觀點指數 | 廈門上半年TOP10:新房成交跌5成 外來房企龍湖奪魁

觀點指數 回看2017年上半年樓市，避不開“調控加碼”。

就廈門而言，在限購、限貸、限賣、限價的“四限”新政下，“日光”、“時光”等不再頻繁出現之余，上半年樓市成交量創下了近5年來的新低。

統計數據顯示，2017上半年廈門一手住宅成交面積89.45萬平方米，同比下跌53%；成交套數7520套，同比下跌52%。

與成交量大幅縮水不同的是，上半年廈門一手住宅的成交均價同比上漲了37.6%至34280元/平方米。有分析指出，這是由于供不應求導致購房者恐慌入市，從而推高房價。

機構數據顯示，上半年廈門一手住宅供應面積總量僅有44萬平方米，供求比低至0.57。

土地市場方面，上半年，廈門共成交12宗（含1宗人才限價地塊）商住用地，總建面60萬平方米（含無償配建1.7萬平方米），總成交金額136.81億元，剔除人才房用地後可售樓面均價達25226元/平方米。

新房成交降5成 龍湖54.4億登頂

廈門房企銷售排行榜中，外來房企的席位正在逐步擴大。

據觀點指數統計，2017年上半年廈門區域房地産銷售金額TOP10里本土房企與外來房企的占比為2:8，而這一數值，于去年全年為5:5，去年同期為6:4。

上榜外來房企的擴大，意味着榜單的排名也将改寫，龍湖、萬科、禹洲三房企業分列2017年上半年廈門區域房地産銷售金額TOP10的前三甲。

龍湖受益于旗下龍湖春江彼岸、龍湖春江郦城的熱銷，以54.4億元奪得銷冠之位。統計顯示，龍湖春江彼岸半年銷售金額為33.57億元，市場占有率為7.9%。

另外，保利繼續憑借單盤銷售成功上榜，今年上半年，保利叁仟棟取得了23.81億的銷售業績，並以此位居商品房成交金額的亞軍。

去年同期前三甲的建發、海投、特房此次均無緣上榜，進入今年TOP10名單的2個廈門本地房企為住宅和聯發，分别以20.8億、10.8億排名第六及第十。

受政策加碼的影響，上半年廈門樓市就像一條抛物線，劃出了從一季度的火熱到二季度下跌的弧形。

在經歷了1-2月的成交低迷後，廈門樓市在3月創造了上半年的頂峰，當月共成交40.06萬平方米。随後在新政的疊加下，4月成交大幅跳水，並于5月延續下跌。

統計數據顯示，2017上半年廈門一手住宅成交面積89.45萬平方米，同比下跌53%；成交套數7520套，同比下跌52%，這一成交量創下了廈門近5年來的新低。

從區域看，同安區以25.66萬平方米的成交居于六區之首，占總成交量的29%。

值得注意的是，上半年成交量大幅下跌的情況下，廈門一手住宅成交均價不降反升，同比上漲了37.6%至34280元/平方米。

有分析指出，這是由于供不應求導致購房者恐慌入市，從而推高房價。機構數據顯示，上半年廈門一手住宅供應面積總量僅有44萬平方米，供求比低至0.57。

截止今年6月底，廈門可售住宅面積155.4萬平方米，按上半年月均銷售14.9開萬平方米計算，庫存需10.4個月去化完畢，但如果交易量恢復到正常水平，這些庫存将很快被去化。

地價跌回兩萬+ 供應持續加大

供應不足的是一直以來影響廈門樓市的關鍵因素，究其原因還是在于土地供應的短缺。

目前看來，這個問題已經得到了重視。為了控制房價，廈門政府近年來持續加大土地的供應量。

據統計，2017上半年廈門成功出讓12宗商住地（含一幅人才用地），賣地總收入136.8億元，同比上漲34%；成交土地建築面積60.4萬平方米，同比上漲44%，完成年度供應計劃的1/4。

從分布來看，上半年成交的12宗地塊均位于島外，包括同安區7幅、翔安區4幅、海滄區1幅。

從拿地企業來看，收獲最大的是世茂集團，以37.37億元攬獲了3宗地塊；拿地總價最高的是萬科，共花費39.58億拿下了同安區的2宗地。

随着調控收緊以及土拍新規的實行，上半年廈門土地市場明顯呈現降溫趨勢。

2月15日，廈門2017年首場土拍出讓翔安3宗地塊，總建築面積為9.42萬平方米。最終，住宅集團和世茂集團将其收獲囊中，總成交27.33億元。

該場土拍沿用之前廈門商住地土拍“限地價、競配建”的規則，扣去無償配建面積，3宗地的實際樓面價均超過3萬元/平方米，最高達36651元/平方米。

5月18日，廈門新政後首場土拍出讓同安及海滄4宗地塊，總出讓面積12.15萬平方米。最終融信、保利、海投、禹洲各獲1宗，總成交37.31億元。

同樣，扣去無償配建面積後，同安3宗地塊的實際樓面價均刷新區域紀錄。其中，以保利競得地塊的實際樓面價為最高，達34759元/平方米。

6月21日，廈門迎來上半年土拍收官之戰，再次出讓同安4宗商住地。出乎意料的是，該場土拍歷時1個小時便結束，共吸金67.5億元。4宗塊地均未到達最高限價，均以零競配建成交。

該次土拍除繼續采用“限地價、競配建”方式進行外，還首次明确規定：受讓人應一次性申請該地塊合同項下宗地商品住房預售許可證，並一次性全部對外公開銷售。

除了歷時短、競拍輪次最少外，成交價也讓人始料為及。4宗地的最高成交樓面價僅25550元/平方米，為近兩年來廈門商住地的最低成交樓面價。

2016年，廈門地價從1萬+直接進入3萬+時代，今年上半年又重見“2”字頭。可見，在土拍新規下，廈門基本鎖定2萬+、3萬+的地價格局。