觀點面對面 | 黃志強：中渝置地為什麼在倫敦收購物業？

觀點地産網 在中渝置地宣布以101億元買下倫敦金融城利德賀大樓（Leadenhall Building）全部股權8天後，觀點地産新媒體在香港灣仔華潤大廈33層拜訪了中渝置地副主席兼執行董事黃志強和投資者關繫主管陳绮華。

雖然已經過去一周時間，但談起成功並購倫敦利德賀大樓，黃志強仍然難掩興奮，與觀點地産新媒體分享收獲的喜悅。

“如果沒有英國脫歐的情況，或者是英鎊匯率沒有下降這麼多，我們也不會成功買到這個物業。”

“這個大廈是英國置地蓋的一個地標性項目，他們花了20年時間才搞起來，現在是百分之百的出租率，從我們投資的角度來看，這是一個非常好的機會。”

獲委任中渝置地副主席兼執行董事一年多，黃志強的主要任務就是去世界各地尋找、洽談公司認為可以投資的項目，收購利德賀大樓正是黃志強這一年的成果之一。

自2015年年中開始，中渝置地接連出售内地多項物業，直至“一寸不留，全部賣完”，随後又轉投海外，近127億大手筆拿下倫敦、澳洲物業，也一度被外界解讀為中渝置地全面退出内地市場。

針對外界關注的焦點，黃志強亦在接受觀點地産新媒體獨家專訪時，首次做出了回應和澄清。

賣出：變現機會，調整方向

中渝置地自2015年中開始有計劃地出售内地物業，其中，2015年，中渝置地先後通過出售高原國際、悅景集團、凱峰集團、怡滿投資等項目公司股份，變現資金144億元。

2016年及2017年2月份，中渝置地又先後出售西安遠聲項目，四川的雍合灣和都江逸家兩項目，回籠資金7.36億元。

目前，公司在内地已無任何土儲，“一寸不留，全部賣完了”。

一繫列的出售動作也讓外界認為，中渝置地是要退出内地市場。對此，黃志強予以完全的否認。

“我們看到有些媒體的報道，對公司的投資情況掌握不太準确。其實我們投資中國已經有很長時間，從來沒有停止（在内地）尋找投資的項目。”

黃志強解釋稱，公司過去很多年也在内地做了很多房地産開發業務，與投資業務不同，開發業務整個項目建完之後，是要通過賣掉物業來實現變現的過程，而整個項目都賣掉實際上也是一個變現的過程。

黃志強續稱，公司之所以選擇在過去兩年間多次出售物業，是因為公司看到了“變現的機會”。

“過去一兩年這個市場的情況，從我們的角度來看，變現的機會比較好一點，所以我們就做出了變現的決定，拿着一些資金往其它的方向投資。”

但他強調，公司（變現）拿了資金後，還是不停地在尋找投資的項目，在内地、在香港以及國外都是如此。

“從這個角度來看，公司的業務不是停下來什麼都不做，而是投資方向有一個調整，這個調整是一個過程。”

黃志強笑稱，因為這個變現的過程，外界就感覺中渝好像放棄了中國市場，但其實完全沒有。公司在内地已有一些項目在洽談之中，“包括一兩個投資項目和兩三個開發項目，因應國内不同的城市而考慮”。

“變現能夠給我們更強的财力去談不同的項目。”黃志強稱，正是因為拿到了資金，所以公司才有這樣的财力和實力去跟别人談項目，否則公司只能通過提高借貸比例去投資，整個集團的風險管理将會增加很大的壓力。

“這是一個過程，我們拿了錢也是不停的投資，而不是停下來。如果停下來，你可以說我們是退出了，但我們是因為有一個調整投資方向的過程，所以因應市場變化有了一些變化。”

買入：收購邏輯，投資之道

誠如黃志強所言，一繫列的賣出動作讓中渝置地陷入撤資内地的輿論潮，但同時也為中渝置地帶來了豐厚的現金流，極大地補充了财力。

據觀點地産新媒體統計，截止2016年底，中渝置地賬上現金就已達到75億港币，今年3月份，中渝置地又通過供股集資26億港币。資金逐利的天性決定了企業必然盡最大的努力讓财富增值，不可能讓現金白白停留在賬面上。

