碧桂園進城 武漢十年從城郊到内環的“晴川府”

觀點地産網 以往10年碧桂園在武漢基本都是以郊區大盤開發商的“鄉下人”形象存在，随着集團層面回歸一二線策略的鋪開，成立了武漢新區域公司的碧桂園，也以一個城市最高土地單價項目為開端，開始改變。

“這個項目的獲取表明碧桂園進軍武漢的一種決心，也是一種信号。”武漢區域總裁孫正軍如是闡述“碧桂園晴川府”所代表的意義。

“碧桂園晴川府”即是去年中曾轟動一時，将武漢地價一舉擡到“2萬+”的漢陽濱江項目，同時還是碧桂園在武漢内環落地的第一個項目，也是其新區域公司成立後拿下的首個項目。

5月18日，碧桂園在一場武漢區域品牌發布會中宣布，該項目正式命名“碧桂園晴川府”，将打造為有别以往産品的頂級豪宅。

資料顯示，碧桂園晴川府項目地塊位于漢陽區濱江大道與攔江路交叉口西南角，為住宅、商服用地，地塊面積31604平方米，最大建築面積為126440平方米。其中，居住建築面積為75860平方米、商業建築面積為25290平方米、商務建築面積為25290平方米居住與商業、商務建築的比例為6:2:2。

由于進入武漢多年卻始終未踏足城市中心，又一直以剛需大盤為主，碧桂園曾被視為“鄉下人”。如今，帶着光環的晴川府就像是一個信号——碧桂園要進城了。

碧桂園進城記

碧桂園正式宣布“晴川府”這一案名之前，在武漢業内人士口中，該項目的代名詞更多是“漢陽濱江那個地價2萬+的地王”。

2016年7月28日，碧桂園以25.31億元的總價從華發、合景、華潤、萬科、正荣、遠洋、越秀、融信等19家房企手中奪得該地塊，溢價率289%，成交樓面地價20017元/平方米，創下武漢土地單價新紀錄，轟動一時。

由于自帶“光環”，晴川府的動态一直備受關注。籌備半年多後，終于在今年3月10日等來了項目的開工奠基。碧桂園表示，拟将項目打造為集住宅、商業、商務為一體的綜合體，體量約17.2萬平方米，住宅部分則定位頂級豪宅。

不過，雖然項目區位和區域發展前景被看好，但鑒于環境配套尚未成熟，加上自身豪宅開發經驗不多，也有部分不少業内人士認為，碧桂園此舉有些冒險，尤其周邊復地海上海、世茂錦繡長江等同類項目均價僅1.5-2萬元/平方米左右。

捅破地價天花闆的碧桂園，是否能在項目售價上實現突破，一直是市場關注的重點。

5月18日的發布會上，碧桂園並未透露晴川府的價格信息，只表示會根據市場實際情況而定，但提及此，碧桂園武漢區域總裁孫正軍並未否認多少會受地價影響，且目前武漢樓市又處在限價調控中，“這些對未來産品的打造肯定是有影響的”。

相比地價，或許對碧桂園而言晴川府吹響進城号角的意義更大：“這個項目的獲取，表明的是碧桂園進軍武漢的一種決心，也是一種信号。”

回顧過往，碧桂園雖然2008年便已進入武漢，但落下的項目並不多，選址也基本在花山、漢南等城郊地帶，主城區乃至城市中心區域始終屬于其空白地帶。

眼看近兩年武漢市場越來越熱，主城區土地資源日漸減少，碧桂園顯然不甘心一直做“鄉下人”。

據觀點地産新媒體了解，2015年提出“擁抱一二線”戰略後，碧桂園在年底便邁開進入武漢主城的步伐，並逐漸加快布局速度。

2015年11月，碧桂園低調地收購位于武漢三環線與江城大道交匯處的沌口經開泰富名企道項目，並改案名為“碧桂園泰富城”，首次從遠城區走到了主城區。

随後與海昌集團住宅業務的合作，又間接地幫助碧桂園獲得東西湖金銀潭的海昌天瀾項目，實現主城區的二度落子。

2016年4月，通過入股方式，碧桂園再度斬獲武漢光谷中心地區近30萬平方米項目。

如果說前三個項目是碧桂園進城的前奏，2016年7月拿下晴川府項目地塊，意味着碧桂園終于踏入了武漢内環中心區，真正實現從“鄉下”到“城里人”的蛻變。

湖北“三駕馬車”

