演講 | 陳啟宗:中國房地産的長遠緻勝之道

观点地产网

2017-08-08 10:28

  • 所謂的去地産化就等于多元化,多元化曆史上是站不住腳的,而且你也賺不了那麼多錢,最好賺錢的還是房地産。

    陳啟宗(恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長):大家早上好!今天講全球化的地産,我覺得有點不合适。所以我想還是跟着朱中一會長和樊綱教授講的去地産化的話題,跟大家進行分享。

    我昨天來之前,從來沒聽過“去地産化”這個詞,所以我不懂什麼是去地産化。到現在還不到24小時,我就變成了“專家”,要跟大家講講“去地産化”。

    到底什麼叫“去地産化”,最終我搞清楚了,在内地好多詞真是有點莫名其妙,我說地産化是可以“去”的嗎?馬克思說經濟發展的幾個要素,人力、資金、土地。土地是改不了的,怎麼可以“去地産化”?當然我聽詩濤講了以後,我也明白了她的意思。

    我們在座都是做房地産的,去地産化對我們來講真是不好的事,也就是說你的工作完蛋了,我們都是搞房地産的,去地産化就是說沒得幹了。所以提出去地産化這個詞,本身就告訴我們一件事,就是說你失敗了,你沒戲了,你沒得玩了。可能從前你賺過錢,但是從今以後要是你去地産化的話,也就是說你承認你失敗了,你沒得玩了。

    用詩濤的去地産化的定義來說,就是多元化,不隻是買買土地或者蓋房子。我也明白這是有它的道理的,但是剛才朱會長和樊教授講的,就像這個重建,将來要重建的面積很多,要是每年2%的速度發展的話,還有很多事可以幹。

    另外一方面,去地産化是怎麼來的?為什麼要談這個問題?為什麼有這個需要?我個人不認為一定要去地産化。比如說河南建業,胡葆森在河南一個地方發展,也是有得做的,河南是1億人口的大省,他在那裡深耕,還可以做很多事。

    另外一個例子就是恒隆,恒隆在高檔商業房地産市場,相對于市場我們是很小的,但是我們還有很多可以做的。所以我認為不一定要去地産化,而且我要警告各位,去地産化也就是多元化,它很有問題。

    有什麼問題呢?問題就是去地産化之後你能賺多少錢。我看過一些文章,說美國、澳大利亞等這國家,那些國家裡面你找最富有的一兩百人,大概有1/3到一半的富人,他的财富的累積是跟房地産有關的。如果你要去房地産,你要想想你是不是能夠成為前100、200的富人。

    房地産是可以賺錢的,問題是怎麼去賺。曆史也告訴我們,靠房地産賺錢是最好的方法之一,去地産化就是你不大願意再賺錢了。

    搞多元化有什麼方法?昨天我聽了很多,有各種新的模式,比如說現在的旅遊地産,我對這些做法是持保留意見的,我還沒有看到全世界搞所謂的旅遊地産賺了大錢的。

    做其它的行業都可以賺錢,但是我們做房地産都不是想賺小錢的,想賺小錢的人不會來搞房地産,來搞房地産的人都是要賺大錢的。你要賺大錢,你卻又多元化,你就沒戲了。

    世界各地的經濟曆史告訴我們,所謂的多元化公司沒有一家可以長久。我記得我年輕的時候,在50年代到70年代,那個階段美國最火的公司都是多元化企業,現在沒有一家存在,除了通用電氣之外。

    所有這些告訴我們,多元化能成功的機會是小之又小的,早晚都會分崩離散。

    當然我也理解,為什麼今天中國内地那麼多的商界朋友要搞多元化,因為以往30年中國經濟是大發展期,機遇多得不得了,可以說遍地是黃金,你不抓好像是對不起自己,你不抓好像是笨蛋。但是你要小心,曆史上搞多元化的沒有一個是能夠長遠成功的。會是你嗎?希望大家不要那麼高估自己,認為一定是我,恐怕最終不是你,而且你可能下場不那麼好。

    所謂的去地産化就等于多元化,多元化曆史上是站不住腳的,而且也賺不了那麼多錢,最好賺錢的還是房地産,所以不要去地産化。

    為什麼現在那麼多人講去地産化,要多元發展呢?因為以往這20多年,中國的大發展期興起了一幫人,這幫人包括不少在座的人,至少也是你們的夢想,就是要追逐規模。

    中國那麼大,那麼多機遇,不抓真是不對。但是你要注意一件事,2010年我在海外跟外國朋友聊天的時候我都說,我認識好多在内地的商人,非常優秀,但是最優秀的都不到國外去,到國外也是多元化的一部分。他為什麼不到國外去呢?因為要逐鹿中原,要先把中國這個大市場打下來,在中國緻勝了,慢慢再到外國去。