“我們希望所有的錢都來做投資，不希望現金留在公司里面，肯定要做出合理的投資，給股東、給公司帶來長期、穩定的投資回報。”

作為張松橋專門找來的投資專家，黃志強此前在房地産和投資領域已有超三十年經驗，深谙投資之道。獲委任中渝置地副主席兼執行董事一年多，黃志強的主要任務就是去世界各地尋找、洽談公司認為可以投資的項目，收購利德賀大樓，正是黃志強一年的工作成果之一。

據中渝置地5月1日公告，以11.35億英鎊，折合人民币101億元現金買下英國倫敦金融城最高大樓利德賀大樓（Leadenhall Building）的全部股權，這筆交易也是近三年來中資企業在英國最大的收購案。

此前，中渝置地還曾分别斥資2.9億英鎊（約合25億元人民币）買下了倫敦帕丁頓火車站附近的寫字樓One Kingdom Street，1.22億港币（約合1.09億元人民币）間接投資澳洲悉尼一家合營項目公司47%權益。

據黃志強介紹，除開澳洲悉尼項目預備翻新，中渝置地在倫敦兩個項目均已100%出租，其中，One Kingdom Street租金收益率約為每年5%，利德賀大樓租金收益率約為每年3.5%，兩項目預計每年可以為中渝置地帶來合共5億港元的租金收入。

黃志強表示，“優質的地段、優質的項目長遠來說比較有吸引力的”，對于投資物業，中渝要求的基本是比較高素質的物業，主要是一些大都會的城市，在地點比較優勝的地方，基本上回報率或者是物業素質各方面的水平都有一定的保障。

但其同時指出，在這麼高要求的前提下，一般物業投資的回報並不會太高。

黃志強以中渝在英國的兩個物業為例，利德賀大樓是地標性物業，位置比較好、素質比較高，租戶組合比較理想，但同時也有很多競争對手争搶，可能回報率就沒有比較差一點的One Kingdom Street那麼高。

陳绮華補充稱，對這些地標性的項目，中渝置地看中的是未來增值潛力，每一年的租金回報率跟市場情況差不多就已經可以了，“最重要的是項目比較獨特、獨一無二，未來的升值潛力肯定是很大的”。

未來：中渝轉型，信心爆棚

大手筆賣出後又大手筆買入，中渝置地的“轉型過程”在外界看來頗為轟動，那麼，在經過這樣的大開大合之後，中渝置地已經完成轉型了嗎？

“應該說是在重要的一個過程里已經做了這個工作，現在給了我們集團一個往前走的快速發展的好機會。”略微思索之後，黃志強給出了這樣一個答案。

黃志強表示，在過去很長一段時間内，中渝置地都是以開發業務為主的企業，很少投資業務，但中渝置地一直希望在這當中達成一個良好的平衡，“有一部分是投資，有一部分是開發”。

黃志強表示，中渝置地旗下暫時只有投資、收租的業務，但這並不意味着公司完全放棄開發業務，公司一直積極在内地和香港尋找開發業務的機會，“只是現在還沒有拿到地”。

他同時表示，未來公司的業态組成，肯定是一個組合，一部分是開發，一部分是投資，具體的比例沒有固定的數字，主要是看機會，還有投資物業給我們的回報能力。

需要注意的是，未來依照對市場判斷的不同，中渝在内地、香港及海外都将采取不同的投資策略。

内地市場和香港市場方面，黃志強就表示，中渝置地相信這兩個市場長遠來說都是非常好的投資，但中國人口很多，需求也非常大，所以哪個點投資回報比較有保障，公司必須要小心考慮這些問題。

内地市場方面，中渝置地會繼續在一線城市尋找寫字樓、商業等項目的投資機會，奉行地段論，基本收益有保證，長期持有肯定不會後悔，變現能力也強。

但對于開發業務則需要小心評估，開發項目的規模、地點、資金、合作條件，每一個環節都要考慮，最後滿意才做出投資，以並購、合作為主，主做豪宅。

黃志強續稱，一線城市雖然房價上漲較快，但機會可能不是很多，競争比較激烈，門檻也很高，要付出很高的價錢，回報率也需要考慮。其它地方門檻應該沒有這麼高，風險也比較低，虧本的可能性沒有這麼大。所以公司在一線城市喜歡做一些長遠投資的項目，開發則要看機會。