除了拿地向一二線傾斜之外，伴随碧桂園進城步伐而來的，還有一個十分重要的名詞——城市事業部。

觀點地産新媒體獲悉，碧桂園在2015年下半年開始就先後成立了北上廣深，以及武漢、合肥、蘇州、成都、南昌等區域公司，“重新成立這些城市區域公司就是為了進城”。

在此背景下，碧桂園于2016年3月斥資5000萬注冊成立“碧桂園城市置業（武漢）有限公司”，也就是新的武漢區域公司，與此前的湖北區域公司並行且獨立發展，擔負進城的主要任務。

“在戰略上的考量就是立足于城市的發展，可能會跟碧桂園以前傳統的打法略有不同。”碧桂園副總裁朱劍敏這樣解釋，晴川府便是碧桂園立足于城市的新打法下，由新的武漢區域公司拿下的首個項目。

2016年底到2017年初半年間，碧桂園又先後獲得分别位于江岸區、黃陂區、蔡甸區的3個項目，拿地公司均為新組建的武漢區域公司。

碧桂園武漢區域總裁孫正軍表示，為落實集團深耕片區的部署，不久前碧桂園又對區域公司架構重新做了切割調整，新成立一個鄂北區域，目前碧桂園在湖北是“三架馬車”。

至于“三駕馬車”如何分工，碧桂園武漢區域相關負責人向觀點地産新媒體透露，湖北區域、武漢區域及鄂北區域三個區域公司均是獨立運營，但湖北區域公司為一級區域，其他兩個區域為非一級區域。

其中，湖北區域負責通過招拍挂之外的收並購等方式獲取項目，拓展城市包括武漢、宜昌、荊州、恩施、黃石、鄂州、咸甯等；武漢區域公司則聚焦武漢，重點負責以招拍挂及收並購等方式在武漢拓展項目；鄂北區域公司主要關注拓展武漢、襄陽、荊門、随州、十堰等城市的收並購機會。

換言之，武漢的招拍挂項目只能由武漢區域公司跟進，其余項目采用“誰獲取歸誰管”的原則，按城市劃分，各自負責獲取及管理，且管理考核都是獨立的。

碧桂園曾在2015中期報告中提到，碧桂園湖北區域共擁有15個項目，大多位于鄂中和鄂東地區，其中武漢3個，咸甯3個，黃岡、宜昌、荊門各2個，随州、鄂州、黃石各1個。

如今僅過去不足兩年，碧桂園便在武漢新增6個項目，且特别調整架構，針對武漢成立專門區域公司，其中道理不言而喻。

碧桂園副總裁朱劍敏曾表示：“大家都在加碼武漢，說明武漢市場不僅健康，且積極向上，其城市建設、人口吸附能力、人才、經濟、産業等也都說明了未來的發展潛力。”

因而，除了住宅項目，碧桂園也計劃在武漢布局更多的業務及産品線，最近大熱的産城融合便是其中之一。

在科技小鎮計劃的鋪排下，武漢已被列為碧桂園第一批産城融合項目進駐的城市，目前正與武漢地方政府探讨關于特色小鎮相關事宜，對接特色小鎮項目選址等細節。

此外，今年初武漢提出長江中軸的規劃，拟重點打造一個長江新城，雖未選定具體地址，卻已引來衆多房企摩拳擦掌，欲搶占紅利。