中年萬科與普洛斯收購案 遠離黃金時代郁亮如何才能春暖花開？

觀點地産網 萬達、海航、復星國際並購潮起，萬科似乎也欲插足參與，成為一個新的國際視野玩家。6月16日市場消息指，萬科正在洽商，加入競購倉儲運營商普洛斯的财團。

不過，與萬達、海航、復星的多元化收購不同，萬科此番洽購顯然是基于其自身主業務的拓展——物流産業，但這已與此前以住宅為主屬性的萬科有很大不同。

萬科在變——業内人士認為，房地産黃金時代的離去是刺激萬科求變的其中一個主要原因。目前，房地産行業增收不增利趨勢愈發明顯，作為行業領跑者的萬科也未能幸免地出現利潤增長顯著低于營業收入增長的狀況。

在這樣的情況下，萬科欲求圍繞其自身産業做多元化發展，進行産業鍊條布局，而海外收購看起來将可能成為其多産業化中的重要部分。

國際並購中“普洛斯”計劃

6月16日消息指，萬科已經展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購财團約六個主要投資人之一，這一競購财團獲得厚樸投資管理、高瓴資本和普洛斯的首席執行官的支持。

觀點地産新媒體獲悉，普洛斯是于新加坡上市的現代物流設施和工業基礎設施提供商，其業務遍及中國、日本、美國和巴西，管理價值近400億美元的物流資産。其中，于中國，普洛斯一直占據較大的物流地産市場份額，據戴德梁行發布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示，國内物流地産中，普洛斯市場份額占比第一，達55%。

收購普洛斯，對于萬科而言，顯然是為發展其物流地産。于2014年，萬科就已将物流地産作為其新業務的方向之一，有意思的是，彼時，萬科還曾稱要學習普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標則是成為中國最好的物流地産供應商。

2015年，萬科成立萬科物流地産發展有限公司，並引入黑石作為股東，此舉就被業内視為是效仿普洛斯之模式。據悉，普洛斯為“地産+基金”式的發展，作為地産開發商的萬科引入投資型基金黑石，顯然确有“地産+基金”之意。

值得注意的是，早前市場傳出普洛斯要被收購時，曾指黑石、華平、厚樸、中投、高瓴等為有意競購者，普洛斯也曾發布公告稱“公司正就可能的轉讓方案與相關各方進行初步商談”，證實公司有意轉讓一事。普洛斯的轉讓證實，黑石的參與，到現在傳出萬科也要加入競購，以黑石與萬科的關繫，這起收購案确實給人以遐想的空間。

不過，觀點地産新媒體就此詢問萬科方面，至發稿前尚未予回復。

消息雖尚未證實，但對于此事業内已多有讨論。目前，以萬達、海航、復星為代表的國内企業正掀起一陣國際並購潮，萬科的加入顯然是一重磅。

不過，有業内人士指出，萬科此番收購邏輯與萬達、海航、復星等企業的邏輯還是有所不同。他認為，以萬達、海航、復星為代表的海外收購内容更為多元，而萬科此起收購顯然還是圍繞其自身産業，“萬科在進行産業鍊條布局，以此做大企業本身，做大産業布局”，這與此前以住宅為主屬性的萬科已有很大不同，萬科在變。

中年萬科與黃金時代逝去

窮則思變。對于萬科而言，一場歷時近兩年、勞心傷神的股權大戰終于以深圳地鐵成為第一大股東而落幕，但其仍具危機感，這是萬科求變之因。

2014年，在某論壇上，王石就表示房地産黃金時代結束，“很擔心下一個倒台的就是萬科”。王石以及萬科方面的言論中，這種危機感常在，郁亮甚至說：“若是轉型不成功，萬科三年就會倒下。”

去年，譚華傑也公開談及：“傳統的房地産開發行業，業務狂飙突進的黃金時代已經一去不復返了。”

近幾年房地産的行業情況的确表明，房地産不再是“暴利行業”，增收不增利的趨勢愈發明顯。中原地産相關研究數據顯示，2013年，中國百余家上市房企平均淨利潤率還在11.97%，到2014年下跌到10%，2015年則進一步跌至8.3%。