香港作為中渝置地的大本營，黃志強的表述則是：“只要是優質的項目，開發也好，投資也好，我們都會考慮”。但同時指出，按照香港現在的價格，想要找到一個有合理回報的投資機會，“還是比較困難的”。

海外市場方面則主要還是看機會，以一些大都會城市為主，因為在這些地方投資，基本上回報率或者是物業素質各方面的水平都有一定的保障，也不會集中在某一個城市投資，而是希望分散投資，有一個風險管理的比例。

提及對中渝置地未來的期許，黃志強用了“信心爆棚”四個字來形容。

他表示，通過過去兩年的調整，中渝置地在财力方面已經做好了準備。透過在倫敦的重大收購，市場對公司的了解和評價也有了較大的提高。

“現在我們洽談一些新的項目更加容易了，對方給我們的條件也比較好。我有信心，未來公司的業務發展速度會是比較理想的。”

以下為觀點地産新媒體對中渝置地控股有限公司副主席及執行董事黃志強先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：從2015年中開始，公司持續出售了很多内地物業，現在在内地已經沒有任何土儲了，為什麼？

黃志強：我們看到了媒體的報道，但其實對公司投資的情況掌握的不太準确。

賣掉也是一個過程，賣掉以後還要找一些新的項目投資，這是一個過程。所以，在一個市場發展中，看到有些機會可以變現，拿着資金往其它方向投資，這是一個機會。

過去幾年我們也是做開發的，投資的項目比較少，現在希望這方面有比較好的平衡，變成有一部分是投資，有一部分是開發。

我們在中國尋找投資項目的工作沒有停止過，但是從過去一兩年的市場情況來看，變現的機會比較好一點，所以就做出變現的決定。

我們拿了資金還是不停地尋找投資的項目，在國内、在香港、在國外都是。公司的業務不是停下來什麼都不做，而是投資方向有一個調整，這個調整需要過程。

觀點地産新媒體：前幾年，公司實際上一直都是有銷售物業的，但現階段所有的物業都是投資物業，是完全放棄開發業務了嗎？

黃志強：“放棄”這個詞不太合适，因為我們從來沒有放棄這方面的機會。

因為整個項目開發以後還是要賣掉物業，這也是一個變現的過程，現在我們找到了一個機會，在市場比較合适的時候變現，過程就比較快一點。

變現之後我們也要到不同渠道去尋找開發的項目，而現在國内開發有很多的問題要考慮，比如說能不能找到一個合适的項目，位置、規模大小都要考慮。我們有些項目在談，所以用“放棄”這個詞是不太合适的，我們沒有放棄，還是要做這方面的投資，還有兩三個項目在跟合作夥伴談。

從這個角度來說，這方面的變現能夠給我們更強的财力去談不同的項目。因為我們做了這個動作，讓外界感覺好像放棄中國市場，完全沒有，我們在國内還有項目在談。

觀點地産新媒體：公司不會參與公開市場拍地？

黃志強：不排除這個方向，但是公開拿地競争對手很多，價錢也很難控制，因為不是單對單談判。過去我們也有做這個事情，但是成功拿到地的機會比較低，包括在香港也是一樣。我們在香港參與拍了兩塊地，但是都沒拿回來，可能我們沒有其他發展商那麼勇敢。

陳绮華：開發的業務我們還在做，只是還沒有拿到地，所以現在只有投資、收租的項目，還有其它的正在進行中，希望很快可以給你們好消息。

觀點地産新媒體：未來公司銷售型物業和投資型物業的比重會是怎樣？

黃志強：肯定是組合，一部分是開發，一部分是投資，具體的比例沒有固定的數字，主要是看機會，還有投資物業給我們的回報能力。

反過來說，我們也不會在某一個城市投資比例過多，我們希望分散投資。就像在上海買了物業，也不希望全部在上海買，也希望在北京或者是廣州、深圳投資一些有回報的項目，肯定有一個風險管理的比例。

