很難放開,但是會漸進式放開,我們做了一個模拟測試,上海的房價如果不上漲,環比每年上漲1%,整個上海的房價收入比會從28.3下降到19.6,但依然很高,高于香港。但是畢竟它在向合理區間逼近,所以我們認為未來房價限價令會逐步放開,房屋限價令只是讓房價漲得慢一點,但不會完全解除。

    所以在未來的市場,我們認為整個趨勢是向下的,銷售額增速高于銷售面積,意味着我們的房價還有一定的增長,但是不會更高了。今年的市場會超過去年,但是明後年的市場蛋糕不會變得更大。在這種情況下,我們認為房地産市場蛋糕不會變得更大,将趨于平穩,平穩不見得就健康,但是健康要等到長效機制出來,我們可能會再慢慢過度到健康的時代。

    同時對我們來講,意味着我們的白銀時代可能被拉長了,所以對房地産企業來講未見得是一件壞事。對于新城控股來講,我們一直在加速奔跑,同時也在穩健前行,因為我們認為未來房地産沒有高速公路,只有戈壁灘,在戈壁灘上,駱駝應該是跑得又快又穩的。

    由于時間關繫,不能給大家說得太多,如果大家感興趣的話,可以關注我的個人微信号。

    撰文:歐陽捷    

    審校:徐耀輝



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