    現在我們看到有兩種人是往海外走的,一種是專業的,像五礦集團,他們沒辦法,他們是搞礦業的,中國的礦産就那麼多,所以他們必須要到海外去,這是可以理解的,他們不多元化,就搞礦業。另外一種人是不知道自己在做什麼的,有東西就買,追逐多元化和追逐規模,這些人成功的機會少之又少,這幫人早晚會失敗而回。

    很多人今天在談輕資産,我也來談談輕資産。我聽到這個名詞,我覺得莫名其妙,房地産永遠是輕資産的,鋼筋、水泥不輕,但是杠杆的作用是什麼?杠杆就是輕資産。你放10%進去,銀行貸款90%,那不是輕資産是什麼?房地産因為太重了,鋼筋、水泥價錢太高了,所以一定要輕資産。

    不過我也理解,現在他們說的輕資産,是在輕資産的房地産領域裡再輕一點,輕到什麼地步呢?輕到最好就是不用放任何的資本進去,但如果不放一點錢進去,你也不可能賺到錢。

    曆史也告訴我們,輕資産并不是最賺錢的,為什麼要輕資産?因為你沒錢,所以隻能輕。曆史證明輕資産跟比較重的資産相比,不一定輕資産就賺得多。

    理論是一回事,實踐證明難得有一個搞輕資産的人是賺大錢的,當然你不需要像恒隆那麼離譜,恒隆這十幾年基本上沒負債,我在上海蓋1000億港币的商業房地産,十幾年都基本上是零負債,那是過重,那是因為我們有特别的原因,因為以往這十幾年,我們的資金流太強了,但這不是一個好的例子,别人也不一定能夠做到像我們這樣。

    但是你不要走反面的極端,你做輕資産,萬變不離其宗,你的資金沒進去,将來你隻能夠靠你的腦子、靠你的勞力賺錢,就變成一個服務性行業,服務行業是要靠量來支撐的。房地産是一個長周期的資産,量不可能太大,所以輕資産絕對不是賺錢最好的方法,當然賺錢還要看是長線賺錢還是短線賺錢。

    一切的問題都在于你跟我要的是什麼。你想做什麼,20年之後、30年之後,當你退休的時候,你怎麼才是最高興、最快樂的,你要的是什麼?

    簡單來說兩個選擇,一個是長線的成功,長線賺到不少錢,當然什麼是多,什麼是少,那是個人的問題。

    你是想長線的賺很多錢的成功,還是想短線的威風?基本上那些瘋子都是尋求短線的威風,而犧牲了長遠成功的可能性,所以你說那不是瘋子是什麼?而且它的下場絕大部分是失敗的。

    所以我奉勸所有的商界朋友們,無論是管理層、高管,還是自己的企業,最重要的就是你的心态是什麼,你搞清楚了你到底想要什麼,長線的成功還是短線的威風,你就要調整你自己的心态。

    在中國做生意很奇怪的一點,就像一個足球隊隻有前鋒沒有後衛。好多公司都是這樣,每個企業家都是打前鋒的,都是要攻的,要賺錢的,這也很好,但是後方沒有人守門,早晚要失敗而回。

    所以在大家想去賺好多錢的同時,也要想一想怎麼不死去,死了就沒戲了。所以賺錢是好的,鄧小平也說要讓一部分人先富起來,所以賺錢是光榮的,隻要你賺得幹幹淨淨。但是在你賺錢的同時,你還要想一想怎麼保證不會死掉。

    我父親曾經跟我說,你懂得賺錢之前你要先知道一件事,就是怎麼不要虧本。

    賺錢是好的,是很快樂的,但是虧本是很痛苦的,所以你在要賺錢的同時,你要先問一個問題,我怎麼才能夠不死去、不虧本,那才是長遠緻勝之道。也希望内地的房地産的朋友們調整一下自己的心态,不要追逐短線的威風,要為自己、為後代、為國家、為人民追逐長線的成功,祝你們長線成功。

    撰文:陳啟宗    

    審校:徐耀輝



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