直擊金茂股東會 | PPP模式、持有物業和高端住宅 800億目標的選擇

觀點地産網 “高端定位”可以說是中國金茂毋庸置疑的特點之一，其在官網的公司介紹部分就強調，中國金茂始終堅持高端定位和精品路線，“目前已成功進駐華北、華東、華南、華中、西南5大區域，20座核心城市，並打造了以‘金茂’品牌為核心的高端繫列産品” 。

但從中國金茂6月7日于周年股東大會上對股東們的回應可以看到，在致力打造高端住宅的同時，其似乎還有更多的打算，譬如如何“進入第一梯隊”。

“到2019年公司要進入房地産行業的第一梯隊，簽約金額目標800億人民币。” 中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞于股東會上表态稱：“與此同時，我們定位也很有特點，僅進入一線城市和經濟活躍的二線城市，對進入第一梯隊是很有信心的。”

至于進入“第一梯隊”的王牌，在高端住宅以外，或許還藏了更多底牌——如在一級土地開發上采用PPP模式；如加大持有物業的發展，“未來5年内要達到50億以上的收入，這也意味着持有物業收益将進入行業前五”。

梅溪湖萬畝PPP模式與幸運的“貴地”

6月7日上午，在中國金茂擺設了百來個位置的股東大會現場，股東們認真聽着執行董事兼首席執行官李從瑞宣讀大會決議項，除了業績報告、派息與董事重選等内容以外，股東們並未降低對其業務發展的關注度。

一位年輕投資者首先問及長沙梅溪湖一級開發項目二期的發展情況，以及公司于一級開發上的收益分成問題。

對于股東的疑問，管理層是知無不言。李從瑞回應，梅溪湖二期由于政府的規劃原因，項目略有滞後，“但我們已和政府啟動了全面合作協議的簽訂”。

“從今年上半年看，目前進展還是非常好的。如果時間抓得很緊的話，預計今年年底與政府的合同協議就能正式簽訂下來。” 李從瑞透露，二期的模式會較一期有所調整，會采取PPP加土地整體合作的模式。

執行董事兼首席财務官江南也重申：“今後金茂土地一級開發會有各種各樣的模式，包括PPP模式。”

江南同時表示：“金茂跟政府在一級開發上的合作方式，相當于我們先出土地成本，就是和政府簽訂了合作協議之後，我們會先出成本做拆遷，做到四通一平、五通一平等標準；然後土地由政府進行拍賣，拍賣之後首先扣除各種法定的稅、費，然後是返還我們的成本，最後收益部分再按協議分成。”

據觀點地産新媒體翻查中國金茂2016年度業績報告，該公司截止去年底的發展中土地包括長沙梅溪湖國際新城項目（包括長沙梅溪湖一級開發項目一期、二期及長沙梅溪湖A組團地塊一級開發項目）及南京青龍山國際生态新城項目。

梅溪湖國際新城項目梅溪湖項目二期總占地面積達16545畝，總建築面積約為1268萬平方米（一期占地約11452畝，總建築面積約940萬平方米）。整個梅溪湖國際新城項目涵括高端住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術中心、科技創新中心等頂級業态，是宜居宜商宜休憩的綠色生态領地。

在優化一級開發模式的同時，拿地自是壯大規模中不能缺失的一環，但上述股東則認為，在多個城市出台限價政策的背景下，金茂今年在蘇州所拿的兩宗地卻“都比較貴”。

李從瑞回應表示，金茂今年在蘇州拿的土地，如以34.22億元總價拿下的高新區蘇地2016-WG-81号地塊，以及以68.7億元拿下的蘇地2016-WG-82号地塊，是通過抽簽的形式取得的，“非常幸運”。

同時，土地價格是設了上限的，所以拿地價格比2016年高位時低了2000至4000元/平方米。

“蘇州的限價情況還是不錯的，總體是按照‘土地成本+開發成本+适當利潤’來進行批價的，所以這些城市的限價並沒有給我們帶來太多的困難。”

對于限價政策，李從瑞認為：“在今年的限購上有一個很重要的元素就是限價，不是要求各個地方降價，而是限制價格的快速增長，我們認為中央政府對高價的限制是非常及時的。”

深耕一二線 持有物業、特色小鎮與海外投資

今年以來，各地一直在密集出台房地産行業方面的政策，範圍從一二線城市波及到了部分三四線城市，所以不少房企都面臨着重新調整城市布局的問題。不過這對着力在一二線城市打造“高端住宅”的中國金茂而言，並不構成煩惱。

就中國目前的财富分配情況而言，為保證高端繫列産品的質量與去化，一二線無疑是房企優先考慮的去處。李從瑞回應股東問題時就表示，金茂在城市選擇上一直按照最初的策略，主要是一線城市和經濟活躍的二線城市，“未來，我們仍然會深耕已經進入的22個一線和經濟活躍的二線城市”。

“金茂進入的22個城市，市場都是非常樂觀的，這些城市都被限購了，這反過來也說明我們當時從市場角度選擇這些城市是非常正确的。”

不過他也透露：“未來，一線城市的衛星城市也會是中國金茂的方向，因為一線城市都在往外纾解人口，像雄安新區就是為了纾解北京人口而産生的。所以，未來一線城市的衛星城市都會有很多外溢的機會，而這些城市将會成為我們的目標。”

瞄準“衛星”城市将成為金茂新的增長點，而李從瑞也坦言，目前銷售額在500億左右 “中遊”水平的中國金茂有着“野心”——

“金茂過去幾年都在快速發展，去年銷售額同比增長了64%，今年截止5月底，簽約額同比增長54%，預期未來還将保持這個增長速度。事實上，金茂在2014年就提出，到2019年公司要進入房地産行業的第一梯隊，簽約金額目標800億人民币。”

按照計劃，在整體規模增長的背後，持有物業也将成為金茂另一個“王牌”。李從瑞透露，金茂旗下的持有物業，酒店、寫字樓等收益目前是34億，在未來5年内要達到50億以上，“這也意味着持有物業收益将進入行業前五”。

“我們現在拿資金持有好一些的物業，為未來5-10年做好準備，我們認為這樣公司是可持續的，兼顧了短期和長期的利益。”

“2019年，公司銷售預期800億，持有租金收入也很高，與此同時，我們定位也很有特點，僅進入一線城市和經濟活躍的二線城市，對進入第一梯隊是很有信心的。”李從瑞再次強調。

與此同時，目前方興未艾的特色小鎮建設亦為中國金茂的研究對象。

李從瑞稱，中國金茂在特色小鎮、城市運營方面已經取得了很多成績，目前正在跟蹤的項目有很多，今年應該有些項目會落地。

“随着一帶一路在海外的開發拓展，公司也在尋找機會，但這方面我們會比較謹慎，開會研究之後，找到具體的合作夥伴，盡快找機會走出國門，響應中央一帶一路的号召。”