直擊綠城股東會 | 執行總裁李青岸：上半年三四線占了銷售的一半

觀點地産網 “特别歡迎你們過來，平時也可以多到綠城來的項目上看一看，都是股東，為綠城的經營提一些好的，合理化建議。”面對熱情提問的股東們，綠城中國執行總裁李青岸興致頗高，有問必答之余，更主動邀請股東實地考察。

6月16日，綠城中國2016年股東周年大會在其名下的杭州玫瑰園度假酒店舉行，綠城執行總裁李青岸、首席财務官馮征出席並主持了會議，包括大股東九龍倉在内的十余位股東代表同時出席。

2016年成功實現千億後，綠城未來的每一個戰略決定都是股東關心的問題，長達90分鐘的問答里，李青岸為股東詳解了代建業務、土地儲備、上半年銷售等各種問題……

對于今年的業績，李青岸預測，今年的銷售和年初制定的銷售計劃可能會有一個差異。另外，雖然今年上半年三四線的銷售占到差不多整個銷售的一半以上，但依然不太看好三四線。

代建即将分拆上市

“當國家對房企開發有一個比較高的門檻的時候，就是代建業務的春天。”從李青岸的話語間，不難看出綠城對代建業務前景的看好。

2010年，綠城中國已經開始涉足代建業務；五年之後，綠城将代建業務單獨剝離出來，綠城管理集團應運而生，並于2015年9月正式挂牌成立。

下一步，綠城的計劃是将代建業務分拆上市。

據觀點地産新媒體了解，目前綠城管理集團擁有包括商業代建、資本代建、政府代建在内的160多個代建項目，而前五個月，綠城管理代建項目累計取得的合同銷售面積約112萬平方米，合同銷售金額約122億元。

“小公司慢慢沒有了之後，代建的市場是不是會流失？”“年報里面，代建這塊利潤還是很低”……雖然代建業務越做越大，但股東對其盈利模式、未來發展等依然存在不少疑問。

李青岸回應，代建業務現在資本市場非常認可，目前綠城管理集團的代建項目主要分為三種，一個是商業代建，即投資商有錢投資卻沒有能力開發，将項目交給綠城，這類項目數量大概有60%-70%左右；第二種是政府代建，如安置房等，收費相對較低但是數量多，大概占20%左右，雖然利潤微薄但在市場上樹立了口碑；剩下很小一部分是資本代建，也就是銀行和金融機構獲得的土地。

關于利潤，李青岸算了一筆賬：“代建的盈利空間非常大，甚至超過房産開發。我們算過賬，當代建的收益達到5億以上，盈利就可以達到50%，所以這個空間很大的。”

他同時承認，代建費收入确實也很低，就是銷售的3-5個點，5個點算高的，一般取3個點。所以賣100億拿到3-5億，也不是當年實現，100億貨值可能要3-5年才能賣掉，所以收入和利潤絕對值跟開發肯定是不能比的。

土儲預計還會下降

2016年以來，綠城房地産開發業務保持着穩健發展态勢。對于今年整體業績，李青岸預測：“今年的銷售和年初制定的銷售計劃可能會有一個差異。”

在規模與利潤之間，綠城盡量維持兩者的平衡。李青岸表示，對于股東，首先要保證今年的各項指標，尤其是現金流和利潤指標；另一方面，規模上掉出20名以外的話，企業話語權也會受影響。

對此，綠城的原則是三四線只要是沒有巨本虧損，能走量都走量。而在一二線，銷售策略則是先把土地款回來，一定要保現金流，剩下這些物業可以持有一段時間，再看市場方向。

反映在數據上，今年上半年綠城在三四線的銷售量差不多占整體銷售的一半以上，同時成功将其三四線的庫存降至40%。以綠城的海南藍灣小鎮為例，春節以後就賣出了30億。

雖然三四線賣得很好，土地市場也呈現回暖态勢，但李青岸認為，在投資方面，綠城依然不太看好三四線，還是堅守一二線。

銷售增長，但庫存不足卻是綠城目前面臨的一大問題。在3月份的年度業績會上，行政總裁曹舟南也曾表示，綠城現在最大的問題就是土地儲備還要再進一步加大。

對此，李青岸表示，因為2016年銷售增長速度太快，從原來的700億左右一下到了1139億，導致庫存大量減少。根據年報，綠城可售的貨值大概還有1400億，加上今年新補充進來的，完成今年1200億銷售應該是可以的。不過，如果接下來的土地市場還是這樣過熱，預計土儲還會下降。

他以6月15日杭州出讓的一塊土地為例，樓面價3.17萬元/平方米加自持面積44%，從綠城的戰略考慮，在這輪土地投資會非常慎重，這樣的土地不會大量持有。

雖然公開土地市場收獲不多，但綠城表示今年會有幾個並購的項目落地；另外，上個月剛剛拿下的西安全運村項目，以及接下來杭州亞運村的體育場所營造也可能由綠城來做，都可作為土儲的補充。