觀點地産新媒體：公司在年報中提到倫敦的兩個物業，一個投資回報率是5%，一個是3.5%，選擇投資標的的標準是什麼？

黃志強：投資回報要看市場的情況，比如說我們要求的基本上是比較高素質的物業，在地點比較優勝的地方，這麼高要求的前提下，一般投資的回報不會太高。

如果投資回報要高一點，可能就拿不到這些項目，所以我們會做評估。按市場的情況這一類物業的回報率是多少，我們去洽談的時候一般都是在市場範圍以内。比如說市場可以給5%的回報率，我們也不是3%就買，大概也是在5%這個市場合理的水平去操作。

在英國也是一樣，英國兩個物業的回報率不同，一個是地標性的物業，有很多對手跟我們競争，最後我們拿到。将來在北京或者是在國内一些位置比較好、素質比較高，或者租戶組合比較理想的物業，可能回報率就沒有其它比較次一點的物業那麼高，市場的情況就是這樣的。

陳绮華：對這些地標性的項目來說，我們看中的是未來增值潛力，每一年租金回報率方面跟市場情況差不多，我們覺得已經可以。最重要的是比較獨特，是獨一無二的，未來的升值潛力肯定是很大的。

觀點地産新媒體：未來的增值潛力可能體現在報表上，但是不賣出去，這個增值還是變不成錢放到口袋里。

黃志強：也不一定的。如果我們的資産增值了很多，比如說我們的物業現在是100億，5年以後資産增長到200個億，我們就可以獲得銀行更多的支持，用100億資産去借貸和200億資産借貸是完全不同的。

不是說帳面上的增值對我們沒有作用，它是有作用的，我們拿這些物業出去按揭，可以拿到120億的資金去再做其它方面的投資，對滾動資産有很大的幫助。

觀點地産新媒體：所以公司傾向于長期持有？

黃志強：從投資的角度講，比較優質一點的、地標性的物業，我們很辛苦才拿過來，賣的可能性是很小的。

觀點地産新媒體：公司投資物業主要集中在海外，是不是因為投資回報率方面跟内地有一定的差别？

黃志強：不一定。我在集團已經差不多18年了，因為中渝置地做了一些投資的調整，希望方向上也做調整，所以我就從其它公司過來，主要的責任就是去尋找、洽談一些公司認為可以投資的項目，包括國内開發的項目也有談，投資的項目也有談。

在這個過程中，我們看到倫敦有機會，一些地標性的、很有吸引力、将來資産增值能力很強的項目，如果沒有一些特殊的情況，基本上很難獲得。就像香港的IFC，你有錢也買不到。

英國這個地標項目的機會，如果沒有英國脫歐的情況，或者沒有英鎊匯率下降，也是根本不會出現的。從我們投資的角度看，這是一個非常好的機會，最終我們能夠成功買下來。

在國内，我們也有在談一兩個地標性項目，但還沒有完成。

我過來一年的時間，剛有一點成績出來，将來希望你們留意我們公司，很快有一些公司新的發展消息可以發布。

觀點地産新媒體：公司在内地暫時沒有項目落地的原因是什麼？

黃志強：競争是一個問題，計算回報率、風險管理也要考慮，因為我們希望比較保險一點、安全一點，所以我們投資是穩中求發展，不是比市場高20%、30%的價格去搶項目過來，要看風險的控制能力。

我們盡量不通過拍賣方式拿到項目，盡可能洽談合作，我們出資金，他們出項目，這樣的機會比較大一點，我們喜歡走這條路。

觀點地産新媒體：今年以來房地産調控也很多，怎麼看内地市場和未來房價走勢？

黃志強：我們相信中國和香港房地産市場長遠來說都是非常好的，但這也是有周期的。

中國人口很多，需求也非常大，所以哪個點投資回報比較有保障，要小心考慮這些問題。

觀點地産新媒體：接下來在内地或者香港的投資會傾向于哪種物業、哪幾個城市？

黃志強：如果能遇到一些優質的物業，我們基本上都有興趣去投資。

開發方面則要小心評估，看看開發的項目規模有多大，或者是地段如何，投入資金怎麼樣，雙方合作的條件怎麼樣，滿意的話才會投資。

中國的市場很大，比較好的是一線城市，雖然我們也希望到一線城市去開發，但是機會不是很多。即使有機會，門檻也很高，要付出很高的價錢才能做到。其它地方的門檻應該沒有這麼高，風險也比較低，虧本的可能沒有這麼大。