反觀萬科，其成立于1984年，曾在房地産黃金時代嘗盡甜頭，但進入“白銀時代”之後，其也未能幸免地出現利潤增長顯著低于營業收入增長的狀況。

從幾個時間節點來看，萬科首破百億的2005年，其營業收入同比增幅為37.71%，淨利潤增幅53.80% ；兩年後，萬科成為國内地産界首超500億的企業，彼時其營業收入同比增98.27%，淨利潤增幅則為110.81%；2010年，萬科繼續走在國内房企前頭，銷售額首破千億，這一年其營業收入增幅3.75%，淨利潤增幅36.65%。

到2014年，萬科恰好成立30年，而進入其“人生第30個年頭”後的三年里，萬科營業收入增幅分别為8.1%、33.6%及23.0%，與此同時其淨利潤增幅則分别為4.2%、15.1%及16.0%。

利潤增速不佳是行業普遍情況，但在2016年，萬科保持幾年的行業老大地位被恒大搶去，業内認為這應該進一步加重了萬科内心的危機感，以促使萬科求變。

值得一提的是，今年6月1日，萬科人力資源部于内部郵件中再提及“黃金時代結束”，郵件中稱：“面對地産‘黃金時代’的結束，公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策将據此進行分步調整。”

此封郵件，被不少員工解讀為降薪，一時間，“萬科降薪”成為行業讨論熱點，盡管萬科最終否認降薪，指是“主動根據市場和行業情況、戰略重點及當前任務，适時調整薪酬激勵政策”；“不是降低薪酬，而是調整結構和發放節奏”……但這一事牽出了不少業内對萬科引入深鐵後“國企化”的擔憂。

“深圳地鐵成為第一大股東之後，會不會抑制萬科的活力？這或許是萬科遇危求變、走國際化的另一觸發點。”業内人士稱。

為未來準備的“春暖花開”

黃金時代結束的背景下，為往後多産業化、全産業鍊布局做準備被認為是萬科求變之核心，而這“變化”已前有行動後有支撐，同時多點開花。

觀點地産新媒體獲悉，萬科國際收購以多産業化發展的背後有一個名為“春暖花開”的計劃默默作為支持。有媒體報道指，郁亮于2016年下半年發起海外精英人才的招聘計劃，其中一撥人正将為萬科海外拓展之用。

據悉，“春暖花開”招聘計劃為期四年，共計約招聘五六十人，平均每年十來個。這些人必須出身名校/名企/海外商學院。

實際上，類似的招聘計劃萬科也曾啟動過，2007年，萬科發起了代号為“007”的人才招聘計劃，搜羅有國際化視野的跨國社會精英，但該招聘計劃中的海外精英主要還是效力于萬科國内的發展（這一批人包括孫嘉及劉肖），因此“春暖花開”計劃的開啟似乎更體現萬科轉于國際以更大程度發展多産業化的思路。

具體從産業方面來看，目前，除了洽購普洛斯以發展物流地産之外，萬科多産業計劃中的商業、物業、養老、長租公寓等早已搭建好平台。

其中，萬科物業平台成立于1992年，目前，其物管面積已達3.56億平方米；長租公寓方面萬科已整合形成統一的對外運營品牌——“泊寓”；養老方面，2016年底萬科已在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局近130個養老項目，其中開業運營超過70個養老項目；商業方面，2016年8月，萬科收購商業地産商印力，将印力定位為萬科商業開發和管理的平台，目前還把旗下部分商業地産打包，交予印力運營和管理等。

萬科此前多次談及其将成為城市配套服務商，看起來，物流、物業、長租公寓、養老、商業等似乎均圍繞“配套服務”而發展。郁亮此前也曾介紹，包括寫字樓、會展中心、物流地産等均是為城市發展而作，“城市都在轉型升級，需要物業匹配”。

據說，“春暖花開”計劃的名字為郁亮所取，那麼未來萬科不再只握“住宅開發商”一張王牌，在蓋房子基礎中延伸物流、物業、長租公寓、養老、商業等産業，或許正為郁亮腦中浮現的“春暖花開”。