所以，在一線城市我們喜歡做一些長遠投資的項目，開發就要看機會。

觀點地産新媒體：開發業務有沒有比較青睐哪些城市？

黃志強：我們的開發業務都是高端住宅為主的，不搞酒店或者商業開發，這個機會很低。當然，有特色的住宅項目，我們也有興趣去做。

我們沒有規定哪些城市不去，哪些城市一定去，主要看投資機會。基本上都是一些人口有保證的城市，不會去到一些偏僻的地方。

觀點地産新媒體：2016年房地産市場的銷售比較火爆，有沒有覺得錯過了這麼火爆的一年有點可惜？

黃志強：這個很難說，有的發展商的項目可能10年就賣掉了，現在更覺得可惜。但這也是一個過程，我們拿到了資金，有了足夠的财力和實力去投資其它方面的業務。

現在有好幾個項目在談，如果沒有财力和實力，去談也是浪費時間。

我們拿了錢也是不停地投資，如果是停下來，可以說我們退出了，但我們只是調整投資的方向。

觀點地産新媒體：公司有沒有計劃2017年投多少錢出去？

黃志強：我們希望所有的錢都投資出去，不希望現金留在公司里。肯定要做出合理的投資，給股東、給公司帶來長期、穩定的回報。

陳绮華：但是這也要看機會，2016年的時候我們也有現金，但是找不到好的項目，所以就沒辦法。

觀點地産新媒體：除了房地産的業務，公司财務投資也占了一定的比重，未來在這一塊會是什麼樣的策略？

陳绮華：财務投資這一塊，因為我們之前有比較多的資金閑着沒有用，所以就買一點股票，收一點利息，還有買一些債券，都是為了增加公司收入，這個要看我們未來的業務發展。

如果發展得快，比如說看到一些好的項目，這些可以套現回來投入房地産項目。财務投資不是我們最主要的業務，主要業務還是房地産。

觀點地産新媒體：公司的轉型完成了嗎？

黃志強：最重要的工作已經做了，現在是一個往前走的快速發展的好機會。

觀點地産新媒體：中資在香港買地也非常火，公司怎麼看這個現象？

黃志強：我們按自己的情況對市場做了評估，優質的地段、優質的項目長遠來說應該是比較有吸引力的。

從我們集團來說，都是投資比較成熟、素質比較高的地段，因為這些地段變現能力比較強。

我相信他們也有評估風險的環節，我們評估風險的看法跟他們可能有不同，但是我們願不願意承擔這個風險又是另外一個問題，所以好的地段我相信還是比較有保證的。

觀點地産新媒體：在香港的投資會傾向于哪一種？

黃志強：因為香港是我們的大本營，所以只要是優質的項目都會考慮，開發、投資都會考慮。但是，現在的價格給一個合理回報的機會還是比較困難的。

觀點地産新媒體：如果單純從投資回報率和升值潛力來說，内地市場跟海外市場會不會有一些不同？

黃志強：差不多，基本上國際一線城市的回報率都差不多，但要考慮變現的難易的程度。内地傾向于去一線城市，比如說上海、北京，變現能力相對好一點，其它城市想變現也不太容易。

觀點地産新媒體：您上任已經一年，能不能跟我們分享一下這一年的感受？

黃志強：三個詞：Location，Location，Location。投資一定要看地點，如果在好的地點，在優質的地點買物業，基本上不用擔心。

觀點地産新媒體：對中渝置地的未來有什麼期待？

黃志強：應該說信心爆棚。剛才說了，我們在财力方面已經做好了準備，在倫敦做了這個重大收購以後，公司的聲譽、大家的評價也提高了。

我們現在去談項目，不需要花太多的時間介紹我們公司，他們對我們的背景，對我們的能力（管理能力、做事的能力），以及對我們的财力方面都很清楚。

現在洽談一些新的項目就比較容易一點，對方給我們的條件也比較好，所以我非常有信心。